Hay otras vías para tener una casa

En la calle Velázquez de Madrid se vende una vivienda por 807.500 euros. Tiene un descuento del 15% sobre su precio de mercado y los vendedores, un hombre de 78 años y su mujer de 75 años, permanecerán como inquilinos durante 10 años pagando un alquiler mensual de 2.500 euros. Además, ofrecen la posibilidad de abonar por adelantado gran parte de esas rentas, de forma que se haría un segundo descuento de 120.000 euros en el precio final, que queda fijado en 687.500 euros. Quien se decida a comprar opta a un piso muy rebajado en la almendra central de la ciudad y con un alquiler garantizado. Estas operaciones que, en su denominación anglosajona, se conocen como sale & lease back, o venta con arrendamiento posterior, no son nuevas. De hecho, en los últimos años han sido la tabla de salvación de empresas, instituciones y bancos para obtener liquidez.

Ahora trata de echar raíces entre los particulares. Aunque el grueso de los compradores son inversores que persiguen la máxima rentabilidad garantizada en un plazo medio y vender la vivienda cuando fallezca el inquilino, la fórmula empieza a interesar a "familias con un perfil medio-alto que viven de alquiler y que quieren comprar un inmueble con un precio por debajo de mercado y con una renta garantizada que les pague la hipoteca solicitada para comprar esa vivienda; de esta manera, apalancan parte de su inversión a cambio de conseguir a medio plazo una vivienda habitual en unas condiciones muy ventajosas", explica Nacho Espejo, director comercial de Kategora. Esta firma bilbaína especializada en la gestión de patrimonio inmobiliario ha realizado ocho operaciones en Bilbao desde el mes de enero. Su objetivo es expandirse a Madrid y Barcelona el próximo año. En este caso hay que tener en cuenta la edad del inquilino y las necesidades de uso de la casa, ya que los contratos de arrendamiento suelen hacerse por un plazo que varía entre 10 y 20 años. Ahora bien, esto no impide que la persona mayor pueda rescindirlo cuando lo desee.

El 'sale & lease back' permite al vendedor seguir de alquiler en el inmueble

El comprador se beneficia de descuentos de entre el 15% y el 20% respecto al valor de mercado, explica a Carlos A. Martínez Cerezo, director general de la empresa Retiro. Y en algunos casos pueden llegar al 50%, apunta Jacobo Armero, agente asociado Re/Max Clásico. También de la revalorización del inmueble y de una rentabilidad bruta de entre el 4,73% y el 4,75% anual (hay que descontar cuotas ordinarias y extraordinarias, IBI y seguro del hogar), un cifra algo superior a la media nacional. Según el Banco de España, este parámetro cerró en el 4,6% en el cuarto trimestre de 2015. Y sube o baja según las ciudades. En Bilbao está entre un 2% y un 3%.

Las viviendas que interesan suelen tener un valor medio de 400.000 euros y se encuentran en las áreas más atractivas de las urbes. A la hora de fijar importes, existen distintos caminos. "Minorar el precio de compra a cambio de repercutirlo en el alquiler es una opción que planteamos a nuestros clientes para hacer más atractivo el

producto a los inversores, ya que está comprando la vivienda aún más barata sobre el precio de mercado", argumentan en Kategora. Cuentan una operación reciente en Bilbao. "El mes pasado el vendedor aceptó una reducción equivalente al valor total del alquiler, así que el precio final se redujo de los 520.000 euros de la tasación a 396.000".

La rentabilidad anual bruta está en el 4,75%

O puede ser parcial. En la empresa Retiro, que opera en Madrid, Barcelona y Bilbao, hacen un descuento del precio del alquiler. "Si la renta es de 1.500 euros, se fija en 1.000 euros y se descuentan 60.000 euros del precio de compra equivalente al ahorro de ese alquiler a 10 años vista", explica Martínez.

Para el vendedor, siempre mayores de 65 años, también hay ventajas. Obtienen una inyección de liquidez para afrontar el pago de sus necesidades asistenciales, están exentas de tributación en el IRPF y siguen en su vivienda, "bien durante un periodo de tiempo concreto o bien a través de un contrato de arrendamiento de larga duración que le asegura su permanencia en la casa con efectos vitalicios", indican en Retiro. Hay que recordar que más del 80% de los españoles manifiesta querer ser atendido en su vivienda cuando sea mayor.

En esta firma, que trabaja con inversores que no necesitan hipoteca para comprar esa vivienda, avisan de las posibles consecuencias que tiene para la persona mayor que el comprador solicite financiación. "Si no pudiera seguir pagando la hipoteca por cualquier motivo y acaba en un embargo, el banco tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento porque es posterior a su derecho de hipoteca y el inquilino perdería la protección". Aunque es difícil llegar a esta situación, ya que el propietario tendrá siempre como ingreso recurrente el alquiler. Otra opción es "constituir una prenda sobre las rentas: el banco puede solicitar al inquilino que le pague el alquiler directamente para cubrir la cuota hipotecaria, con lo que se para la posible ejecución", apunta Pelayo de Salvador Morell, abogado del despacho deSalvador Real Estate Lawyers.

Aunque muy extendida en el ámbito empresarial, esta fórmula es minoritaria entre particulares. También lo es el alquiler con opción a compra, una venta aplazada que se puso muy de moda durante los años de incertidumbre cuando las compraventas empezaban a tambalear.

La primera cooperativa en derecho de uso en Madrid busca suelo para construir

Aunque fracasó en las transacciones de obra nueva, tiene cierto tirón entre particulares. Sobre todo entre aquellos que carecen de ahorros previos y tienen claro que quieren y pueden comprar esa vivienda y no otra a corto plazo. "De conseguir la financiación, los bancos no te dan más del 80% y necesitas tener ahorrado el 20% restante, más otro 10% de gastos", recuerda el director comercial de la oficina de Look & Find Mirasierra, Jorge Juan Bravo. "Lo más extendido es pactar el alquiler durante dos o tres años y transcurrido ese tiempo ejecutar la opción de compra y descontar todo lo pagado".

No es una compra en sentido estricto, pero sí otra forma novedosa de acceder a una vivienda. El derecho de uso gana peso entre los interesados en vivir bajo un techo sin comprar ni alquilar. En España hay en torno a una decena de proyectos en marcha y en Madrid la compañía Cohousing Verde gestiona Entrepatios, la primera cooperativa constituida en derecho de uso que se ha creado en la capital. Son 60 personas y están en conversaciones tanto con el Ayuntamiento madrileño como con dueños de suelos privados para adquirir un solar en el que empezar a construir. Triodos Bank será la entidad encargada de financiar el proyecto.

En esta figura la cooperativa es la propietaria del edificio y no los cooperativistas. "Los socios pagan una aportación inicial del 20% del coste de la vivienda, un dinero que se recupera si decide salir junto con el IPC acumulado. Después, abonan una cuota mensual de derecho de uso que no supera los 600 o 700 euros", dice Leo Bensadón, uno de los socios de Cohousing Verde, empresa social que desarrolla este modelo.

A diferencia de un alquiler común, el socio no está a expensas del casero, tiene derecho ilimitado en el tiempo y además es heredable. "Al principio se interesaron familias de entre 30 y 40 años con hijos y personas mayores y ahora también jóvenes que buscan pisos pequeños de unos 40 metros cuadrados pero con espacios comunes amplios, como cocina con comedor, espacios de juego y áreas de coworking", añade Bensadón.