Los fondos y el apetito por la promoción inmobiliaria

La normalización de los precios a partir de 2013, los fondos, y de cara a compensar la falta de rentabilidad de otros activos, se han constituido en un protagonista principal en las adquisiciones de inmuebles en España. Un escenario que continuará en 2016 debido al inmobiliario residencial, que arroja una rentabilidad de más del 8,8%, apoyado por el buen comportamiento de las rentas, y un alza de precios de venta superior al de la mayor parte de mercados europeos.

Las rentabilidades obtenidas en 2013-2015 en el sector inmobiliario patrimonialista han ido atrayendo a los fondos más conservadores, desplazando a los fondos que necesitan una mayor rentabilidad hacia sectores con mayor riesgo como la promoción inmobiliaria.

Ese vuelco en sus inversiones se está centrando ahora en la entrada en el negocio promotor, pero en distintas fases y a través de distintas posiciones. Así, en sus primeros pasos en el desarrollo de proyectos residenciales, los fondos han ido de la mano de promotores y plataformas locales. Estas alianzas en las que los promotores aportan su capacidad de gestión, se han dirigido hasta ahora a la adquisición de suelos finalistas o a la finalización de promociones inacabadas. Unas compras que se han de realizar a precios muy competitivos para que puedan cumplir con las expectativas de rentabilidad.

Esta circunstancia está motivando que en determinadas ubicaciones como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol, los fondos de inversión empiecen a no ser competitivos con otros actores que también están muy activos en la compra de suelos prime como son las cooperativas de vivienda.

Por ello, los inversores avanzados están tomando ya posiciones en determinadas capitales de provincia y áreas del litoral donde existe una demanda sólida y solvente. Asimismo, la fuerte demanda de suelo finalista (solares) en aquellas plazas con mayor demanda y la escasez del mismo han abierto el apetito por los suelos en gestión en últimas fases (pendientes de urbanización) situados en ubicaciones con demanda consolidada. Como ejemplo, en Solvia, más del 46% de las ventas de suelo en 2015 han sido de activos en proceso de urbanización.

Los fondos seguirán explorando alianzas con promotores y servicers de cara a contar con especialistas en el desarrollo de suelo y promoción. Aquellas plataformas con capacidad de operar en todo el territorio tendrán un ámbito de oportunidad de negocio. No es descartable que, por parte de fondos, se adquieran o entren en el capital de estas plataformas (promotoras o equipos de servicing) durante el año 2016.

Mario Verdyguer es director de Desarrollo de Inversiones en Solvia.