Un segmento muy rentable: la vivienda para no residentes

Nadie cuestiona el destacado papel que ha jugado el comprador no residente de vivienda en los años de contracción del sector inmobiliario. Si bien es cierto que su demanda resultó decisiva para aminorar la caída de las transacciones, su peso en las estadísticas merece un análisis más profundo desde la perspectiva de cómo contribuyó inicialmente y cómo ha contribuido, en el momento actual, a apuntalar la recuperación de la vivienda.

Según los datos del Colegio de Registradores, el peso de los compradores extranjeros (residentes y no residentes) en el total de las transacciones de viviendas en España ha crecido de forma exponencial en los últimos años al pasar de representar el 4,2% en 2009 al 13,2% en 2015. Muchos han calificado este empuje como "el principal motor" de crecimiento en las estadísticas de compraventa, destacando a su vez la mayor presencia del no residente. Sin embargo, la aportación del comprador no residente de vivienda al mercado inmobiliario no sólo hay que medirla en clave numérica. Cuando las transacciones se encontraban en mínimos, el comprador no residente —principalmente europeos menos afectados por la crisis en sus países de origen— puso su interés en las zonas prime de la costa con foco en la vivienda vacacional.

Agotado este stock, este tipo de comprador mantuvo su presencia y abogó por desplazarse paulatinamente a otras regiones, lo que motivó el desarrollo de promociones de obra nueva en dichas zonas. Ahora, en la etapa de consolidación de la mejora inmobiliaria, este perfil sigue comportándose de forma positiva. Su exigencia e interés por producto de calidad está impulsando la reactivación del mercado de suelo en áreas concretas. Además, es importante reseñar su disposición a pagar más que el comprador nacional. Por ejemplo, en las zonas de costa esta diferencia de precio alcanza el 37%. Por esta razón, el margen en promoción para no residentes es notablemente superior.

Todas estas cuestiones no han pasado desapercibidas en el mercado y desde la segunda mitad de 2015, los fondos de inversión y los family offices han estado muy activos con adquisiciones de suelos para desarrollar obra nueva principalmente en Alicante Sur y en la Costa del Sol. De momento, los suelos demandados se sitúan en ubicaciones prime pero el agotamiento del stock en determinadas zonas junto con la subida de precios y la búsqueda de una mayor rentabilidad por parte de estos promotores vaticinan un repunte de las compras de suelo en desarrollos con vistas al mar, próximos a campos de golf y/o municipios turísticos. La oportunidad de negocio es clara pero tiene una importante barrera de entrada: que precisa de alta especialización, fundamentalmente, en los canales de venta y en la definición de producto.

José Peral es director de comercialización y marketing de Solvia.