¿Qué hipoteca me conviene contratar con el euríbor en negativo?
La curva de tipos que beneficia a muchos hipotecados puede perjudicar a los nuevos solicitantes
El euríbor a todos los plazos ya cotiza bajo cero y continúa su senda descendente. Un escenario insólito que pone en aprietos a la banca en un momento poco propicio para el negocio minorista. Los hipotecados a tipo variable, cuya fórmula de cálculo se estipule sumando un diferencial al euríbor, experimentarán una sorpresa en las próximas revisiones: el euríbor aplicable podría tener un menos delante de su valor.
¿Qué efecto tendría en la nueva cuota? ¿Cobrar por estar hipotecado, una reducción del pago mensual o no tendría efecto? Si el valor absoluto del euríbor helado superara al diferencial, el tipo de interés aplicable sería negativo, lo cual implicaría cobrar por haber pedido dinero a préstamo, según la opinión de algunos juristas consultados. A fin de cuentas los bancos ya pagan por dejar dinero a otras entidades y esta aparente paradoja provoca que el euríbor y otros tipos de interés del mercado pasen tanto frío. Pero la banca ya ha dejado claro que "es contradictorio" tener que "pagar por pedir prestado", y que, en todo caso, quien tiene que decidir son los tribunales.
Aunque ocurriera que las entidades tuvieran que pagar a los hipotecados, muy pocos clientes podrían acariciar la ventura de cobrar por haber pedido una hipoteca. Clientes que contrataron la hipoteca de Deutsche Bank a un diferencial del 0,17% o de Bankinter con su extinta oferta de euríbor +0,18% son el tipo de prestatario que podría experimentar el efecto de los tipos negativos. El común de los hipotecados a lo que pueden optar es a una reducción de su cuota, con intereses que por primera vez en su historia estarían por debajo del diferencial pactado. El efecto sería nulo si la escritura de nuestro préstamo hipotecario estableciera una cláusula suelo, que inmuniza a la cuota mensual del buen virus de los tipos negativos. En estos casos, acudir a un abogado para que analice si procede interponer una demanda contra el banco es una sana práctica.
¿Y si estoy pensando en pedir una hipoteca?
La curva de tipos que beneficia a muchos hipotecados puede perjudicar en cierta medida a los nuevos solicitantes. Este 2016 es un año de despegue inmobiliario, gradual pero ascendente. Los bancos quieren captar clientes solventes y compiten en condiciones hipotecarias, efecto que puede verse atenuado si el escenario de tipos negativos ha llegado para quedarse.
En primer lugar, la competencia en rebaja de los diferenciales se ha estancado, según los datos manejados por el portal financiero iAhorro.com; el euríbor + 1 era el objetivo a batir este año, pero las entidades han enfriado la oferta de tipos bajos contagiadas por los tipos helados. Es plausible no ver hipotecas con diferenciales más bajos hasta que el valor del euríbor vuelva a subir, aunque sea levemente. Mal pronóstico para los que planificaban financiar su casa cuando las hipotecas fueran más baratas. Los mejores diferenciales se situarán previsiblemente en la unidad durante mucho tiempo.
Además, adelantar un renacer de las cláusulas suelo no es descabellado. Las cláusulas suelo no son ilegales; lo que no se ajusta a la normativa es esconderlas y no poner a disposición de los clientes su naturaleza y efecto sustantivo en el cálculo de las mensualidades. Ya se ha generalizado establecer una especie de “cláusula cero”, pacto que supone que el préstamo hipotecario nunca disfrutará de intereses por debajo de cero. Que algunos bancos den el salto a volver a ofrecer limitaciones a la bajada del tipo de interés moderadas, no muy por encima del 1%, puede ser cosa de tiempo.
Banco Santander ha innovado y puede marcar tendencia: establece que los dos primeros años el tipo sea fijo, del 1,75% nominal concretamente. Dos años no es un plazo que se busque para beneficiar al cliente que paga cuotas fijas, sino al banco que se blinda durante este tiempo de un más que probable euríbor negativo. Vendría a ser una cláusula suelo “temporal”, durante dos años.
No todo son malas noticias para los que quieran hipotecarse este año; hay ya varios bancos que ofrecen hipotecas a tipo fijo o mixto con tipos estables por debajo del 3%, incluso del 2% según entidad y cliente. Un 1,75% durante dos años es una mala elección; pero un 2% seguro durante diez o más años es una opción a tener muy en cuenta. En el Polo Norte hipotecario, los que sepan abrigarse con el manto de la formación e información llegarán sanos y salvos a su destino: pagar lo justo por el dinero solicitado.
El experto responde
Fernando Zunzunegui es abogado, profesor de Derecho del mercado financiero de la Universidad Carlos III y experto independiente de iAhorro.
¿Si se hubiera pactado una fórmula de cálculo del tipo variable euríbor + diferencial y el resultado fuera negativo, ¿legalmente qué pasa? Lo pactado es ley entre las partes. El Banco está obligado a pagar el diferencial que resulte por el tipo de interés negativo. Así lo entiende el Eurosistema; el Banco de Portugal, miembro del Sistema Europeo de Bancos Centrales, se ha pronunciado sobre la obligación del banco de hacer efectiva la diferencia resultante de aplicar la fórmula pactada en el contrato de crédito ante situaciones de tipos de interés negativos. Así, cuando la hipoteca esté referenciada al euríbor +0,50 y el euríbor en el periodo de referencia esté a menos 0,75, el banco debe abonar al deudor un interés del 0,25 por ciento. El Banco de España debería aclarar este aspecto ante las dudas suscitadas por la industria bancaria. Las autoridades monetarias son conscientes de los efectos contractuales de los intereses negativos. Es un terreno novedoso pero querido por las autoridades, en el que no se pueden cuestionar los contratos. Lo contrario pondría en tela de juicio la política monetaria y la efectividad de los contratos. La seguridad jurídica es esencial en el mercado financiero, en particular en tiempos de crisis.
Si los bancos entienden que ante un tipo de interés negativo no procede abonar cantidades a los hipotecados ¿puede reclamar el cliente? Los bancos no deben poner en duda la eficacia de los contratos financieros, base de su negocio. Ante el incumplimiento por parte del banco de sus obligaciones, el cliente puede acudir al juez para pedir el cumplimiento del contrato con abono de las cantidades debidas como consecuencia del diferencial negativo. No se trata aquí de impugnar el contrato sino de hacerlo valer. Del mismo modo que el banco puede requerir al cliente que pague el interés resultante en el caso habitual de diferencial positivo, si es necesario con auxilio judicial, en situaciones de diferencial negativo es el cliente el que puede requerir al banco que cumpla lo pactado y abone lo que debe según la fórmula incluida en el contrato.
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