Las 20 preguntas que debes hacer antes de contratar una hipoteca

Cuando decidimos pedir un préstamo hipotecario estamos acostumbrados a contestar al bombardeo de preguntas del director del banco: dar toda la información económica que nos solicitan las entidades financieras es muy importante para que analicen la viabilidad del préstamo. Esconder que tenemos una tarjeta de crédito con varios miles de euros dispuestos, por ejemplo, acabará perjudicándonos. A una familia no le conviene que le aprueben una hipoteca si, de conocer su situación real, los bancos no se la concederían: la entidad puede no recuperar el dinero prestado, pero la familia se quedará sin vivienda y con una deuda impagable de por vida.

Pero no basta con responder sincera y adecuadamente a los demás: los clientes también deben aclarar sus dudas antes de firmar y saber qué preguntas hacer al director del banco, al notario y a los demás profesionales que participan en el proceso hipotecario. En la contratación de hipotecas, ninguna cuestión relevante debería quedar en el tintero.

La crisis financiera en la que vivimos inmersos tiene multitud de causas, siendo capital la irresponsabilidad de las entidades financieras. Si nos quedamos solo con esta idea, volveremos a cometer los mismos errores hipotecarios y estaremos socavando de nuevo el sistema; los solicitantes de crédito tenemos que asumir nuestra parte de responsabilidad individual. Este 2016 puede ser el año del despegue en la concesión de hipotecas, y que no acabe en desahucios depende de todos.

1. ¿Comprar es la mejor opción? Que necesitemos una casa no significa que la tengamos que comprar. Hay que valorar otras opciones, como el alquiler. El activo inmobiliario no es seguro ni rentable como norma general: tiene costes de mantenimiento importantes y una liquidez limitada. El componente emocional tiene sentido si queremos un hogar, pero no debería ser el argumento principal.

2. ¿Acudo a intermediarios? Inmobiliarias e intermediarios hipotecarios son empresas que pueden gestionar tanto la compra de una vivienda como la solicitud de la hipoteca. Las inmobiliarias operan en un mercado libre con una regulación legal mejorable; los intermediarios hipotecarios han de cumplir con la Ley 2/2009, que les exige una serie de obligaciones de transparencia y registro en las autoridades de consumo. Si tenemos conocimientos adecuados y tiempo, hacer las gestiones de forma directa nos ahorrará mucho dinero en honorarios. En caso contrario, busquemos una inmobiliaria o un buen bróker hipotecario. En todo caso, es recomendable acudir a un abogado, economista o profesional especializado para que nos acompañe en el proceso.

3. ¿Cuál es la situación real, catastral y registral de la casa? Comprar una casa con financiación hipotecaria supone invertir más dinero del que tenemos en un solo activo. Tamaña decisión exige un trabajo previo de investigación concienzudo. Solicitar una nota registral y acudir al catastro ayuda a valorar la situación de la vivienda. No está de más acudir al Ayuntamiento para una consulta urbanística.

4. ¿Cuánto vale la casa? Antes o después tendremos que tasar la vivienda; preguntemos a los actuales propietarios si tienen alguna reciente. Algunas empresas tasadoras ofrecen pretasar una vivienda y tener una idea de su valor. Incluso antes de pedir la hipoteca, tiene sentido pagar una tasación con una empresa homologada que sea aceptada por los bancos que conocemos. El 80% de este valor va a limitar el dinero que cualquier entidad, generalmente, nos concederá.

5. ¿A qué banco acudo? Los comparadores hipotecarios facilitan el trabajo de seleccionar las mejores hipotecas que se adaptan a nuestro perfil y necesidades. Además de buscar préstamos competitivos, vale la pena estudiar el banco; su ética corporativa, labor social, transparencia o saber cómo tratan a los clientes que no pueden pagar son factores relevantes a la hora de pedir dinero.

6. ¿Mi primera vivienda? Según sea la tipología del inmueble, será la oferta hipotecaria. Las hipotecas para adquirir una primera vivienda habitual son más baratas y financian un mayor porcentaje que si buscamos financiar una segunda residencia o un local. 

7. ¿Tendré que aportar avalistas o dobles garantías? Con nuestros ingresos y ahorros ¿nos dan la hipoteca? Si vamos a tener que aportar avalistas o hipotecar otra vivienda, habrá que tenerlo en cuenta antes de pedir la hipoteca. El potencial avalista o hipotecante no deudor ha de conocer perfectamente los riesgos que asume y valorar si tiene sentido firmar. Que nuestros hijos pierdan su hogar es muy triste; que lo perdamos ambos, una desgracia evitable.

8. ¿Qué gastos tiene comprar casa con hipoteca? Dependerá de la Comunidad Autónoma y de si es una compra de obra nueva o de segunda mano. Hay gastos relacionados tanto con la compraventa como con el préstamo hipotecario —son dos contratos distintos—. Tomemos el 10-15% del precio de compraventa como orientación, pero la cifra exacta depende de la vivienda e hipoteca concreta. Hay gastos de gestoría, notaría, registro, honorarios de profesionales o intermediarios, si los hay, y bancarios —básicamente, la comisión de apertura—.

9. ¿Préstamo o crédito? La inmensa mayoría de hipotecas actuales son préstamos hipotecarios, pero algunas entidades como CaixaBank ofrecen créditos hipotecarios que permiten disposiciones posteriores del crédito amortizado, aunque limiten nuestras posibilidades de subrogación en un futuro.

Hay que calcular si el mejor tipo de interés es una bonificación o una penalización si no nos vinculamos

10. ¿Interés fijo o variable? Las hipotecas a tipo fijo nos aseguran pagar siempre la misma cuota, las variables implican que cambie en función de la evolución del euríbor —el referencial hipotecario dominante en el mercado, al que le suman un diferencial—. Comparar hipotecas a tipo fijo y a tipo variable es complejo, ya que no sabemos cómo evolucionara el euríbor ni la inflación.

11. ¿Euríbor u otro referencial? Si bien más del 90% de las nuevas hipotecas se firman referenciadas al euríbor, existen otros tipos de referencia. El IRS o permuta de tipo de interés a cinco años fue reclamado por las extintas cajas de ahorro y ahora ningún banco lo tiene en cuenta. El IRPH del conjunto de entidades —tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito— sí que se pacta en algunas escrituras. Como idea general, las hipotecas con euríbor con diferencial medio son mejores que sus homólogas a IRPH.

12. ¿Qué sistema de amortización? El sistema de amortización francés o de cuota constante predomina en las hipotecas actuales. Sin embargo, podrían aplicar un sistema de cuota creciente o de cuota blindada.

13. ¿Qué porcentaje de financiación me van a conceder? El menor valor entre el 80% de tasación y el 80% del valor de compraventa es la limitación general de los bancos actualmente. Superar esta cantidad de compraventa es posible, si bien en pocos bancos se consigue.

14. ¿Cuál es el plazo máximo? Hasta 40 años es el plazo máximo de devolución de una hipoteca en España en estos momentos. A mayor vida de la hipoteca, menor cuota, pero más intereses acabamos pagando.

15. ¿Qué comisiones tendré que pagar? La comisión de apertura, la compensación por desistimiento y por riesgo de tipo de interés —hipotecas a tipo mixto o fijo— coronan el pódium de comisiones a minimizar.

16. ¿Debo contratar productos adicionales? Domiciliación de nómina y recibos, seguros, tarjetas bancarias y otros productos o servicios pueden vincularse a la concesión del préstamo. Encarecen la hipoteca y dificultan compararlas entre sí. Mal empieza la relación si se nos pretende obligar a contratar productos que no queremos.

17. ¿Es obligatorio contratar seguros? En absoluto; acudamos a profesionales independientes que nos ayuden a elegir el nivel de seguridad que necesitamos, no dejemos al arbitrio de la entidad financiera esta tarea.

18. ¿Qué gano con la vinculación? Hay tipos de interés bonificados en escritura en función de nuestra vinculación. Calculemos si el mejor tipo de interés es realmente una bonificación o, en realidad, acaba siendo una penalización si no nos vinculamos.

19. ¿Y si la hipoteca incluye una cláusula suelo? Tras la Ley 1/2013, es muy sencillo saber si firmamos una hipoteca con un interés mínimo limitado, ya que hay que manifestarlo de forma manuscrita en la escritura. Eso no disculpa que nos informemos previamente de su eventual existencia, ya que una hipoteca aparentemente barata, resulta cara si tiene este tipo de estipulaciones.

20. ¿Puedo preguntar al notario? Tenemos el derecho de acudir a la notaría y revisar el borrador de la escritura de préstamo hipotecario tres días antes de la fecha de firma. Francisco Rosales, notario en Alcalá de Guadaira (Sevilla), lamenta que los clientes sigan acudiendo a notaría en el último momento y con una actitud completamente pasiva. Además, asegura que la tónica general es que los firmantes demanden “tardar lo menos posible”. Las principales inquietudes que formulan tienen que ver con la existencia de cláusula suelo o el tipo de interés, poco más. El propio notario, en su blog, aporta unos consejos para firmar la hipoteca que realmente buscamos.

Día a día los profesionales del sector alertan sobre una realidad: muchos bancos siguen sin estar enfocados en conceder hipotecas responsables; y los clientes para pedirlas. Solo la concienciación y la mejora de la formación financiera del país virarán el nuevo rumbo de colisión.