Quién mueve los hilos del ladrillo

Esta misma semana, la Sareb o banco malo explicaba en su página web cómo se puede comprar una de sus viviendas. Todos sus pisos están en venta en Altamira, Servihabitat, Haya Real Estate y Solvia. Aunque aún desconocidas para el gran público, estas cuatro empresas de gestión integral de activos financieros e inmobiliarios de terceros, conocidas como servicers, mueven los hilos del sector inmobiliario español. Entre sus manos hay activos por valor de 180.000 millones de euros y representan el 70% del mercado. En España operan más plataformas, en total unas 13, y juntas "gestionan activos por valor de 300.000 millones de euros y un 30% de las ventas globales anuales", indican en Servihabitat.

Llegaron en plena crisis y nacieron como las inmobiliarias de una entidad financiera para agilizar la venta de los inmuebles (Sabadell, Santander, Bankia, La Caixa...). En apenas dos años, y tras su venta a fondos de inversión, se han consolidado como plataformas multicliente y multiservicio. La Sareb, entidades financieras y fondos están entre sus clientes.

Sus tentáculos tocan todas y cada una de las patas del inmobiliario. Tanto que algunas acaban de abrir sus primeras agencias a pie de calle para poder atender personalmente a los clientes interesados en adquirir una vivienda, como es el caso de Solvia en la avenida Juan Bautista Lafora (Alicante), y el de Haya Real Estate en Paseo de las Delicias (Madrid). "El objetivo es ofrecer a los particulares un servicio directo de intermediación, tanto en la compraventa como en el alquiler de inmuebles. La agencia comercializa toda la cartera de activos gestionados por Solvia, pero también el producto que capte e incorpore", dice Javier García del Río, director general de Solvia, que ha desarrollado más de 3.400 viviendas desde 2011 y cada año pone en marcha 500.

Estos servicers venden y alquilan cientos de miles de casas nuevas y de segunda mano por toda España. "Las viviendas tienen precios desde 20.000 hasta más de tres millones de euros. De forma recurrente realizamos campañas con diferentes ofertas y en algunos casos descuentos, de acuerdo a la estrategia acordada con nuestros clientes", señalan en Altamira, que vende 200 promociones de obra nueva y 72.000 inmuebles. Esta plataforma recuerda que los activos siguen formando parte del balance de los clientes y "nosotros nos encargamos de posicionarlos en el mercado de acuerdo al segmento en el que se encuentra, de forma personalizada, al ritmo que cada cliente quiere".

Llave en mano

Entre el 60% y el 80% de los activos inmobiliarios que comercializan estas empresas son casas, pero también venden locales, oficinas, aparcamientos, suelos, naves, hoteles, edificios históricos y hasta algún campo de golf. La evolución en el caso de Solvia es clara: hace tres años cerca del 90% de las ventas se concentraba en producto residencial terminado y hoy el 34% son activos comerciales, terciarios o suelos.

Además, la mayoría ofrece servicios llave en mano que cubren todo el ciclo de vida de los activos, esto es, desarrollan suelos, promueven viviendas, gestionan activos financieros, préstamos de promotores, oficinas bancarias cerradas, alquiler y gestión patrimonial, valoración de carteras y activos para inversores internacionales, recuperación de impagados, venta de crédito, ejecuciones hipotecarias y servicio de asesoramiento. La lista continúa.

Dicen no ser una competencia para las agencias inmobiliarias tradicionales, con las que colaboran. "Nuestro modelo de venta de residencial se apoya en una red de 6.800 puntos de venta entre agentes de la propiedad inmobiliaria (Apis) y oficinas en toda España", explican en Haya Real Estate, que gestiona las carteras de Sareb, Bankia, Cimenta2 (Grupo Cajamar) y otros clientes privados. En el caso de las consultoras, "en ocasiones también forman parte de nuestra cadena y en otras suponen una competencia, especialmente en el sector terciario", apuntan en Servihabitat, cuya red comercial tiene cerca de 8.000 puntos de venta, de los que más de 2.000 son Apis.

Todas las plataformas se sirven de la colaboración de estos agentes pero, sobre todo, de sus propias web. Solo Altamira recibió en 2015 más de cuatro millones de visitas en su página. Este es su punto fuerte, el tener una red de venta multicanal (portales inmobiliarios, ferias, sucursales bancarias...).

Otra de sus fortalezas es una plataforma tecnológica y logística capaz de movilizar semejantes volúmenes. "Los servicers surgieron porque las consultoras y agencias no tienen la infraestructura para gestionar todos los servicios que requieren carteras de cientos de miles de activos inmobiliarios, por ejemplo, captar miles de clientes cada mes para vender miles de activos al año, organizar firmas en notarías, o ejecutar millones de pagos a proveedores y administraciones", cuenta el director general de Solvia. La Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI) considera que no son una amenaza a sus intereses, puesto que "servicers, consultoras y agencias trabajan en el mismo sector, pero de manera diferente y responden a necesidades distintas".

Fusiones a la vista

El tiempo lo dirá porque han llegado para quedarse. "Nuestra vocación es seguir creciendo y diversificando tanto en la gama de productos como de clientes", indica Julián Navarro, director general de Altamira, que gestiona la cartera del banco Santander, parte relevante de la de Sareb y carteras de otros cuatro clientes. No obstante, tienen ante sí el reto de la mejora del mercado inmobiliario español y la desinversión de las grandes carteras. "Se están reduciendo, pero todavía hay mucho producto por vender. Desde nuestro punto de vista todavía quedan muchos años hasta que la situación pueda considerarse normalizada", valora Navarro.

El futuro pasa por nuevos clientes y más volumen de activos bajo gestión. "La actividad de servicing tal como la conocemos mantendrá su razón de ser durante cinco ejercicios más. A partir de ahí, los servicers deberán haberse transformado para sobrevivir básicamente prestando los servicios actuales u otros diferentes a otro tipo de clientes", apostilla García del Río. La liquidación de activos tiene una vida corta, así que "solo los que sean capaces de diseñar modelos de soluciones para problemas que ahora ni nos planteamos, serán los que perduren", afirma Álvaro J. Martín, director Ejecutivo de Desarrollo Corporativo de Servihabitat.

Sobre el tapete está la posibilidad de fusiones, adquisiciones o alianzas entre las 13 plataformas actuales. Parece factible que al final tres o cuatro jugadores se repartan el mercado. "Es muy probable que en este 2016 haya movimientos corporativos, con fusiones, compras y otras operaciones similares, ya que se trata de un negocio donde la clave está en el volumen de gestión y en ser multicliente", advierte Martín.