¿Qué es mejor donar o vender un piso a un hijo?

Es muy frecuente que aparezcan en mi notaría padres que quieren “poner los papeles de un piso a nombre de los hijos“, y que me preguntan si es mejor (más barato) vender o donar un piso a los hijos. Ante todo hay que preguntar por las consecuencias de lo que hacemos, y sólo después, si hay alguna forma más económica de hacerlo.

Para empezar, hay que tener en cuenta que la donación simulada bajo la forma de compraventa, tiene dos graves problemas. El primero, que el Notario tiene que comprobar los medios de pago y, el segundo, que el negocio simulado acaba dando problema. Así, el Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de la donación disimulada bajo la forma de compraventa y exige para la validez de la donación que la escritura sea precisamente de donación y no de compraventa.

Hacer una donación simulada bajo la forma de compraventa tiene inconvenientes: la donación es revocablepor incumplimiento de cargas, ingratitud y supervivencia o superveniencia de hijos.Ninguna de estas posibilidades cabe en una compraventa, en la que todo lo más cabe pactar condiciones resolutorias, aunque no son válidas las que dependan de la voluntad de una de las partes y tal condición resolutoria incrementa los costes de la venta.

Cabe la posibilidad de pactar reversión de los bienes donados al donante; prohibición de vender los bienes donados y que el donante se reserve la posibilidad de disponer del bien donado, cosas que no caben en la compraventa.

Y un cambio en las circunstancias del donante puede tenerse en cuenta para dejar sin efecto la donación (algo imposible en la compraventa). La reversión del bien donado es una opción muy interesante, pues permite que el donante lo recupere en cualquier caso y circunstancia, ampliando por tanto las causas de revocación de las donaciones, ya indicadas.

La prohibición de disponer del bien donado incluso es inscribible en el Registro de la Propiedad y es una interesante posibilidad que le permite protegerse si sus circunstancias económicas le son adversas.

Todas estas posibilidades no caben en la compraventa, y como mucho sólo cabe la condición resolutoria o hipoteca en garantía de la prohibición de vender el bien comprado

Por otra parte, no se debe olvidar a los otros hijos y, si se dona a uno, cuando el padre fallezca, aquel tiene la obligación de traer a la herencia el valor de lo recibido. Con ello todos se igualan en la sucesión (salvo que sea otra la voluntad del donante).Si se vende a un hijo sin cobrar nada (donación disimulada como compraventa) se está perjudicando al resto. Y, si aquel está casado en régimen ganancial, se favorece a su cónyuge.

Bienes de un único progenitor

Otra circunstancia a tener en cuenta es cuando se está casado pero los bienes son solo de un progenitor. Si hay hijos, hay que tener en cuenta que ante la transmisión de bienes a uno de ellos, este puede fallecer sin descendientes, por lo que le heredará el cónyuge.

El resto de los hijos, o parientes si no hay más hijos, quedan desprotegidos si se ha vendido a un hijo, pero no si se le ha donado. En caso de donación, la viuda o viudo tendrá que mantener los bienes o su valor dentro de la familia.

Si no hay nietos, en el caso de venta, en caso de fallecer el hijo, los bienes pasarían a quien designe como heredero, mientras que si se le dona, los bienes o su valor retornan al donante.

Y cuidado con los acreedores. No es un acierto poner a los hijos como testaferros de los padres, sobre todo porque se puede ser un alzamiento de bienes, castigado para ambos en el Código Penal. Es importante consultar a un abogado ya que los notarios no son expertos en Derecho Penal.

Y, atención porque el comprador o el donatario responde de las deudas del vendedor o donante. De entrada, el Código Civil permite rescindir los contratos celebrados con los acreedores cuando estos no puedan cobrar de otro modo lo que se les deba; pero, además, presume celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos por virtud de los cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito--- u oneroso, hechas por aquellas personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes.

En caso de donación, además, el Código Civil hace al donatario responder de las deudas del donante si así se estipula (y salvo pacto, en contra sólo responde de las anteriores a la donación) y si la donación es fraudulenta. Se presume fraude si el donante no se reservó bienes para responder de sus deudas.

Todas estas consideraciones suelen pesar menos que el que sea más barato, vender o donar un piso a un hijo; pues bien, el coste de notaría y registro en la compraventa y en la donación depende del valor del bien donado o comprado, pero la diferencia es ridícula.

En cuanto al coste fiscal en la compraventa y en la donación hay tres impuestos

1.- Los llamados derechos reales, que cobra la Comunidad Autónoma: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (para compraventa) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (para donaciones).

La compraventa tributa, según las comunidades entre el 7% y el 10%. En las donaciones a descendientes, el margen oscila entre el 7,65% y el 34%.

En ambos casos el impuesto lo paga el hijo.Por cierto que, las donaciones a una sociedad constituida por un hijo no tributan.

2.- La plusvalía municipal o Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) que cobra el Ayuntamiento donde esté la finca. La cuota tributaria es igual, pero en la compra el que paga es el vendedor (o sea el padre) y en la donación paga el donatario (o sea el hijo).

3.- La plusvalía en IRPF. Tanto la compraventa como la donación generan incremento de patrimonio y en ambas es el padre que dona o vende el que tributa por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.

 Francisco Rosales es notario en Alcalá de Guadaira (Sevilla).