Propuestas contra las tramas de prestamistas hipotecarios

Cómo se puede prevenir el fraude en las hipotecas que son concedidas fuera de los circuitos bancarios es la pregunta formulada en un mesa redonda celebrada en el Colegio Notarial de Madrid. No se trata de quienes prestan lícitamente dinero, sino de tramas que obtienen una gran rentabilidad ya que, a cambio de unos miles de euros, acaban quedándose con la vivienda de la víctima que a menudo está en una situación de extrema necesidad. “Ante la amenaza de perder la vivienda o no poder alimentar a los hijos, se produce un estado de ansiedad que provoca, aparte de taquicardias o dolor de cabeza, alteraciones cognitivas; es decir, afecta a la memoria, la atención, la capacidad de asociación y la toma de decisiones”, explicó la psiquiatra forense Marta Navas que intervino en la mesa coordinada por el notario José Ignacio Navas Olóriz.

También intervino el abogado del bufete Alberche, Carlos Galán, experto en delitos económicos, y el capitán de la Guardia Civil del Departamento de Delincuencia Económica, Carlos Gallego que explicó cómo el engaño a la víctima se apoya en eliminar todos los mecanismos de autoprotección. La psiquiatra añadió que se produce un sesgo cognitivo: “la víctima se centra en la amenaza, en conseguir el dinero para resolver su situación, descartando otras consideraciones. Además, la publicidad de la empresa en Internet y la intervención de un notario hace que no desconfíe”.

El prestamista habitual debe contar con aval bancario y seguro de responsabilidad civil

En estado de desesperación y ansiedad, el endeudado ignora todo lo que no sea obtener el dinero, de ahí el interés de las medidas que para atajar el problema avanzaron tanto Navas Olóriz, como el también notario Fernando Gomá, editorialista del blog “Hay Derecho”, y que también viene propugnando Galán.

Puesto que en la escritura de estas hipotecas no bancarias figura como recibida una cantidad mayor que la que se entrega, Navas propuso invertir la carga de la prueba cuando se debata en un juzgado la nulidad del préstamo hipotecario: que sea el que ha dado el préstamo quien acredite el ingreso en efectivo de la cantidad que figura en la escritura.

Es necesario que no se admita el pago antes de la firma, ni las hipotecas con letras que se endosan a un tercero

Cuando se logra demostrar que la víctima ha recibido menos dinero del que consta en la escritura de la hipoteca, esta es nula y el prestatario solo tendría que devolver lo recibido, menos la indemnización por daños y perjuicios. Pero lo difícil es demostrarlo ante los tribunales, ya que se trata de la palabra del notario contra la de la víctima. Al respecto, Fernando Gomá aludió a los jueces: “es curioso que consideren que la fe pública es una formalidad carente de eficacia cuando se trata de eliminar la cláusula suelo en una hipoteca, mientras que, en estos casos, digan que la fe pública es inatacable, aun cuando lo que diga el notario no esté justificado con documentos. En estos casos, el notario manifiesta que el prestatario declara haber recibido determinada cantidad, no que realmente la haya recibido, ni su importe. La fe pública no es el Evangelio”.

En cuanto a la tasación que figura en las escrituras para el caso de que no se devuelve el crédito, los prestamistas fijan un valor muy inferior al de mercado, ya que proyectan quedarse con el inmueble. “Como la ley dice que se ejecute la casa por el 70% del precio de tasación, la cifra resultante es escandalosamente baja”, indicó Navas y aclaró que: “habitualmente, el prestamista alega ante el notario que no ha traído la tasación, pero que el prestatario conoce el valor que se ha dado a la casa y se compromete a aportarla más adelante, con lo cual la víctima no se entera del precio irrisorio fijado para su inmueble”. La propuesta es que la tasación esté incorporada a la escritura y que el prestamista pierda el control. El notario podría pedir que a un colegio oficial que designe al perito –ya viene previsto en la Ley de Jurisdicción Voluntaria- que realice la tasación por turno, sin identificar ni a propietario ni a tasador.

También aconseja que el prestamista no pueda pagar antes de que se firmase la escritura e, incluso, tal pago se podría hacer a través de una cuenta controlada por el notario.

La tasación a efectos de impago debería encargarse a un tasador independiente

Otra medida preventiva es que se prohíban las hipotecas cambiarias en estos casos. “En las raras ocasiones en que el prestatario puede devolver el préstamo recibido, no lo logra porque las letras han sido endosadas a un tercero desconocido. Este tipo de hipotecas son admisibles, pero entre particulares son sospechosas”, afirmó el notario del Colegio de Madrid.

Propuso también que, como norma general, debería entenderse que cuando una persona preste a otra, se trata de un prestamista habitual porque cuando es entre particulares, ya sean amigos o familiares, no hay ánimo de lucro y suele ser un préstamo sin interés. “Y si es habitual, debemos pensar que se trata de un profesional y asegurarnos de que presta aval y seguro de responsabilidad civil”, concluyó.

Por otra parte, Gomá alegó que “la medida de que los que se van a endeudar puedan consultar en el notario la escritura que van a firmar los tres día hábiles previos a la firma, no ha tenido éxito pero que, en la era de Internet, se podría enviar con anticipación la escritura, dado que lo que hacen este tipo de prestamistas es citar al cliente con máxima urgencia para que no tenga posibilidad de sopesar lo que va a firmar y no pueda ni ir acompañado”.

Los notarios podrían enviar la escritura antes de su firma a través de Internet

El hecho de que los notarios estén conectados con Hacienda, el Catastro, y la Comisión de la Prevención del Blanqueo de Capitales puede aprovecharse para detectar fraudes y estafas. Los índices centralizados notariales pueden detectar si es o no cierto que el prestamista es habitual e, incluso, establecer tramas al identificar quien es titular físico de los inmuebles. “Hace falta coordinación entre jueces, fiscales, abogados, notarios y Banco de España para combatir este sector tan desregulado”, según Gomá

Y, junto a estas medidas preventivas, un asistente propuso reclamar por responsabilidad patrimonial a la Administración Pública, puesto que no ha implementado lo previsto por ley de abril de 2009 para proteger al consumidor de créditos no bancarios: no se ha abierto al público el registro estatal de las empresas de prestamistas, ni las Comunidades Autónomas han creado los suyos. Las competencias de control de estos préstamos no bancarios se otorgaron a los departamentos de Consumo que no tiene ni preparación ni medios, como explicó Carlos Galán. El abogado respondió que las víctimas viven situaciones demasiado duras y complejas como para enfrentarse también a la Administración.

En su momento, el Banco de España se inhibió de controlar este sector, según los expertos, con lo que se están dando préstamos con garantía hipotecaria que llevan a perder la vivienda, sin ningún tipo de control, prevención o requisito, si se alega que se da entre conocidos. Además, se puso de manifiesto que hay empleados de entidades financieras que remiten a clientes a los que se les deniega un crédito a estas tramas.

Todos coincidieron en que para los préstamos hipotecarios fuera de los bancos debe haber mayor protección. ¿Alguien recoge el guante?