Reunificación de deudas: usar con precaución

Cuando se habla de “reunificar deudas”, se suele hacer referencia a pedir un préstamo hipotecario nuevo, básicamente con la garantía de una vivienda, y cuyo importe permita cancelar deudas anteriores de diferente naturaleza: personales, hipotecarias o de otro tipo. Este producto puede ser peligroso si se usa de forma inadecuada.

Es fundamental saber que solo un abogado o economista especializado, independiente tanto del prestamista —sea una entidad de crédito o un privado— como de la “empresa de reunificación de deudas” —intermediario hipotecario— que tramite la operación, puede recomendar y asesorar a la familia en el proceso de reunificación de deudas. En otras palabras: no se debe firmar nada sin la supervisión experta de un profesional independiente a la operación.

José María López Jiménez, abogado especialista en regulación financiera, añade otro valedor de la protección del consumidor: el notario que da fe de la operación. Para López Jiménez, la intervención en los trámites preliminares y en la formalización del crédito o préstamo hipotecario de un funcionario público dotado de la capacidad, la sensibilidad y la cercanía a los consumidores del notario, a pesar de cierto menoscabo en su autoridad, es una garantía para el deudor incluso más eficaz que las líneas rojas que marca la ley.

Fernando Gomá Lanzón, notario y editor del blog ¿Hay Derecho?, señala otro problema: la ley no fija unas cifras concretas a partir de la cuales un préstamo o crédito es abusivo. “El carácter usurario o no de un préstamo o una reunificación no es algo claro”, comenta. En la tarea de garantizar que se cumplan todos los requisitos, asegura que “la ambigüedad es un lastre especialmente para la parte débil y para el notario, al no contar con reglas claras de actuación”.

Es aconsejable que el deudor acuda a la notaría unos días antes de firmar, sin acompañamiento de la entidad que le va a reunificar, para informarse y consultar tanto sus dudas, como cuál es exactamente la oferta de la entidad o del prestamista particular. En este tipo de asuntos es muy importante la actitud activa del deudor.

Por otra parte, no ya el notario individual, sino el notariado en su conjunto, dispone de un big data de las operaciones que se otorgan en las notarías, que podría servir para que las autoridades competentes, conforme a la legislación aplicable, investiguen posibles tramas de abusos en la materia. “Y un cambio urgente que habría que hacer es que el organismo fiscalizador de este tipo de prestamistas privados no bancarios no sea, como hasta ahora, la consejería de consumo de cada Comunidad Autónoma, sino el Banco de España” considera Gomá.

¿Cuándo conviene?

Lo primero que hay que plantearse es si hace falta utilizar este producto. La pregunta fundamental es la siguiente: una vez reunificadas las deudas ¿qué garantías tengo y ofrezco al prestamista de no volver a tener un problema de sobreendeudamiento? Reunificar deudas tiene sentido si es una solución, no si es una forma de ganar tiempo. De lo contrario, la deuda se hace más grande, aunque se pague una mensualidad menor a la suma de todas las cuotas anteriores. 

¿Qué beneficios tiene?

La principal ventaja es pagar una sola cuota mensual, en lugar de tener que hacer frente a múltiples mensualidades cada mes. En otros tiempos, cuando existían entidades financieras especializadas, como Celeris, Banco Primus, DB Credit, GE Money Bank o GMAC, era una forma de restaurar el propio historial crediticio; hoy en día, esta fórmula no existe y acudir a un prestamista privado, salvo los más profesionales, es una opción que puede acabar con la pérdida de la vivienda.

Ricardo Gulias, de RN Tu Solución Hipotecaria, considera que, a pesar de que el producto podría ser interesante para muchas familias, no es fácil a día de hoy conseguir refinanciaciones a perfiles muy endeudados. Los bancos buscan básicamente perfiles que están pagando tipos de diferencia altos, IRPH, o tipos fijos superiores al 3%, no reunificar deudas.

¿Cuál es su coste?

Es una operación muy costosa, ya que hay que sumar los costes de cancelar todas las deudas, los de constituir una nueva hipoteca y los honorarios del intermediario hipotecario, si lo hay. Podría tener unos costes iniciales cercanos al 20% de la nueva hipoteca.

¿Cómo se tramita?

Primero hay que buscar un abogado o economista experto, que guíe a la persona durante todo el proceso. Después, hay que intentar negociar con alguno de los bancos con los que se han contraído deudas. Gulias alerta de que normalmente en banca no se refinancian deudas mal pagadas o, incluso, con solo pequeñas demoras. Por tanto, la operación se tiene que plantear antes de que el problema sea urgente, a los primeros síntomas de sobreendeudamiento. Fácil de decir, complicado de hacer.

Hay empresas de intermediación hipotecaria que pueden ser de ayuda en el proceso de negociación con los bancos; que nuestro abogado o economista guía se asegure de que cumplen escrupulosamente con la normativa y que sean profesionales. El jurista Fernando Zunzunegui opina que el intermediario de crédito que facilita la operación debería comunicar con claridad los honorarios y comisiones que cobra. Asimismo, debería evitar recomendar y, en todo caso, avisar de los riesgos, de las operaciones en que se reunifican créditos al consumo, como los derivados del uso de tarjetas, con un préstamo hipotecario, pues “en estas operaciones se arriesga la casa donde uno vive”.

Los profesionales que intermedian en el crédito ofreciendo el servicio de reunificación de deudas deben actuar en interés del cliente, informándole de los riegos de la operación y evaluando su solvencia para evitar el sobreendeudamiento. Además, deben desvelar los conflictos de interés, como los vínculos que mantengan con la entidad prestamista, e informar con claridad de sus tarifas. La tramitación, por otro lado, es muy similar a solicitar una hipoteca normal al banco.

¿Conviene acudir a un prestamista privado?

Gulias explica que en el mercado hay operadores privados que dan liquidez con la garantía de un inmueble, e incluso sin que se demuestren ingresos estables. Aunque parezca increíble, su labor no es en la mayoría de los casos la reunificación de deudas, sino la solución de problemas de morosidad donde la banca tradicional nunca ha entrado, y en tipos de hasta el 16% anual. Desde hace unos años estas operaciones también han alargado los plazos hasta 15 años. “Estas empresas se venden en la agilidad de resolver problemas de liquidez, pero hay que estar muy atento a las condiciones y a las repercusiones futuras”, alerta el experto.

Para López Jiménez no sería justo afirmar que los prestamistas privados actúan ilegítimamente o que ofrecen peores condiciones que las del sector financiero, pues entre ellos hay profesionales con la suficiente capacidad, conocimiento y experiencia. No obstante, no se puede negar un cierto temor, confirmado en la práctica por algunos casos especialmente dramáticos. Por todo ello, hay que ser cautos y solo plantearse este tipo de operaciones en casos muy específicos. Y no olvidar que es un producto con el que extremar la precaución y que requiere acudir siempre al asesoramiento experto independiente.

Normativa aplicable a la reunificación de deudas

Si el prestamista es una entidad de crédito, rige la normativa hipotecaria general. El abogado experto en regulación financiera, José María López Jiménez, señala la Orden EHA/2899/2011 y la directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 —sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial—, que se ha de trasponer en 2016, como normas que tratan de que los bancos vuelvan a aplicar las mejores prácticas en materia de concesión de crédito. Por otro lado, explica que ya el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, regulado en el Real Decreto ley 6/2012, contempla, precisamente, entre las conocidas como "medidas de reestructuración", la reunificación del conjunto de las deudas contraídas por el deudor.

Si el prestamista es una persona física o jurídica no bancaria, un “prestamista privado”, no se le aplica la normativa bancaria sino la de Consumo. La Ley 10/2014 reserva a las entidades de depósito (bancos, cajas y cooperativas de crédito) la posibilidad de captar fondos reembolsables del público, pero tal reserva no existe en la concesión del crédito (ni en la prestación de servicios de pago). Para este tipo de reunificación rige la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Es una norma de consumo, no financiera, que pretende que los estándares seguidos por los prestamistas privados sean elevados, casi comparables con los del sector financiero. Sin embargo, su aplicación en la práctica tiene muchas lagunas.

El Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el registro estatal de empresas de intermediación y prestamistas privados, dice que "el registro estatal tendrá carácter público y naturaleza administrativa y se gestionará por el Instituto Nacional del Consumo". Cualquier persona debería poder acceder a este registro online para cerciorarse que va a firmar una hipoteca con un prestamista que cumple con la legalidad. Sin embargo, a día de hoy, sigue sin estar accesible al público.