La vivienda en la era posburbuja

Se está produciendo un resurgimiento de la “manía inmobiliaria” forzada por los propagandistas que pretenden empujar de nuevo los precios, porque, según su razonamiento, es la única forma de volver al ciclo (des)virtuoso del mercado inmobiliario.

Desgraciadamente, y a pesar de su sostenida campaña para calentar el mercado, los datos siguen sin acompañarles. Por más que los suplementos inmobiliarios de la prensa (que realizaron una notable labor en su momento en apoyo de la burbuja) se empecinen en encontrar signos alentadores los hechos tienen la cabeza dura y la mayoría de las previsiones (dentro de lo previsibles que son la previsiones y escenarios económicos) auguran un encefalograma plano para el mercado inmobiliario (ver por ejemplo el último informe de la Sociedad de Tasación o la nota de prensa de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y su panel de expertos).

Es cierto que asistimos a procesos de tímida reactivación, se dan licencias y hasta algunos analistas bien intencionados creen que existen amenazas para la formación de una nueva burbuja. Pero, y a pesar de nuestra peculiar manía de considerar el mercado de vivienda como un todo agregado por la fijación de los analistas exclusivamente en el precio de vivienda (y la maldita tasa de acceso), esta “reactivación” se concentra en pocos lugares y responde más bien a un giro del mercado inmobiliario hacia la explotación de las rentas de posición por diversos medios: sustitución (muchas veces con incrementos de edificabilidad), cambio de uso, mercantilización de activos públicos de suelo, etcétera.

Yosuke Hirayama, refiriéndose a la situación del mercado inmobiliario japonés tras el estallido de la burbuja, señalaba un escenario del mercado de vivienda dividido entre “Hot Places” donde el mercado está activo y “Cold Places” donde es inactivo. Hirayama señala que las familias que compraron viviendas en los suburbios (cold places) en la burbuja tenían ingresos moderados o bajos, y cómo, debido a la burbuja crediticia, pagan altas hipotecas mientras sus casas se desvalorizan de forma dramática. Estas cold places se concentran especialmente en aéreas donde se acumulan viviendas subestándar en malas localizaciones, hasta el punto de que, en Japón, se venden viviendas de este tipo por precios similares a los de un coche nuevo.

Diversas características de la denominada recuperación del mercado inmobiliario en España avalan esta tesis. El mercado existente es un mercado estrecho, sustancialmente de segunda mano (el 88% en el segundo trimestre de 2015, según Fomento), que es el que además está incrementando los precios medios (en el último informe del INE, segundo trimestre de 2015, la repercusión en el incremento de los precios de la vivienda nueva es del 0,2% frente al 4% de la vivienda de segunda mano), y las viviendas se adquieren en gran medida al contado. Aun cuando no hay (como de costumbre) estudios detallados sobre estos mercados renacientes pude suponerse que se trata de mercados (y promociones de renovación del parque) de consumidores e inversores de rentas medio-altas y altas, en, siguiendo la terminología de Hirayama, hot places. (Un aspecto no poco relevante desde el punto de vista macroeconómico de esta situación es que este mercado de segunda mano no produce valor).

Una burbuja generalizada como la anterior es inverosímil a corto y medio plazo por diversas razones: porque el mecanismo de la “financiarización”, sustituir la capacidad económica de las familias por el endeudamiento, está quebrado en todo el mundo, porque el mercado de trabajo está tambaleándose no sólo por la ausencia de empleo suficiente, sino por el mantenimiento (para la mayoría de la población) de bajos salarios o incluso de salarios “por debajo de su valor” (Vladimiro Giacchè), trabajadores empleados en la pobreza, y por último porque, a pesar de las proclamas del partido en el Gobierno, todo parece indicar que nos espera un largo periodo de “estancamiento secular” (Laurence Summers).

Hay que tener en cuenta que llevamos ya ocho años de caída de precios, algo antes nunca visto y que si la planicie en la que ahora se encuentra el mercado continúa tal como se prevé en el mejor de los casos (y salvando los riesgos financieros internacionales) otros cuatro o cinco años, toda una generación se habrá formado en un nuevo escenario en el que la vivienda no es ya un sistema de ahorro.

Así que las esperanzas de la vuelta a los viejos buenos tiempos parecen infundadas y las políticas en torno a la vivienda necesitan de un vuelco total en el marco de una nueva reflexión sobre necesidades de vivienda, mercado y acción pública en la era posburbuja.

Francisco López Groh es urbanista y miembro del Club de Debates Urbanos.