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Inquilinos que hacen caja a costa del propietario

En España hay 1,3 millones de alquileres sumergidos y buena parte son subarriendos

Apartamento en alquiler en la Puerta del Sol de Madrid.
Apartamento en alquiler en la Puerta del Sol de Madrid.

Casi la mitad (el 49,03%) de los alquileres de vivienda en España es sumergido. Existen 1,3 millones de casas cuyas rentas no están siendo declaradas a Hacienda, según las estimaciones de los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha). La gran mayoría, 973.429 inmuebles, son arrendamientos hechos a desconocidos, mientras que 367.059 son viviendas cedidas gratis o a un precio bajo, normalmente a un familiar.

Es el gran negocio de arrendar pisos bajo cuerda, un clásico ya del mercado inmobiliario español. No obstante, durante los peores años de la crisis el alquiler ilegal ha sido la única salida para muchas familias cuya supervivencia pendía casi de ese hilo.

Aunque alta, la cifra ha menguado. En 2008, más del 55% de los alquileres de vivienda defraudaban al Fisco, según Gestha. Las rentas por arrendamientos no declarados rozaron los 3.000 millones de euros anuales. El descenso en la tasa de alquileres sumergidos se justifica porque la Agencia Tributaria cuenta desde 2010 con la información de consumos de electricidad de los inmuebles. “Inició en 2012 una campaña de comprobaciones de viviendas declaradas desocupadas con altos consumos eléctricos que afloró una parte de los alquileres sumergidos. Al correrse la voz entre asesores fiscales y propietarios, se ha notado una mejora en el cumplimiento espontáneo”, explica el secretario general de Gestha, José María Mollinedo.

La cesión solo es legal si el casero la consiente por escrito y no se hace negocio

La mayoría de caseros que defraudaba eran personas mayores que alquilaban su segunda residencia para complementar su pensión y familias que durante el boom compraron una segunda casa y alquilaron la primera para poder hacer frente a la nueva cuota hipotecaria, dice Mollinedo.

Inquilinos que hacen caja a costa del propietario

En el cómputo total de alquileres sumergidos están incluidos los subarriendos, es decir, los inquilinos que obtienen un dinero extra alquilando a su vez una o varias habitaciones. Resulta imposible calcular qué porcentaje suponen. “Estamos hablando de entre el 60% o el 70%”, calcula Andrés Vilacoba Ramos, abogado de Asociación de Defensa de los Propietarios de Vivienda (Adeprovi). “Según nuestros estudios hay un 30% de subalquileres”, rebaja Mercedes Robles, directora ejecutiva de Arrenta, que ofrece soluciones para garantizar el alquiler.

Punto arriba, punto abajo, lo cierto es que este negocio no cesa. Y que si ese inquilino que recibe una o varias rentas no las declara también está defraudando al Fisco. Otra cosa es la legalidad o ilegalidad de ese doble o triple alquiler. El subarrendamiento de vivienda es legal en España solo cuando se cumplen tres requisitos. “Que sea subarrendamiento parcial; que se haya obtenido el consentimiento expreso y por escrito del arrendador, bien en el propio contrato, bien una vez iniciado el alquiler; y que la renta del subarrendamiento no sea superior a la del arrendamiento (no se puede hacer negocio)”, dice Pelayo de Salvador Morell, abogado del bufete deSalvador Real Estate Lawyers.

Difícil no sacar provecho. Una habitación no se alquila por menos de 250 o 350 euros al mes, según la ubicación y superficie. Además, la aparición de plataformas como Airbnb han puesto la guinda haciendo proliferar los subarriendos por temporadas. Y ojo, porque “puede tener la consideración de alquiler turístico o vacacional, en cuyo caso puede quedar sujeto a la normativa sectorial en materia de turismo, que obliga a cumplir una serie de requisitos y cuyo incumplimiento es sancionable por la administración”, recuerda de Salvador Morell. “Lo que pretenden algunos arrendatarios es hacer del alquiler un negocio. Por ejemplo, un inquilino alquila un inmueble en la zona centro de Madrid por 1.000 euros (una o dos habitaciones) y a su vez alquila por 80 o 120 euros al día con una ocupación de más del 75%. Estamos hablando de unos ingresos medios de 2.250 euros y una rentabilidad de más del 100%”, comenta Robles.

El alquiler irregular ha pasado del 55% en el año 2008 al 49% actual

¿Descaro o necesidad? Hay de todo. “Se ha convertido en una práctica habitual entre las familias o personas solas, que por falta de ingresos, no pueden hacerse cargo del pago de la renta de alquiler”, señalan en el departamento jurídico de la Asociación Provivienda. Esta asociación cuenta el caso reciente de una familia de tres miembros que alquiló en la zona de Carabanchel (Madrid) un piso de tres habitaciones por 550 euros. Uno de los miembros se quedó sin trabajo y decidieron alquilar un dormitorio por 250 euros más suministros.

Para los extranjeros es una fórmula más que conocida, sobre todo entre familias que comparten piso, comenta Vilacoba. Y para los estudiantes es otro balón de oxígeno para su economía o la de sus padres. Los portales inmobiliarios están llenos de anuncios de alquiler de habitaciones.

Aunque bastaría con avisar al propietario, lo cierto es que la mayoría de las cesiones no son consentidas. Según Provivienda, “por el miedo a una rescisión de contrato y porque si los caseros son conscientes de que no tienen suficientes ingresos para hacer frente a la renta se crea una relación de desconfianza”.

Razón no les falta. Los propietarios no quieren subarriendos por el deterioro de la vivienda, impagos y posibles problemas vecinales. Además, recuerdan en Arrenta, las aseguradoras no pagan las rentas a pesar de tener un seguro de impago de alquiler contratado, puesto que no cubren el subarriendo. La cláusula que lo prohíbe suele estar incluida en todos los modelos de contrato por defecto. Si el suyo no lo especifica no pasa nada. La ley le ampara.

En busca de la prueba

En la mayoría de ocasiones los caseros detectan el problema por el trasiego de personas que entran y salen de la casa. El portero y los vecinos nunca fallan. Quizá un investigador privado también le ayude. Si sus temores se confirman, puede instar el desahucio del inquilino por incumplimiento de contrato, además de la indemnización por daños y perjuicios y reclamar el exceso de rentas percibidas por el subarrendador. Eso sí, tendrá que probar la existencia de ese subarrendamiento y que el precio era superior al del arrendamiento original, algo que no resulta nada sencillo. El tiempo de resolución depende de la existencia de pruebas (vecinos, anuncios..), pero suele prolongarse entre ocho meses y un año aproximadamente, cuenta Andrés Vilacoba, abogado de Adeprovi.

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