Salto atrás en la protección del comprador de vivienda

Los tribunales vienen dando la razón a los que reclamaban la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para una vivienda que no se llegaba a hacer o no se hacía en plazo. A partir de 2016 cambiará el escenario y los protagonistas. “Al final de la legislatura, con calzador, en una ley muy amplia de supervisión de aseguradoras (20/2015, de 14 de julio), se alude en la exposición de motivos a la de dotar de una mayor seguridad jurídica al adquirente de las viviendas, cuando, en realidad, solo beneficia a promotores, entidades aseguradoras y financieras. Por el contrario, los derechos del consumidor no se tienen en cuenta”, así de tajante se muestra el abogado Fernando Sacristán, del despacho Sacristán&Rivas.

“Con la norma, aprobada esta semana y que entra en vigor en uno de enero de 2016, la situación es de desprotección del consumidor. Es una regresión”, denuncia Susana Santamaría, del bufete burgalés Iure Iberia que, junto con Julio César Arnáiz, también pleitea hace años para defender a quienes entregan dinero a cuenta por una vivienda y que, el pasado enero, obtuvieron una sentencia del Supremo condenando a pagar a la banca cuando no existía aval o seguro.

PÉRDIDA DE DERECHOS

Los tres abogados coinciden en destacar la pérdida de derechos que supone que la nueva ley 20 derogue la ley 57 del año 1968, alabada como modélica en la defensa de los consumidores por el Tribunal Supremo y que Sacristán resalta que “se considera pionera, a pesar de ser muy anterior a la Constitución de 1978, en la defensa de los principios rectores del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y la defensa de los consumidores y usuarios”.

Estos son algunos de los cambios que, a juicio de ambos, supone la ley 20 y la eliminación de la del 68: En primer lugar, la obligación de contratar un aval o de asegurar el dinero aportado se produce solo a partir de que haya licencia de obra. “El 80% de las reclamaciones son por anticipos realizados en fase previa en la obtención de licencia”, explica Arnáiz.

En segundo lugar, el aval o seguro ya no tiene carácter de derecho irrenunciable; como lo es, por ejemplo, el derecho a las vacaciones en un contrato laboral. Y lo era por la gravedad social de los fraudes que se venían cometiendo contra los compradores de vivienda en los años sesenta.

En tercer lugar, se elimina la ejecutividad de la póliza o del aval bancario: se podía solicitar la devolución directa de lo pagado al promotor o aseguradora y banco y, si no pagaban, se iba en vía ejecutiva judicial a reclamarlo; más rápida, segura y barata que la ordinaria.

En cuarto lugar, el plazo para reclamar la devolución del dinero a cuenta cuando no se iba a hacer la vivienda era, por criterio del Supremo, de 15 años. La nueva ley lo rebaja a dos, “un tiempo exiguo que se esfuma simplemente con un trámite administrativo municipal”, coinciden Santamaría y Sacristán.

En quinto lugar, se abre un periodo de gran incertidumbre. Entra en vigor a uno de enero de 2016 y las compañías tienen hasta julio de ese año para redactar las nuevas pólizas, ¿qué seguro se contrata en esos seis meses?

CON ABOGADO

En sexto lugar, el comprador de vivienda a partir del uno de enero del año que viene tendrá que ir asesorado con un abogado desde el principio. “Se hace recaer sobre el adquirente una serie de vigilancias y de requisitos que dificultan muchísimo la ejecución de la garantía”, explica Sacristán. “Para empezar, el importe cubierto por la garantía no es el que figura en la póliza sino que será aquel que justifique: si faltan justificantes de pago verá reducida su indemnización y dificultado su cobro. Y, además, la cancelación de la garantía se produce de forma automática para eliminar la responsabilidad de la aseguradora al expedirse la cédula de primera ocupación o si adquirente renuncia a la vivienda. Y, antes de exigir el pago a la aseguradora, tiene que requerir fehacientemente al promotor para que le devuelva el dinero y dejar pasar 30 días antes de reclamar a la aseguradora. Son requisitos que un ciudadano de a pie no tiene por qué saber”, concluye.

En séptimo lugar, se deroga también el Decreto 3114/68 específico para comunidades y cooperativas de viviendas, rebajando su responsabilidad, así como la Orden relativa a la VPO.

“Los tribunales detectan una demanda social ciudadana y son los jueces los que generan una doctrina que finalmente culmina en una reforma legislativa. Una vez se ha conformado tal doctrina, sellada por el Supremo, no tiene ninguna lógica que el cambio legislativo se produzca en sentido contrario y contra el artículo 51 de la Constitución”, se lamenta Santamaría que cita un caso conocido en Burgos como “el de la construcción”: “un constructor levantó un edificio de seis plantas en el centro, donde solo se podían edificar cuatro y, para cuando el Supremo falló que eran ilegales y debían demolerse, el Ayuntamiento había aprobado un nuevo plan de ordenación urbana admitiendo esas dos alturas más. La sentencia no se pudo ejecutar”.

La mayor seguridad jurídica del adquirente de vivienda, frente al promotor, venía dada por la doctrina del pleno de la sala primera del Tribunal Supremo, desde septiembre de 2013, explica Sacristán, cuyo bufete ganó la sentencia en que se condenada a la aseguradora a indemnizar por los anticipos. “Consagró el derecho irrenunciable a favor de los adquirentes de la cobertura total de las cantidades entregadas a cuenta desde el primer momento. El Supremo había conseguido una gran definición y claridad en los derechos del adquirente de vivienda”.

Arnáiz apunta que la ley de hace 47 años introdujo una novedad importante: “involucraba responsabilizando a bancos y aseguradoras. Les daba un negocio inmenso al hacer obligatorio el seguro pero les obligaba a cubrir la insolvencia de los promotores”. Sacristán explica que algunas compañías pusieron en marcha el seguro en dos tramos: el primero, preliminar, en el que cobraban por garantizar que los fondos que la propia aseguradora controlaba serían destinados a la construcción: no cubría ningún riesgo. Se temen que podría ser reeditado.