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‘Monopoly’ de cinco estrellas

Fondos de inversión pujan por hoteles de gran lujo en Madrid

La inversión en el Ritz alcanza 1,5 millones por habitación, el Villamagna se vende por 180

Si alguna vez hubo crisis en el turismo de lujo —en todo caso mucho más leve que la que azotó a los hoteles de clase media—, ya es historia. El Ritz y el Palace en Madrid llevan un par de años subiendo tarifas y ocupación. La suite presidencial del Villa Magna, tercer vértice del turismo más elitista de la capital, estuvo ocupada en 2014 uno de cada cinco días. A 16.000 euros la noche. La lujosa cadena Four Seasons prepara su aterrizaje en el centro de la mano del empresario Villar Mir y su plan para reurbanizar la manzana más apetecible de la ciudad con la Operación Canalejas: cientos de millones de euros de inversión. Y como dinero llama a dinero, los fondos de inversión extranjeros toman posiciones. El capital saudí se quedó el Ritz en abril por 130 millones de euros. El traspaso del Villamagna está a punto de caramelo desde que el millonario colombiano Jaime Gilinsky ofreció más de 180 millones por él. Y los intermediarios del sector sostienen que quien pague 330 millones se hace con el Palace, por mucho que oficialmente no cuelgue el cartel de se vende.

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Especial interactivo sobre el 'Monopoly' hotelero

Con el Ritz, sus nuevos dueños han hecho saltar la banca. Un millón y medio de euros por habitación. La cadena asiática Mandarin Oriental, aliada con el fondo saudí Olayan Group, pagó en mayo lo que nadie por un hotel en España: 130 millones de euros, además de comprometer una reforma por 90 más, a cambio de 167 habitaciones en la milla más fotogénica de Madrid. Calderilla, para Jardine Matheson Holding, matriz de Mandarin, que ingresó el año pasado 63.000 millones de dólares y donde su división hotelera (27 establecimientos en cuatro continentes) representa el 0,1% de su facturación. Los vendedores del hotel, Alicia Koplowitz y la cadena norteamericana Orient Express, lo habían aquirido en 2003 por 120 millones.

El del Villamagna es el segundo intento en pocos meses: la cadena Marriot ya quiso poner su bandera en la propiedad del empresario portugués Queiroz Pereira el año pasado. La due dilligence, que analizó la compra desde todos los ángulos, bajó al detalle de los ingresos por minibar. Pero el acuerdo se frustró tras meses de conversaciones. Ahora el millonario colombiano Jaime Gilinsky, filántropo y primer accionista del Sabadell, con el 7,5%, está cerca de cerrar la compra, según fuentes que conocen las negociación..

Consultores del sector sostienen —y así se ha publicado— que el Westin Palace, en la acera de enfrente al Ritz, será comprable cuando alguien llegue a los 900.000 euros por habitación que sus dueños, Host Hotels y Resorts y el fondo soberano GIC de Singapur, pagaron en 2006. En la terraza del legendario establecimiento, su director, Pablo Flores, lo desmiente: “El Palace no está en venta, los propietarios lo consideran un activo estratégico”.

Cuando se pregunta qué hay detrás de estas grandes operaciones y por las cifras que se manejan en negocios con una rentabilidad limitada —Villa Magna facturó en 2013 19,5 millones y declaró beneficios por 3,6 millones, y el Ritz ingresó 24 millones con un ebitda de 2,6; el Palace no facilita datos— los expertos explican que son “activos-trofeo”. Diamantes para lucir en los portfolios de los fondos de inversión; edificios singulares —centenarios, en el caso del Palace y el Ritz— codiciados por las cadenas más rutilantes, como Hyatt, Four Seasons, Belmond, Carlton y Mandarin, que ya explota en Barcelona el hotel más caro de España.

3% por la gestión y un 10% de los beneficios

La irrupción de fondos internacionales cambió las fórmulas de gestión de los grandes hoteles españoles, donde propiedad y explotación se acometen por separado.

Los fondos de capital riesgo foráneos propietarios de los hoteles apuestan por pagar un canon a grandes cadenas especializadas, en lugar de alquilar sus infraestructuras. Un intermediario habitual en operaciones de este tipo apunta que los propietarios suelen pagar un porcentaje del 3% de la factuación y el 10% de los beneficios a las firmas que lo explotan.

“España vuelve a ser un país atractivo para el capital extranjero en el sector inmobiliario. Y en el punto de mira están los hoteles-trofeo. Empezaron los cataríes con el Vela, de Barcelona. Pagaron 200 millones. Faltan establecimientos de lujo de verdad”. La frase es de Luis Arsuaga, director de J.L.L. Hotels, una consultora que ha vendido dos veces en la última década el Arts de Barcelona (la última, a millón de euros la habitación, era el récord hasta la venta del Ritz) y ahora media en la operación del Villa Magna, de la que Arsuaga no suelta prenda.

“La rentabilidad normal para un inversor en hoteles suele ser de entre un 6% y un 8%, pero quien compra el Ritz lo hace para no tener todo el dinero en una moneda y apostar a un valor seguro. Está invirtiendo en euros dentro de un país en el que creen los mercados”, asegura Miguel Casas, de C.B. Richard Ellis.

“Marcas internacionales de mucho prestigio no estaban presentes en España y tampoco sobran los activos inmobiliarios que puedan acoger hoteles de esta categoría. La venta del Ritz hace que muchos piensen que es el momento de vender o comprar. O de enviar globos sonda, a la espera de la oferta extraordinaria”, explica Arturo Díaz, director corporativo de Savills, otra firma especializada en trapasos de hoteles.

Los clientes cinco estrellas apenas sufren las recesiones. El capital asiático no sabe lo que son. “Los habituales del Ritz han vivido esta época con cautela, seguían viniendo pero querían no se les viese, algunas empresas no aceptaban facturas del Ritz, aunque fueran más baratas que las de la competencia”, admite su director general, Christian Tavelli.

El Hotel Ritz de Madrid ampliar foto
El Hotel Ritz de Madrid

Ritz y Palace han subido tarifas y ocupación los últimos dos años, pese a que hacer noche allí no baje de 280 euros en temporada media y pedir un agua mineral en la barra salga por cinco euros.

También para el Villa Magna corren tiempos mejores: tras declarar pérdidas por 14 millones en 2012, ganó 3,6 millones en el ejercicio 2013, el último reflejado en sus cuentas. Tomar allí una Coca Cola cuesta siete euros, iva incluido.

En ese contexto de crecimiento del sector —el Palace prevé subir un 15% las tarifas hasta 2018 tras incrementarlas un 12% los últimos dos años, y el Ritz también planea encarecer sus precios tras la reforma de 2017 , los grandes operadores se resitúan. Además de la llegada de Four Seasons de la que hablan todos los hoteleros, siguen en pie los planes del gigante chino Wanda Group para el Edificio España, un rascacielos abandonado que ha comprado al Santander por 265 millones de euros, y que también dibuja en su maqueta un establecimiento de hiperlujo. El nuevo gobierno de Carmena tendrá la última palabra.

Todos los expertos consultados para este reportaje pronostican que la competencia de nuevos actores y el incremento de la oferta servirán para encarecer las tarifas, desafiando uno de los axiomas del capitalismo. Así lo ve el director del Ritz, Cristian Tavelli: “Es una bendición que llegue el Four Seasons. Madrid necesita hoteles cinco estrellas de verdad. Vender productos de mucha calidad o gran lujo tiene un precio, como lo tiene Barcelona” (donde la tarifa media de los cinco estrellas es superior). Su colega al frente del Palace, Pablo Flores, coincide: “La inversión del Ritz para reposicionarse o la llegada del Four Seasons nos afecta positivamente, pese al aumento de oferta, va a hacer que las tarifas suban”.

Lo que en otros ámbitos sería un temerario cuento de la lechera, en el sector del lujo —cuyo consumo no ha dejado de subir los últimos años en los mercados internacionales— es una inversión de riesgo limitado porque además las compras ni siquiera requieren de financiación bancaria.

“El dinero de estas operaciones rara vez acusa la crisis, muchas veces son capitales de Oriente Medio, incluso aprovechan que los precios están más bajos”, recuerda Arturo Díaz, director corporativo de Savills, otra firma habitual en estas operaciones. Quienes planean la reforma del Ritz suelen escuchar una frase de los ejecutivos de Mandarin que apuntala esa tesis: “Planteadla cómo si el dinero no fuera importante”.

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