Ocho claves imprescindibles para contratar una hipoteca

Muchos son los aspectos a tener en cuenta a la hora de solicitar financiación para comprar una vivienda. No solo es necesario haberse informado sobre las diferentes ofertas del mercado, sino que debemos saber cuánto podemos pagar y conocer las condiciones que nos exigen las entidades bancarias. Contratar una hipoteca es un proceso complejo, que requiere bastante esfuerzo: si no estamos dispuestos o no podemos dedicarle el tiempo suficiente, quizás es mejor plantearnos otras opciones, como el alquiler, hasta que llegue el momento adecuado.

1. Infórmate 

En primer lugar, debemos informarnos —por ejemplo con guías online o con el manual del Banco de España— para evitar los errores fatales del pasado. Saber que de la deuda hipotecaria se responde con todo nuestro patrimonio, presente y futuro, además de que si no pagamos el banco se puede quedar con nuestra vivienda por el 70% del valor de tasación recogido en las escrituras, es vital para no arriesgar nuestro bienestar.

2. Compara las ofertas del mercado

La (mala) costumbre de pedir un préstamo hipotecario al director del banco que “conocemos” o al que “conocen” nuestros allegados es una práctica que debería terminarse. Por muy amigo que creamos que es el director de “nuestra” oficina, nos va a ofrecer las condiciones impuestas por su entidad. Por eso, lo más recomendable es analizar y comparar el resto de condiciones hipotecarias y elegir la que mejor se adapte a nuestras necesidades.

Hay que intentar conseguir la mínima vinculación posible con el banco

Si tramitamos directamente la operación, es recomendable que preparemos varios expedientes con toda la documentación actualizada, para entregarlos a varios bancos. Es importante si tenemos dudas de poder conseguir la hipoteca en la entidad que mejores condiciones ofrece.

3. Valora tus posibilidades 

No existe la hipoteca perfecta, cada cliente tiene "su mejor hipoteca". Si como máximo nos conceden el 80% del valor de compraventa, solo podremos pedirla si disponemos de más del 30% ahorrado. Por otro lado, los bancos suelen limitar la cantidad concedida a que la cuota (calculada al 4% o 5%) no supere el 30% o 40% de nuestros ingresos netos.

Si, por ejemplo, ingresamos 2.000 euros netos al mes, no podremos pedir una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, ya que la cuota al 5% es de 1.073 euros, lo que supone un ratio de endeudamiento del 54%. Tener un contrato temporal o ser autónomos con poca antigüedad tampoco nos dará acceso a la gran mayoría de ofertas hipotecarias.

4. Pretasa la vivienda

La mayoría de hipotecas tiene una doble limitación en la cantidad máxima que nos conceden, en base al 80% del valor de tasación y de compraventa. En este contexto, es importante averiguar si el valor de tasación es suficiente, y pretasar es una forma de conocer, de forma aproximada, el valor de la vivienda que queremos comprar. No son oficiales ni vinculantes, ya que el tasador no visita la vivienda ni hace el preceptivo informe de tasación. Hay varias formas de obtenerla, desde acudir a las oficinas de las empresas de tasación, a pedirla online a algún tasador de la zona. 

5. ¿Conviene contratar a un intermediario?

“Los intermediarios hipotecarios se dedican a buscar la mejor hipoteca dentro de las condiciones de cada perfil; asesoran y encuentran productos para personas con menos ahorros”, asegura Ricardo Gulias, director de Tusolucionhipotecaria.com. “Un buen intermediario profesional debe de tener acuerdos con las entidades y conseguir mejores condiciones que las que se ofrecen al ciudadano de a pie”, resume.

Estas figuras deben estar inscritas en un registro público en el Instituto de Consumo u órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma a la que pertenecen, han de contar con un seguro de responsabilidad civil y cumplir con una serie de normas de transparencia. Gulias explica que sus honorarios “deben estar reflejados en la página web y en el tablón de anuncios de la empresa, y normalmente están entre un 1% y un 5%, aunque la media se sitúe alrededor de 3.500 euros”. Para que tenga sentido contratarlos, han de ser capaces de conseguir la hipoteca de manera ágil y con las mejores condiciones, haciendo un seguimiento y asesoramiento constante. Por tanto, solo tiene sentido acudir a un intermediario si es capaz de ofrecernos productos competitivos, nos ahorra tiempo, nos ofrece un valor añadido de asesoramiento y cumple escrupulosamente con la ley y las buenas prácticas hipotecarias.

En un banco casi todo es negociable, si bien hay entidades que ofrecen condiciones estándares y poco podremos hacer. Por otro lado, hay que intentar conseguir la mínima vinculación posible, sobre todo si son productos o servicios que no nos interesan. En relación con los seguros de hogar y vida, hay que hacer números para ver si son más baratos al contratarlos directamente de la aseguradora. Asimismo, hay que tener mucho cuidado con los “seguros de tipo de interés”, sean swaps (permutas financieras) o CAPs, floors o collars (opciones de tipo de interés), ya que son productos complejos con los que podemos acabar perdiendo dinero.

7. Avalistas, una figura vulnerable

Cuando un banco quiere aumentar sus probabilidades de cobrar si el deudor principal falla, nos suele exigir que aportemos familiares como avalistas. Lo que en los años de burbuja inmobiliaria se firmaba sin poner apenas objeciones, durante la crisis ha demostrado ser un despropósito familiar y social: padres y abuelos perdiendo sus casas por las deudas impagadas de sus descendientes. Porque la figura que ha generalizado la banca es un avalista sin derechos, que responde con todo su patrimonio presente y futuro, en una posición casi idéntica al hipotecado. Como alerta el notario y editor del blog ¿Hay Derecho?, Fernando Gomá, “de la experiencia tenida hasta ahora se demuestra que ser avalista es algo serio y que se responde de una deuda ajena con todo el patrimonio, no es meramente estampar una firma para conseguir una hipoteca para un hijo. Es algo sustantivo y no meramente formal”.

No existe la hipoteca perfecta; cada uno tiene “su mejor hipoteca”

Gomá recuerda que el avalista “debe meditar si esta obligación está a su alcance y si asume un riesgo razonable”. Por otra parte, comenta que “sería bueno que se instaurara la costumbre de que el aval no lo fuera de toda la deuda, sino que la parte de deuda que garantice la hipoteca no necesite además un aval, y que éste solamente garantizara el exceso no cubierto por la hipoteca”.

8. Prepárate antes de la firma ante notario

Llegar a la firma sin habernos leído la escritura unos días antes nos puede salir muy caro. Se tiene derecho a examinar el proyecto de escritura con una antelación mínima de tres días a la firma, pero “nadie usa este derecho”, alerta el notario Antonio Ripoll, quien confirma que “es frecuente que los clientes acudan con prisas, sin haber reflexionado sobre lo que van a firmar y sin haber empleado los recursos que el sistema legal vigente pone a su disposición”.

No se trata tanto de desconfiar del banco, sino de informarse adecuadamente y de fuentes independientes contrastadas, destaca Ripoll: “La época que vivimos se caracteriza por haber incrementado el recelo de las personas que se sientan a firmar la hipoteca. Es comprensible, pues son muchas las noticias negativas que existen en los medios de comunicación. Además, en muchas ocasiones cuestionan al profesional basándose en consejos de dudosa procedencia”. El prestatario debe preguntar tanto por el sistema de amortización, como por el juego de las posibles vinculaciones a la entidad y, sobre todo, acerca de las consecuencias de su incumplimiento: “Existen muchos mitos hipotecarios al respecto que generan problemas de planteamiento”. Por eso, lo mejor es preguntar que nos aclaren todo lo que no nos convenza antes de firmar.