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Los bancos sueltan lastre

Los particulares compran a mitad de precio inmuebles embargados

Los bancos sueltan lastre

Las entidades financieras y Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria o el denominado banco malo) son los principales propietarios de inmuebles en España. Así lo pone de manifiesto su participación en el Salón Inmobiliario de Madrid, donde suman mayoría frente a los promotores (venidos a menos tras el estallido de la burbuja) para exponer sus amplias carteras. Los particulares son los compradores finales de los pisos embargados, que han adquirido hasta con un 70% de descuento sobre el precio máximo previo a la crisis, y se han estabilizarse en un 50%.

¿Cómo se venden los pisos embargados? Los bancos colocaron una buena parte de ellos en paquetes a Sareb y a fondos de inversión oportunistas. Los fondos, a su vez, han comprado lotes de inmuebles al banco malo y también a algunas de las plataformas inmobiliarias de las entidades financieras, que son la salida natural para que se desprendan de su gran stock, los canales habituales de venta junto a las oficinas bancarias.

Canales

Internet y los agentes de la propiedad inmobiliaria (Api) son los dos principales canales para llegar al comprador particular, pero tienen problemas para vender los pisos bancarios. Los Api reciben una comisión del 1,5% al 2% por hacerlo, que es la mitad de la que obtienen por colocar las viviendas de sus clientes habituales, su prioridad. Los destrozos ocasionados en los desahucios de pisos, y por los posteriores okupas, son otros grandes problemas. Los agentes inmobiliarios desaconsejan estos inmuebles, y no tienen salida en Internet sin mostrar las imposibles fotos de su interior. Servihabitat, por ejemplo, no consigue vender un bonito chalé de piedra con parcela cercano a Estella (Navarra), desechado incluso por un albañil ante la cuantía para adecentarlo.

Para desprenderse del ‘stock’, las entidades se sirven de sus plataformas inmobiliarias y de las sucursales

Nadie conoce el número de inmuebles embargados. Solo en los tres últimos años, los bancos han recibido adjudicados valorados en 208.186 millones de euros. Proceden de juicios, y quedan más por llegar. Las entidades no han sacado todos al mercado y fuentes financieras asumen que tendrán que quedarse con algunos. “La caída demográfica y de la renta familiar disponible dejará a muchos pisos bancarios sin compradores durante décadas”, afirma José Barta, profesor de Análisis de Inversión en la Universidad Americana del Este.

Los compradores finales son los particulares. “Son quienes quieren vivir en las zonas donde se sitúan los pisos bancarios, extranjeros que buscan un piso de vacaciones y pequeños inversores que compran para alquilar. Ahora los adquieren rebajados sobre un 50% del precio que tenían durante la burbuja”, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Además, tanto fondos de inversión como entidades bancarias se han convertido en caseros de casas que eran incapaces de vender.

En 2008 llegaron los primeros inmuebles embargados al mercado. Eran residenciales de promotoras, y “se vendieron rápido porque eran pisos a estrenar y rebajados al 25%”, recuerda Smerdou. Tal alegría compradora sucumbió con la dureza de la crisis. Las promociones de viviendas alejadas de las ciudades se han colocado en paquetes rebajados al 80% a fondos de inversión oportunistas y a Sareb, que los han vendido a su vez a particulares con un 10% de margen, aunque todavía le quedan.

Inmigrantes

Las casas que devolvían los inmigrantes para retornar a su país llegaron entre 2009 y 2010. Los bancos realizaron la dación en pago para evitar los ocho años de la tardanza judicial y otros inmigrantes compraron las viviendas, muy rebajadas por estar en zonas dominadas por ellos. “Norteafricanos que huían de la primavera árabe compraron muchos de estos pisos para poder establecerse en España”, dice el consejero delegado de Foro.

Los pisos, garajes, oficinas… están desperdigados por toda España. Muchos de ellos no podrán colocarse

Las viviendas judicializadas entraron en continuo chorreo desde 2009. Son pisos desperdigados por todas las ciudades, vendidos con una rebaja media del 45%, “pero ahora vemos repunte de sus precios en Madrid, Barcelona o la costa de Levante”, agrega Smerdou.

La plataforma inmobiliaria del Banco Popular, Aliseda, tiene una cartera superior a 29.000 activos (más de 23.000 pisos) y acaba de lanzar una fuerte campaña de rebajas. Uno de sus informes dice que más del 80% de los españoles prefiere comprar a alquilar y considera la oferta bancaria como una buena oportunidad. La mitad de los encuestados buscan casa a buen precio; la cuarta parte la quiere en buena zona y todos las buscan en las webs inmobiliarias.

BBVA tiene en venta 30.000 inmuebles. Banco Sabadell cuenta con 21.000 inmuebles en comercialización a través de su plataforma Solvia, y en el primer trimestre de este año ha vendido 3.123 más. Y Sareb cerró 2014 con 51.300 viviendas y 31.400 anejos a ellas sin vender, lo que suponía el 12% del valor de su cartera (44.200 millones de euros).

Ventas y embargos

Hace un par de años que los bancos dejaron de iniciar desahucios, pero los embargos que estaban en los juzgados han seguido su curso, y en 2014 se ha batido el récord de los tres últimos años. Las entidades no aclaran si los activos son pisos, garajes, locales o terrenos.

  • Banco Popular batió un récord en 2014, al recibir activos embargados valorados en 15.460 millones de euros en 2014 (1.837 millones más que en 2013). Ingresó 1.500 millones de euros por la venta de 8.600 inmuebles, más del doble que en 2013.
  • Caixabank recibió 14.925 millones de euros en activos adjudicados ese mismo año (1.641 millones más que en 2013). De abril de 2014 a marzo de 2015 comercializó 22.132 inmuebles que le supusieron 1.296 millones de euros por ventas y 1.084 millones por alquileres. Además, los promotores pagaron a la entidad 2.647 millones de su deuda tras la venta de 10.847 activos.
  • Banco Sabadell superó por más de 1.100 millones de euros en 2014 la cifra de inmuebles embargados del año anterior. Recibió activos por valor de 13.949 millones de euros. El pasado ejercicio comercializó 16.172 inmuebles cifrados en 2.744 millones de euros.
  • BBVA embargó activos valorados en 13.753 millones de euros durante 2014, poco más que el año anterior. En el primer trimestre de 2015 ha vendido casi 4.094 inmuebles.
  • Santander recibió activos que suman 11.157 millones de euros (928 millones más que en 2013). En 2014 vendió 12.000 inmuebles.
  • Bankia colocó en el mercado 6.525 activos inmobiliarios en 2014 por un montante de 560,8 millones de euros, casi el triple que un año antes. La entidad embargó activos por 4.989 millones de euros en 2014, casi lo mismo que en 2013.
  • Bankinter embargó inmuebles valorados en 518 millones el año pasado, casi igual que en 2013.