De rey del textil a emperador del ladrillo

El hombre más rico de España, Amancio Ortega, es también el mayor casero del país. En enero de 2002, medio año después de sacar a Bolsa Inditex, constituyó Pontegadea Inmobiliaria. Desde entonces ha realizado numerosas operaciones y su cartera de inmuebles está valorada actualmente en 4.724 millones de euros, según la consultora Real Capital Analytics. El empresario gallego aprovechó los peores años de la crisis para comprar activos a buen precio, tanto en el mercado local como fuera. Entre 2009 y 2013, un periodo fúnebre para el sector, Pontegadea no cerró ningún ejercicio en números rojos. Al contrario, el beneficio agregado de la sociedad fue de 1.230 millones. ¿Cuál es el secreto del rey del textil para convertirse también en emperador de ladrillo?

“Amancio Ortega no tiene competencia en el sector inmobiliario. Su caso no es comparable debido a la gran liquidez de la que dispone. En lo peor de la crisis económica tener efectivo marcaba la diferencia y permitía convertir un buen negocio inmobiliario en una inversión estrella. Había que tener cash y una visión a largo plazo para aprovechar la caída de precios. Y Ortega tenía las dos cosas”, explica el director de inversión de la división inmobiliaria de un gran banco europeo. Este experto, como casi todos los consultados para este reportaje, prefieren mantener el anonimato. Pontegadea es o puede ser su cliente y este es un negocio donde la discreción es oro molido.

El empresario gallego mantiene a raya la deuda de Pontegadea (325 millones) y ceba periódicamente la chequera de la sociedad con buena parte de los dividendos que cobra de Inditex, donde aún conserva el 59,29% de las acciones. Este año, por ejemplo, Ortega ha recibido del grupo textil 894 millones.

Esta ingente liquidez le permite órdagos como el que le llevó a quedarse con Torre Picasso, su activo más emblemático. A finales de 2011, Tishman Speyer Properties, uno de los peces gordos del sector inmobiliario mundial, propietario del Rockefeller Center, el Chrysler Building o Tower Place, estaba muy cerca de cerrar el trato con FCC para quedarse con el edificio. En el último minuto, Esther Koplowitz se lo vendió a Ortega. ¿Por qué? Porque, a diferencia de Tishman, su oferta era toda en efectivo, según Bloomberg.

Real Capital Analytics calcula que Pontegadea tiene 152 inmuebles repartidos en 15 ciudades de cinco países. El principal activo por valor de mercado de su cartera son las oficinas (58,4% del total), seguido de los locales comerciales (37,3%), los hoteles (3,4%) y por último las viviendas, que solo suponen el 0,9% del total. “Es un inversor paciente, no tiene prisa. Busca activos trofeo. Su mercado es todo el mundo. No suele pagar sobreprecios, es muy selectivo”, dice el director de mercados de uno de los brokers con los que trabaja habitualmente Ortega.

En España, Pontegadea tiene varios de los mejores edificios de las mejores zonas comerciales y de oficinas de Madrid y Barcelona: el Paseo de la Castellana y el Paseo de Gracia. “Tiene una cartera muy diversificada. Lo único que no quiere son centros comerciales ni suelo industrial. Busca inversiones muy selectas: activos core en zonas prime. Es una estrategia nada oportunista, más bien conservadora, que no le va a dar rentabilidades de doble dígito, pero que le va a permitir dormir tranquilo. Es un plan que encaja a la perfección con el objetivo de cualquier gran fortuna, que no es otro que preservar el patrimonio”, señala el director general de inversiones en España de uno de los líderes mundiales en consultoría y gestión inmobiliaria.

Ortega pide otros dos requisitos para comprar un inmueble. En primer lugar, exige que sea todo o nada. No le gusta comprar partes de un edificio, quiere adquirirlo entero. Otra condición es que esté muy bien ubicado para contar con inquilinos solventes, con baja morosidad. Uno de sus principales clientes, además en distintas ciudades (Valencia, Barcelona y París), es Apple. En los últimos dos años, Ortega ha adquirido nueve propiedades y solo ha vendido una. “Es un jugador a largo plazo. Está haciendo muy bien las cosas. La rotación de su cartera es baja lo que significa que no compra un inmueble para dar el pelotazo en dos o tres años”, indica el director en España de una de las mayores consultoras inmobiliarias del mundo.

Pontegadea tiene solo ocho empleados, según figura en el Registro Mercantil, aunque sumando todas las filiales supera el medio centenar. El presidente es el propio Ortega, su mujer, Flora Pérez, figura como vicepresidenta, y José Arnau, su hombre de confianza de toda la vida ejerce como consejero. Además, la sociedad posee el 100% del capital en empresas de Francia, Estados Unidos, Luxemburgo, Reino Unido y México, según figura en el Registro Mercantil.

Así como en la construcción del imperio Inditex Ortega se apoyó en dos grandes ejecutivos (José María Castellano, primero, y Pablo Isla después), en la expansión de su imperio inmobiliario también ha sabido rodearse muy bien por buenos profesionales. El primer encargado de comprobar la idoneidad de los activos y cerrar las compras de Pontegadea fue el lucense Julio Díaz-Freijo. Llegó procedente de la extinta Arthur Andersen y estuvo en el cargo hasta que en 2010 lo abandonó por motivos personales. Le sustituyó el actual director de inversiones de la sociedad, Roberto Cibeira, auditor y director de la oficina de Deloitte en A Coruña hasta su incorporación. El principal hito de Díaz-Freijo fue la compra a finales de 2007 del palacete que el Banco Santander tiene el paseo de la Castellana además de otros 10 edificios históricos de la entidad por 500 millones de euros. Por su parte, Ciberia fue el responsable de cerrar la adquisición de Torre Picasso, una operación valorada en cerca de 400 millones.

“Es curioso, pero los dos cerebros en la sombra de Pontegadea venían del sector financiero y han ido aprendiendo sobre la marcha las peculiaridades del negocio inmobiliario. El actual responsable, Cibeira me parece una persona muy espabilada. Buenísimo. No hace locuras, tiene muy clara la estrategia y posee una gran inteligencia”, comenta el consejero delegado en España de una multinacional especializada en ofrecer servicios inmobiliarios.

Si bien Pontegadea siempre ha tenido vocación internacional, en los últimos dos años ésta se ha acrecentado. Fuera de España sus principales mercados son EE UU y Reino Unido. La última adquisición en Londres, hace justo un año, fue la Devonshire House, un edificio de oficinas construido en 1920 en el distrito de moda de Myfair, muy cerca del hotel Ritz. El inmueble ocupa el espacio donde estuvo la residencia de los Duques de Devonshire en los siglos XVIII y XIX y por él Ortega desembolsó un precio por metro cuadrado que está entre los mayores jamás pagado por un edificio de esas características, según Real Capital Analytics. “Cuando en España han empezado a regresar los inversores internacionales, Pontegadea se ha sofisticado, invirtiendo más fuera. Ortega no va a entrar en la puja de precios que se empieza a ver en nuestro país”, argumenta el experto inmobiliario de un banco europeo.

Pontegadea es el casero de Inditex en diferentes ciudades. Solo en los seis primeros meses de su actual ejercicio fiscal, el grupo textil pagó a su presidente 17 millones de euros por el arrendamiento de tiendas, según la documentación enviada a la CNMV. La sociedad de Ortega también tiene locales alquilados a la competencia como H&M o Gucci, GAP o Banana Republic.

“El nombre de Inditex o de Amancio Ortega a veces eclipsa la dimensión internacional de Pontegadea. Su negocio no está solo en comprar los edificios y alquilarlos. Sus profesionales se encargan de generar valor añadido a los inmuebles con su rehabilitación. Además, ofrecen servicios de seguridad, limpieza o mantenimiento”, explican fuentes del sector.

Con el dinero que obtuvo al vender parte de sus acciones en Inditex en 2001, Ortega probó suerte con las inversiones en Bolsa a través de dos Sicav (Keblar y Alazán), pero finalmente decidió especializarse en el ladrillo. Una apuesta que, aunque le ha traído algún disgusto —fue socio de Enrique Bañuelos en el gran fiasco de Astroc— le está dando buenos resultados. “Lo que ha hecho este empresario que su cartera inmobiliaria se convierta en un fondo de pensiones para, por lo menos, diez generaciones de su familia”, concluye uno de los expertos consultados.