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La hora de las buenas cooperativas

El régimen, más controlado por los entes de financiación que hace un lustro, permite a los propietarios comprar a precios razonables y ajustar la vivienda a sus necesidades

Promoción de viviendas en Valdebebas (Madrid).
Promoción de viviendas en Valdebebas (Madrid).

Las ideas que se tienen sobre conseguir una vivienda en cooperativa, no siempre buenas, bien vale la pena revisarlas. Casos como el de PSV en los noventa y, más recientemente, las imágenes de administradores de gestoras en el banquillo y de los cooperativistas en la calle han minado la confianza en el sistema. Sin embargo, el régimen cooperativo tiene historias con final feliz y mantiene sus ventajas como fórmula de acceso a una vivienda más barata porque se hace a precio de coste —más los gastos de gestión— y se ahorra en el beneficio del promotor. También permite un plan de pagos gradual tras una aportación incial.

Tras una época de desatinos, se puede decir que el régimen de cooperativas ha purgado muchos de sus errores. Una vez que la promoción tiene concedida la financiación, es difícil que acabe en estafa porque las entidades financieras atan muy corto a las cooperativas. La barra libre de crédito se cerró hace años. Eso sí, si a una persona le interesa sumarse a un proyecto en cooperativa ya no es suficiente con dar una pequeña señal y pagar unas cómodas cuotas hasta que llegue el momento de firmar la hipoteca. Hoy hay que tener entre el 10% y el 30% del coste final del piso y desembolsar el dinero en los primeros meses de la obra.

En cuanto al porcentaje sobre el coste total que cobra la gestora ha pasado del 12% y 16% durante el pasado boom constructor, al 8% y 9%, una cifra considerada razonable por el fundador de Domo Gestora, Feliciano Conde. El presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas (Concovi), Alfonso Vázquez Fraile, —que encarna la historia cooperativista española con más de 1,5 millones de viviendas— desaconseja que supere el 10% del coste total.

Consejos para evitar el fraude

  1. Busque información sobre la trayectoria de la gestora y su solvencia. Vea promociones ya ejecutadas y visite las oficinas.
  2. Los foros de Internet sirven de orientación, sin olvidar que son de fácil manipulación. Concovi puede ofrecer información (si bien no todas las cooperativas están asociadas) y también la junta de compensación.
  3. Es importante que la promoción cuente ya con financiación.
  4. Los cooperativistas ingresan el dinero en una cuenta bloqueada a nombre de la sociedad cooperativa.
  5. La gestora no tiene ni firma ni ningún tipo de poderes. No se entrega dinero o cheques a la gestora.
  6. El suelo debe ser comprado directamente por la cooperativa y registrarse a su nombre; a falta de los seguros que la ley prevé y las compañías apenas ofrecen.
  7. La cooperativa tiene que estar en el registro de cooperativas y debe entregar al usuario los estatutos, el número que ocupa en la lista de cooperativista y toda la información sobre la promoción.
  8. Al ser autopromoción, las decisiones importantes se deciden en asamblea: contratos con la gestora y la constructora, mejora de calidades...Hay que asistir.
  9. La asamblea elige al órgano de gobierno, representación y gestión de la cooperativa: el consejo rector. Ningún miembro de la gestora puede estar en él.
  10. Además de la asamblea ordinaria anual obligatoria para aprobar cuentas por un auditor externo, se celebran asambleas extraodinarias.
  11. Quien se incorpora a una promoción en marcha tendrá que regularizar pagos con el resto de los socios. Se puede subrogar la hipoteca con la entidad que ha dado el préstamo promotor o buscar otra.
  12. Es aconsejable que la cooperativa adjudique la obra en concurso, a precio cerrado.
  13. Conviene que la cooperativa no adquiera obligaciones ante terceros hasta que no tenga un nivel de ventas suficiente para asegurar la viabilidad.
  14. Hay dos tipos de aportaciones: al capital social, reembolsable si se da de baja, en torno a los 150 euros, y la entrega y aportaciones a cuenta de la vivienda: para financiar suelo y la construcción.
  15. Cuando el cooperativista se da de baja, se le devuelven las cantidades entregadas, aunque tendrá que esperar hasta que le sustituya otro. La ley permite que se demore la devolución hasta 18 meses. Podría retenerse hasta un 5% en caso de baja injustificada, algo muy inusual.

En cuanto al precio, la vivienda nueva en cooperativa puede no ser más barata en comparación a las usadas que la banca ha sacado al mercado. Sin embargo, en la fórmula cooperativa el futuro propietario, —como autopromotor— va definiendo cómo será su vivienda. Conde explica que "aunque sea la gestora la que organiza todo el proyecto, el espíritu cooperativista permanece porque los socios hacen la vivienda a su medida. Y sin coste adicional".

Leopoldo Moreno, consejero delegado de la gestora Ibosa, explica que "si se necesita una vivienda inmediatamente, hay oferta de segunda mano. Si es a dos o tres años vista, la cooperativa con una buena gestora es lo más recomendable por la extraordinaria calidad y porque se puede personalizar la vivienda".

Otra idea a revisar es la de que hacen sobre todo vivienda protegida. "Ha caído la promoción de vivienda protegida, no hay crédito y prácticamente ha desaparecido del plan estatal", explica el presidente de Concovi. Lo cierto es que, según el Observatorio de la Vivienda, el coste de la vivienda de protección oficial (VPO) ya no es la mitad del de la libre, como hace un lustro. Es más, en un nuevo barrio madrileño como el Ensanche de Vallecas (28.000 viviendas) hay pisos de precio libre más baratos que la protegida.

La capital española es el foco más dinámico para el mundo cooperativo. Por ejemplo, en barrios nuevos como Valdebebas, suponen el 64% de las 5.800 viviendas en marcha.

Y en las grandes urbes los suelos mejor ubicados se han convertido en un bocado costoso que, paradójicamente, pueden masticar mejor las cooperativas. "Los promotores no tienen liquidez. La cooperativa aglutina una demanda específica que puede reunir el precio del suelo, ahora que ya no se dan créditos para comprar terrenos", explica una experta. Todavía no interesan a los fondos de inversión que buscan rentabilidades de dos dígitos. Así las cosas, la balanza se ha inclinado a favor de la promoción en cooperativa y no porque aumente la adhesión a la economía social, sino porque las entidades financieras descubrieron que el modelo permite reducir los riesgos.

Ni un euro para el suelo y nada de crédito al promotor para edificar hasta que le presentan la promoción cubierta al cien por cien con futuros propietarios solventes. Y ejerce un control exhaustivo antes de liberar los pagos para construir. Así, en cinco años (2009-2013) bajó la promoción un 76% y subió la del régimen cooperativo un 3%.

En el debe cooperativo se puede apuntar los tiempos. Puede pagar suelos muy atractivos pero necesita varios meses, a diferencia de una promotora con fondos. Afortunadamente, en los concursos de suelo público, la Administración fomenta la concurrencia al permitir pagar a plazos los suelos que saca a subasta.

Sin censo sobre las gestoras, Ibosa, con 1.500 viviendas en marcha y 40 personas —ya que incluye arquitectos y aparejadores en plantilla— o Domo Gestora, con más de 500 en marcha y en proyecto y 25 personas en nómina, son un ejemplo de las nuevas empresas: tamaño pequeño y equipo profesional que han pescado en el desguace de todas las gestoras que han desaparecido. Las históricas como Larcovi o Vitra, de mucho mayor tamaño, se han diversificado hacia alquiler y la rehabilitación.

No obstante, sigue siendo fácil registrar una cooperativa y con el señuelo de un buen precio, cobrar a muchos demandantes una escueta señal que no será reclamada en los tribunales.