La hora de las buenas cooperativas

Las ideas que se tienen sobre conseguir una vivienda en cooperativa, no siempre buenas, bien vale la pena revisarlas. Casos como el de PSV en los noventa y, más recientemente, las imágenes de administradores de gestoras en el banquillo y de los cooperativistas en la calle han minado la confianza en el sistema. Sin embargo, el régimen cooperativo tiene historias con final feliz y mantiene sus ventajas como fórmula de acceso a una vivienda más barata porque se hace a precio de coste —más los gastos de gestión— y se ahorra en el beneficio del promotor. También permite un plan de pagos gradual tras una aportación incial.

Tras una época de desatinos, se puede decir que el régimen de cooperativas ha purgado muchos de sus errores. Una vez que la promoción tiene concedida la financiación, es difícil que acabe en estafa porque las entidades financieras atan muy corto a las cooperativas. La barra libre de crédito se cerró hace años. Eso sí, si a una persona le interesa sumarse a un proyecto en cooperativa ya no es suficiente con dar una pequeña señal y pagar unas cómodas cuotas hasta que llegue el momento de firmar la hipoteca. Hoy hay que tener entre el 10% y el 30% del coste final del piso y desembolsar el dinero en los primeros meses de la obra.

En cuanto al porcentaje sobre el coste total que cobra la gestora ha pasado del 12% y 16% durante el pasado boom constructor, al 8% y 9%, una cifra considerada razonable por el fundador de Domo Gestora, Feliciano Conde. El presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas (Concovi), Alfonso Vázquez Fraile, —que encarna la historia cooperativista española con más de 1,5 millones de viviendas— desaconseja que supere el 10% del coste total.

En cuanto al precio, la vivienda nueva en cooperativa puede no ser más barata en comparación a las usadas que la banca ha sacado al mercado. Sin embargo, en la fórmula cooperativa el futuro propietario, —como autopromotor— va definiendo cómo será su vivienda. Conde explica que "aunque sea la gestora la que organiza todo el proyecto, el espíritu cooperativista permanece porque los socios hacen la vivienda a su medida. Y sin coste adicional".

Leopoldo Moreno, consejero delegado de la gestora Ibosa, explica que "si se necesita una vivienda inmediatamente, hay oferta de segunda mano. Si es a dos o tres años vista, la cooperativa con una buena gestora es lo más recomendable por la extraordinaria calidad y porque se puede personalizar la vivienda".

Otra idea a revisar es la de que hacen sobre todo vivienda protegida. "Ha caído la promoción de vivienda protegida, no hay crédito y prácticamente ha desaparecido del plan estatal", explica el presidente de Concovi. Lo cierto es que, según el Observatorio de la Vivienda, el coste de la vivienda de protección oficial (VPO) ya no es la mitad del de la libre, como hace un lustro. Es más, en un nuevo barrio madrileño como el Ensanche de Vallecas (28.000 viviendas) hay pisos de precio libre más baratos que la protegida.

La capital española es el foco más dinámico para el mundo cooperativo. Por ejemplo, en barrios nuevos como Valdebebas, suponen el 64% de las 5.800 viviendas en marcha.

Y en las grandes urbes los suelos mejor ubicados se han convertido en un bocado costoso que, paradójicamente, pueden masticar mejor las cooperativas. "Los promotores no tienen liquidez. La cooperativa aglutina una demanda específica que puede reunir el precio del suelo, ahora que ya no se dan créditos para comprar terrenos", explica una experta. Todavía no interesan a los fondos de inversión que buscan rentabilidades de dos dígitos. Así las cosas, la balanza se ha inclinado a favor de la promoción en cooperativa y no porque aumente la adhesión a la economía social, sino porque las entidades financieras descubrieron que el modelo permite reducir los riesgos.

Ni un euro para el suelo y nada de crédito al promotor para edificar hasta que le presentan la promoción cubierta al cien por cien con futuros propietarios solventes. Y ejerce un control exhaustivo antes de liberar los pagos para construir. Así, en cinco años (2009-2013) bajó la promoción un 76% y subió la del régimen cooperativo un 3%.

En el debe cooperativo se puede apuntar los tiempos. Puede pagar suelos muy atractivos pero necesita varios meses, a diferencia de una promotora con fondos. Afortunadamente, en los concursos de suelo público, la Administración fomenta la concurrencia al permitir pagar a plazos los suelos que saca a subasta.

Sin censo sobre las gestoras, Ibosa, con 1.500 viviendas en marcha y 40 personas —ya que incluye arquitectos y aparejadores en plantilla— o Domo Gestora, con más de 500 en marcha y en proyecto y 25 personas en nómina, son un ejemplo de las nuevas empresas: tamaño pequeño y equipo profesional que han pescado en el desguace de todas las gestoras que han desaparecido. Las históricas como Larcovi o Vitra, de mucho mayor tamaño, se han diversificado hacia alquiler y la rehabilitación.

No obstante, sigue siendo fácil registrar una cooperativa y con el señuelo de un buen precio, cobrar a muchos demandantes una escueta señal que no será reclamada en los tribunales.