Las hipotecas bajan...pero los precios de las viviendas suben

El euríbor a 12 meses, la referencia hipotecaria que se emplea en cerca del 90% de las hipotecas a tipo variable que se firman en España, está en mínimos históricos. Por debajo del 0,36%. Una respuesta lógica, dicen los técnicos, al recorte que sobre los tipos de interés —su nivel ha quedado en el 0,05% desde el 0,15% anterior— aprobó el Banco Central Europeo (BCE) hace ahora diez días.

Para la mayoría de quienes ya son titulares de una hipoteca —aún, pese a las diversas sentencias en contra de su legalidad, hay quienes deben hacer frente a cláusulas suelo en sus créditos que les impiden beneficiarse de la rebaja del euríbor—, el dato es positivo aunque su impacto en las cuotas mensuales es poco significativo. (En una hipoteca de 100.000 euros a 22 años con euríbor más dos puntos, se ahorrarán unos nueve euros al mes).

En septiembre de 2013, el euríbor a 12 meses, se situaba en el 0,543%, el mismo nivel con el que cerró el pasado año. Que este mes se coloque en el 0,36% (o incluso por debajo de este nivel) es prácticamente irrelevante a corto plazo para los futuros hipotecados. Por tres razones: la primera, porque en sí mismo ese descenso del euríbor se traduce en un recorte mínimo en las cuotas mensuales (menos de un euro por cada 10.000 euros de préstamo). La segunda, porque, al menos hoy por hoy, la gran mayoría de las ofertas hipotecarias establecen tipos fijos para el primer año que varían entre el 2,25% y hasta cerca del 4%. En tercer lugar, porque, dicen los expertos, lo que es realmente determinante en una hipoteca es el diferencial que las entidades suman al euríbor. La "guerra" iniciada, hace más o menos un año entre los bancos para captar nuevos clientes hipotecarios está, al menos por el momento, jugando a su favor: si en septiembre de 2013, según los datos de Bankimia, de media estos diferenciales eran de 3,21 puntos; en diciembre se corregían hasta el 2,92% y en la actualidad se colocan en 2,25 puntos.

Teniendo en cuenta estos datos, muy especialmente este último factor, ¿es ahora más barata la financiación para adquirir una vivienda? Para responder a esta pregunta, hay que dar entrada, aseguran los técnicos, a otra "variable": y ésta no es otra que el precio de la vivienda.

A lo largo de la última semana se han conocido relevantes datos económicos sobre el mercado inmobiliario. Todos ellos apuntando hacia una misma dirección: su moderada reactivación. El miércoles, el Instituto Nacional de Estadística (INE) avanzaba que a lo largo del segundo trimestre de 2014, los precios de la vivienda libre habían experimentado, por primera vez después de seis años en fase recesiva, un repunte del 0,8% respecto al mismo periodo del año anterior (un 1,7% más respecto al primer trimestre). Al día siguiente, este mismo organismo publicaba que el número de compraventas de viviendas había aumentado el pasado julio un 9,6% respecto al mes anterior, hasta sumar 28.583 transacciones (teniendo en cuenta las operaciones inscritas en los registros de la propiedad procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente). Respecto al mismo mes del año anterior, el incremento fue del 10,7%.

De confirmarse esta tendencia en los próximos meses, el recorte que generan en las cuotas mensuales las rebajas tanto del euríbor como de sus correspondientes diferenciales quedarían cerca de anularse vía aumento de los precios de la vivienda, pues éstos obligarían a los particulares a hipotecarse por mayores importes para financiar el 80% de su valor. Tal y como se recoge en el cuadro adjunto —se desglosa por Comunidades Autónomas— si, en promedio el precio de la vivienda libre mantuviera hasta final de año el mismo ritmo de revalorización que en el segundo trimestre de este año, al cierre de 2014, el metro cuadrado para el total nacional se situaría en 1.535,1 euros desde los 1.466,9 euros del final de 2013. Financiar, teniendo en cuenta tanto la bajada del euríbor como el recorte de los diferenciales, el 80% del valor de una vivienda de 100 metros cuadrados tendría un coste en torno a los 788 euros mensuales frente a los 820 que había que pagar hace un año. Una diferencia de menos de 40 euros al mes —el porcentaje de renta de los particulares destinado a la compra de vivienda se mantendría en la horquilla del 25%-30%— que, sin embargo, de no producirse a corto plazo una revalorización en los precios inmobiliarios podría situarse entre los 60 y 80 euros al mes.

Pese a estos últimos datos, algo más optimistas sobre el futuro del mercado inmobiliario, algunos técnicos aún ven demasiadas "sombras". Por un lado, creen que existe todavía un voluminoso inventario de viviendas sin vender, lo que dificultará el aumento general de sus precios al menos a corto plazo. Por otro, reconocen que, aún no subiendo los precios de los inmuebles, hipotecarse actualmente no será mucho más barato de lo que lo era en el pasado reciente porque las entidades, vía no solo diferenciales sobre euríbor sino también vía vinculaciones obligatorias (suscripción de seguros, domiciliaciones de nóminas, desembolsos de tarjeta, compra de participaciones en fondos de inversión o pensiones, comisiones varias...) realmente están encareciendo sus créditos.