Méndez Álvaro, el centro del sur

El movimiento de tierras sobre 130.000 metros cuadrados en el centro de Madrid no pasa desapercibido. Dos décadas después de proyectarse la reordenación de la antigua zona industrial de Méndez Álvaro se han iniciado los trabajos de urbanización. Son previos a la construcción prevista de cerca de 2.000 viviendas y edificios terciarios en los solares durante décadas ocupados por una zona industrial y una bolsa de deterioro urbano, con numerosas infraviviendas.

Aunque todavía quedan por demoler los restos de algunas antiguas edificaciones en la parte posterior del ámbito —la más cercana a las vías del tren—, en el frente de 200 metros de este eje, entre la avenida del Planetario y la calle del Comercio, ya no queda nada en pie.

La demolición, el pasado invierno, de la fábrica Agisa, puso punto final a un proceso que se ha retrasado excesivamente, en parte por la demora de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) en construir las viviendas donde debían ser realojadas las personas cuyas viviendas iban a ser derribadas.

Ahora, tras las demoliciones, los trabajos realizados por los operarios de Coarsa —la empresa contratada por el Ayuntamiento para las obras de urbanización— ya dejan ver avances, con el acondicionamiento de las parcelas, la acometida de saneamientos o la canalización de suministros eléctricos.

Cuando se aprobó hace siete años el proyecto de urbanización, el presupuesto de ejecución fijado fue de 7,5 millones de euros. Y contemplaba la posterior construcción, en tres de cuatro parcelas, de unas 2.000 viviendas en bloques de ocho plantas, en los 175.000 metros cuadrados de edificabilidad resultante.

En una de estas parcelas, el uso residencial se compartiría con casi 60.000 metros cuadrados de actividades terciarias, principalmente oficinas, aunque cabría también un hotel o algún centro comercial.

El resto de las 13 hectáreas de la actuación quedarían reservadas para 17.500 metros cuadrados de zonas verdes, así como la construcción de equipamiento social o cultural en una superficie de 27.589 metros cuadrados en la cuarta de las parcelas, la situada junto a los terrenos de Renfe.

Pero habrá que esperar un año más a que finalicen estos trabajos de urbanización y se rematen las últimas demoliciones para ver en qué queda este reparto de la edificabilidad resultante. Se han hecho todo tipo de cábalas desde que, hace dos años, el avance del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Madrid abrió la puerta a favorecer una mayor terciarización de este ámbito, flexibilizando la transferencia de edificabilidad de residencial a terciario (comercio, oficinas y hoteles).

Será dentro de un año o de un año y medio, cuando el nuevo PGOU se haya aprobado o esté a punto de hacerlo, y sobre todo cuando las parcelas resultantes hayan quedado inscritas y el momento en el que el Ayuntamiento de Madrid, Adif y Anida-BBVA, principales propietarios de estos suelos, decidan qué hacer con los 234.615 metros cuadrados de superficie edificable.

En esa revisión del plan general —además de plantear la transferencia de edificabilidad, para reducir las viviendas y dar más cabida a usos terciarios— se ha incluido este eje dentro de uno de los ámbitos estratégicos del centro de la capital, el delimitado entre Atocha, Méndez Álvaro y la estación de contenedores de Abro-ñigal, ya al otro lado de la M-30.

Una nueva centralidad al sur de la ciudad con el objetivo de superar la fractura histórica generada por la nunca resuelta integración del ferrocarril con la parte sur del ensanche de Castro.

Creación y transformación de un conjunto de espacios urbanos de referencia, con nuevos modos de ocupación y utilización del suelo mediante la posible introducción de tejidos urbanos mixtos con uso residencial, dotacional y de actividades económicas. Se busca con ello la conectividad con el área Atocha-Paseo del Prado y con el Proyecto Madrid Río.

El aumento de la edificabilidad terciaria en estos terrenos se relaciona con la idea del Ayuntamiento de convertir Méndez Álvaro en un gran frente terciario, desde la estación de Atocha hasta la Calle 30. Por ello, en el avance del PGOU también se propone la readaptación de la Estación Sur de Autobuses a la nueva realidad de intercambiadores de autobuses de Madrid y los modelos de concentración vertical o mezcla de actividades en áreas de centralidad urbana. Esto supondría una adaptación funcional a la demanda actual y futura, contemplando la conveniencia de incrementar su edificabilidad para actividades económicas.

Se trata, en definitiva, de convertir Méndez Álvaro en una prolongación sur del eje central de la ciudad Castellana-Recoletos-Prado. Algún que otro hotel o centro de negocios y, sobre todo, el campus de Repsol y el edificio de la consultora Arnaiz van en esa línea.

La primera toma de posiciones en la zona ya se está produciendo. La sociedad patrimonialista Inversiones y Patrimonio Castellana (Inpacsa), que cuenta con varios edificios exclusivos en el centro financiero de Madrid, con una superficie conjunta superior a los 40.000 metros cuadrados, acaba de lanzar una oferta para tratar de ocupar los 5.600 metros de superficie alquilable en el edificio Méndez Álvaro, 20.

Un edificio recién habilitado, situado justo enfrente de la estación de Atocha, en el que se ha rebajado casi en un 40%, de 16 a 10 euros, el precio del alquiler mensual del metro cuadrado, para aquellos contratos que se cierren antes del 31 de julio.

En el capítulo residencial, a la espera de que en un par de años se comercialicen los pisos previstos en esta gran actuación urbanística, la única referencia de obra nueva son los pisos disponibles que le quedan a Anida, la inmobiliaria del BBVA, en Méndez Álvaro, 72. Medio centenar de pisos, la mitad de los construidos, que se ofrecen desde 279.000 euros, en el caso de los de dos dormitorios, con 76 metros cuadrados.