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Mi vecino también será moroso

En 2014 se prevé que la morosidad en las comunidades de propietarios crezca un 12,5% más, hasta los 2.022 millones de euros

Para que cuadren las cuentas, los comuneros tienen que hacer aportaciones extraordinarias para cubrir a los que no pagan
Para que cuadren las cuentas, los comuneros tienen que hacer aportaciones extraordinarias para cubrir a los que no pagan

En las comunidades de vecinos la tensión se cuece, unas veces a fuego lento y otras a todo gas. La intensidad depende de la cantidad de vecinos que haya dejado de pagar las cuotas. En España, cuatro de cada diez propietarios no pueden asumir derramas. Muy por delante está Canarias, donde son el 64%, y Andalucía, con el 55%. En Madrid rozan el 38%.

En Navarra y País Vasco los propietarios tienen mejor bolsillo. Solo para el 24% es imposible hacer frente a los gastos .

Unos y otros han acumulado 1.798 millones de euros de morosidad en 2013. Las previsiones para 2014 son que la deuda crecerá un 12,5% más respecto al año anterior, hasta los 2.022 millones de euros aproximadamente —datos provisionales del tercer trimestre del año—, según calculan en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE).

"Entre el 25% y el 50% de las comunidades tienen morosos importantes, aunque el problema es más serio en las pequeñas, las de menos de 25 propietarios", indica Juan Rodríguez Baeza, CEO del portal comunidades.com, que recuerda cómo antes de la crisis era normal tener dos o tres vecinos que se retrasaban varios meses y solían pagar antes de la junta general para no aparecer en la lista de morosos. Ahora, las apariencias no importan y algunos acumulan deudas superiores a 1.000 euros.

Algo cambia en una finca cuando un propietario se convierte en moroso, por los motivos que sean. Algunos propietarios dejan de cumplir simplemente porque su vecino tampoco paga. Se crea un efecto de contagio.

El moroso, al monitorio

Para la reclamación de la deuda de los morosos se suele recurrir al proceso monitorio (juicio rápido y sencillo). Para ello, la junta general de propietarios ha de aprobar el saldo deudor del vecino y notificarle el acuerdo. Si no recibe la notificación, bastará con exponer el acuerdo durante al menos tres días en el tablón de anuncios. Acreditando mediante certificado el acuerdo (con firma del secretario y presidente) y su notificación al deudor, se puede presentar el monitorio. "Siempre es aconsejable acudir previamente al Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad de la finca, porque en no pocas ocasiones nos encontramos con desagradables sorpresas", señalan en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE).

Una vez requerido el deudor para el pago, ha de hacerlo dentro de los 20 días hábiles siguientes. El problema está en que la admisión a trámite de la reclamación y el requerimiento de pago pueden demorarse según los asuntos pendientes del juzgado y según la dificultad para localizar al moroso y efectuar el requerimiento y notificaciones. Finalizado el proceso sin que haya atendido el pago, hay que iniciar los trámites de una ejecución de sentencia, presentando un nuevo escrito que también ha de notificarse al deudor.

Otros, porque consideran que "el dinero está mejor en su bolsillo que en la cuenta de la comunidad". Es lo que dice un moroso que debe 1.600 euros desde 2012 en una finca de siete propietarios.

También hay matrimonios en proceso de separación que reciben de sus letrados el consejo de no pagar hasta que se decida quién se va a adjudicar la vivienda. Y herederos múltiples que no se ponen de acuerdo en asumir la propiedad del difunto o proceder a su venta o alquiler. Mientras tanto, dejan de abonar las cuotas. Y lo mismo hacen algunos caseros que no están cobrando la renta de su inquilino.

Estos morosos se hacen protagonistas de las miradas y murmullos del resto de los vecinos, de los que cumplen. Y en las juntas son el primer punto del día, con su nombre, apellido, piso y deuda total.

La tirantez crece cuando pasa el tiempo y las cantidades en pagos pendientes no se recuperan.

Y con motivo. "Lo grave es que ahora hay que pedir aportaciones extraordinarias de los comuneros para cubrir la parte que no pagan los morosos, lo que es muy difícil de entender para la mayoría de los propietarios", explica Rodríguez Baeza.

Apenas un 30% de la deuda total se abona en fase extrajudicial o amistosa. "Los administradores de fincas intentamos, en un primer momento, evitar esos litigios, especialmente cuando nos consta que el deudor está atravesando una situación económica desesperada, en cuyo caso, y si no hay otra salida, proponemos fórmulas de pago flexibles", dicen en el CGCAFE.

En cambio, cuando el propietario no da señales de vida o no paga porque no quiere se recurre al proceso judicial. De las deudas que se reclaman judicialmente, aproximadamente un 80% se cobran, señala Ángel Hernández, miembro de la Comisión de Legislación y Mediación del CGCAFE. De hecho, si el deudor tiene liquidez, suele atender el requerimiento de pago para no dar lugar a gastos de liquidación.

El pasado mes de mayo, la comunidad de propietarios situada en la avenida del Cerro del Águila, número 2, en el municipio madrileño de San Sebastián de los Reyes, cobró por fin la deuda de 2.758,65 euros que un vecino moroso acumulaba desde marzo de 2012 (eran 2.347,42 euros más gastos de abogado, procurador, burofax y nota simple). Han pasado más de dos años.

Hay comunidades con deudas de miles de euros que llevan años peleando por recuperar su dinero. Es el caso de la finca situada en el barrio de Moratalaz (Madrid), donde seis propietarios deben 13.376 euros. La deuda sigue engordando. Tienen el problema añadido de estar instalando el ascensor y haber subido las cuotas vecinales para costearlo.

Otra. Una comunidad de 18 propietarios, también en Madrid, tiene tres morosos que acumulan 16.800 euros (120% de presupuesto). Uno debe 8.600 euros desde 2011. "Hay embargo preventivo, pero los propietarios fallecieron y todavía no hay declaración de herederos", explica el responsable de comunidades.com. El segundo moroso debe 2.500 euros desde 2012 y está pendiente de dación en pago al banco, que se hará cargo a final de mes. El tercero suma 5.500 euros de 2013 y 2014 (y se ha comprometido a costear toda la deuda). Pagó 3.000 euros el año pasado.

"Consideramos que la demora sigue siendo importante. Hay demasiados formalismos de los que se aprovechan los deudores", indica Hernández. El periodo medio de cobro de parte de la deuda ha oscilado entre los 114 y 222 días, situándose la media nacional en 176 días, según el Informe sobre la morosidad en comunidades de propietarios en España correspondiente a 2013, elaborado por el Observatorio de las Comunidades de Propietarios.

Aunque en teoría la reclamación de estas deudas es sencilla, en la práctica hay bastantes trabas que dilatan los procesos y evitan que los vecinos perjudicados recuperen el dinero. "Nos encontramos con serios problemas cuando ese deudor no tiene liquidez y sus bienes se encuentran hipotecados o embargados por otras deudas. En estos casos, los acreedores (bancos, empresas...) suelen retrasar la adjudicación e inscripción del inmueble en el Registro para no tener que pagar las cuotas comunitarias. Y cuando lo registran no se puede reclamar más allá del año en curso y los tres anteriores. Si, además, tenemos la mala suerte de que el deudor ha sido declarado en concurso de acreedores, el problema se agrava exponencialmente", explica Hernández.

Es lo que ocurre en una comunidad de siete propietarios en Madrid, donde hay un moroso que debe 10.714 euros. No se ha podido ejecutar la sentencia porque está en concurso de acreedores y tiene todo embargado.

A la hora de cobrar es habitual que los bienes embargados solo cubran el pago de las deudas de otros acreedores (bancos, Estado...) y nunca lleguen a las comunidades de propietarios.

Llevar a juicio a una entidad bancaria que no se hace cargo de las cuotas comunitarias no es difícil, aunque suele poner más trabas a la hora de pagar. "Muchos de los bancos que se adjudican fincas embargadas demoran hasta límites insospechados la asunción de la deuda con excusas y subterfugios legales", según Rodríguez Baeza. Los impagos de las entidades financieros en 2013 alcanzaron los 341,62 millones de euros, un 33% más que el año anterior

No obstante, es importante recordar que al nuevo propietario —sea banco o particular— solo se le puede repercutir la deuda correspondiente al plazo de afección (año actual y tres anteriores).

Antes de la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, efectuada por la Ley 8/2013, cuando se vendía una vivienda, el nuevo propietario solo respondía de las deudas generadas en el año de la transmisión y en el anterior.

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