Alemania también lucha contra su (pequeña) burbuja

Los tiempos en los que Berlín era el paraíso de los jóvenes de toda Europa que buscaban una ciudad con pisos baratos y espaciosos han llegado a su fin. Las viviendas de la capital y de otras grandes ciudades alemanas llevan años encadenando subidas de precios, tanto para comprar como para arrendar. Ante el creciente descontento de una población acostumbrada a vivir de alquiler, el Gobierno prepara medidas para detener la escalada.

¿Cabalga Alemania sobre una burbuja inmobiliaria? No, si se compara con la que vivieron al comienzo de este siglo España o Irlanda, y que explica gran parte de los problemas de estos dos países en los últimos años. Pero la revalorización, que ha afectado sobre todo a las grandes urbes y a las ciudades universitarias, preocupa cada vez más. El banco central o Bundesbank lleva tiempo avisando de que el precio de compra en ciudades como Berlín, Múnich, Hamburgo, Fráncfort o Colonia se ha inflado desde 2010 un 25%; y algunos de sus miembros han alertado del peligro de una burbuja alimentada por la liquidez.

“Tras años de caídas de precios, la tendencia alcista actual comenzó en 2010. Se ve impulsada por los bajos tipos de interés, el aumento de la población urbana y la crisis del euro, que ha hecho que muchos capitales se dirijan a un territorio considerado seguro”, explica Konstantin Kholodilin, experto inmobiliario del Instituto Alemán para la Investigación Económica.

Después de una revalorización en el último lustro del 6% anual —con grandes diferencias, que van de más del 10% en Berlín o Múnich a caídas en ciudades que pierden población—, este centro de estudios prevé que la tendencia continúe en el futuro próximo.

La revalorización del ladrillo y las cifras récord de construcción desde el boom que siguió a la reunificación muestran la fortaleza económica de la superpotencia europea, pero al mismo tiempo se han convertido en un factor de descontento para los ciudadanos con salarios más bajos y los jóvenes a los que les cuesta independizarse o abandonar un piso compartido. Comprar se ha encarecido más que arrendar en los últimos años. Pero es la subida de los precios del alquiler la que ha generado más malestar; y es a este sector al que se ha dirigido el ministro de Justicia, el socialdemócrata Heiko Maas, al diseñar el llamado “freno a los precios del alquiler”.

Las medidas planeadas, aún en fase de elaboración y previstas para entrar en vigor el próximo año, incluyen una norma para impedir que los alquileres de segunda mano suban más del 10% respecto a los precios habituales en la zona. Además, los inquilinos ya no tendrán que pagar a los agentes inmobiliarios, que en ciudades como Berlín pueden cobrar el equivalente a más de dos meses de alquiler por enseñar el piso y gestionar la operación. Con las nuevas normas serán los propietarios los que tendrán que costear este servicio.

El Gobierno calcula que estas medidas servirán para que los inquilinos se ahorren 850 millones de euros, de los que la mayor parte procederían de liberarse del pago de los agentes. Pero la iniciativa ha recibido por una parte las quejas de los que consideran que el freno a los alquileres tiene demasiadas excepciones y, en el bando contrario, de los que creen que las restricciones al libre mercado acabarán por dañar la salud del sector inmobiliario de un país necesitado de más y más oferta de viviendas. “La imposición de un freno espantará a los inversores en el mercado de alquiler, que se refugiarán en otros sectores, como la compra o las oficinas. Y en Alemania es necesario que aumente la oferta”, asegura Kholodilin. Las críticas al ministro Maas llegaron incluso de sus compañeros de Gobierno, los democristianos de la canciller Angela Merkel, por no haber consultado con ellos las medidas. Los próximos meses se sabrá quién resulta vencedor en esta batalla entre el mercado y los inquilinos.