España vista de lejos (y con ojos de ‘Españoléitor’)

Escena primera. Restaurante hongkonés. Febrero de 2012. Interior, día.

Comensal: Tráigame huevos estrellados y jamón ibérico, pero del ibérico ibérico.

Camarero: Por supuestísimo que sí, señor. Lo traemos de Parma, no le digo más.

Esta escena, traducida con alguna libertad, sucedió en uno de los mejores restaurantes de Hong Kong, conmigo de comensal y genuino 'Españoléitor', rendido de antemano a los encantos del jamón ibérico del bueno, del de verdad. Al descubrir la impostura me sentí decepcionado y hasta frustrado. Fue otra demostración práctica de que los productos españoles suelen hacer el trabajo, pero el beneficio se lo llevan otros. No crean que se trata de un ejemplo aislado. Salir al extranjero es toparse con aceite de oliva italiano en los supermecados, o con quesos franceses en la delicatessen de turno. ¿Por qué en esos casos no solemos ver productos españoles? Muy sencillo. Porque esos países trabajan mucho mejor que los españoles la promoción de sus productos. Con alguna notable excepción, en el extranjero los productos españoles se reducen al circuito de tapas, mientras por todas partes proliferan restaurantes franceses o italianos.

No piensen que me quiero recrear en el aspecto negativo de esta historia. En realidad, estoy convencido de que encierra un mensaje radicalmente positivo: a los extranjeros les interesan España y los productos españoles. Esta máxima también vale para el ámbito inmobiliario. Durante mis tres mágicos años de trabajo en CBRE Hong Kong, perdí la cuenta de las veces que mis compañeros me enseñaban correos electrónicos donde se anunciaban segundas residencias en la costa con descuentos de escándalo. También en esta ocasión las cosas volvían a tener trampa. Tras un examen más detallado, la inmensa mayoría de esas propiedades estaban en zonas remotas, no habían oído jamás el fragor de una playa y carecían de la urbanización y los servicios más elementales. No es oro todo lo que reluce. Como es habitual, los vendedores habían pensado que con clientes extranjeros sería más fácil cerrar la operación.

En general, persiste la idea de que los compradores foráneos tienen dinero de sobra, pero lo ignoran casi todo del mercado. Después de todo, muchos inversores chinos han depositado su dinero en el mercado londinense sin ver las propiedades adquiridas. Pasa lo mismo en Hong Kong. El propietario del piso que alquilé dos años no lo había pisado jamás. Ahora bien, cualquiera de estos inversores tiene un conocimiento exhaustivo del mercado local de destino. Si invierte en Londres es porque antes ha hecho los deberes.

Escena segunda. Interior, hora crepuscular, cualquier fecha anterior a Simeone.

Hijo escéptico: Papá, ¿por qué somos del Atleti?

Padre estoico: Hijo, ¿por qué invierten los chinos en Londres en vez de España?

Londres cuenta con la ventaja añadida de ser familiar para la mayoría de los inversores, que lo consideran una reserva segura de riqueza (ventaja #1). En España, deberíamos convencer primero a los inversores de las ventajas de invertir aquí, asumiendo de antemano que su inclinación natural será hacerlo en otros mercados. Así que deberíamos demostrarles cuáles son los grandes valores del mercado español, en vez de dar por sentado que esos inversores extranjeros van a analizar las propiedades con ojos españoles. En síntesis, toca trabajar mucho más si queremos atraer a España a los inversores chinos.

Las propiedades londinenses se comercializan de forma especialmente activa e intensa en Hong Kong (ventaja #2). La sección inmobiliaria del mayor diario hongkonés se dedica casi en exclusiva a anuncios de propiedades londinenses. Si se pasea por los mejores hoteles de la bahía cualquier fin de semana, invariablemente se tropezará con una feria de promociones inmobiliarias en Londres, financiadas por unos promotores que se dejan la piel en el campo.

Del mismo modo, en España deberíamos enfocar la curva de rentabilidad/riesgo hacia la primera variable, e invertir para conseguir inversores. La mayoría de ellos desconfían del sector inmobiliario español porque tienden a identificarlo con la segunda variable. El momento de atraer al inversor es justo en el punto de equilibrio de la curva. Claro que en CBRE también debemos cumplir con nuestra parte. Por eso ya hemos invertido de forma significativa para desarrollar una red capaz de conectar Asia y Europa, junto a los necesarios programas de atención al cliente. El propósito de estos proyectos no solo es ampliar nuestra gama de servicios o abrir nuevos mercados, sino también, y sobre todo, saber lo que el cliente quiere y necesita. Lo demás vendrá por añadidura.

Es importante entender que a los inversores chinos se les deben ofrecer productos de excelente calidad, y no aquellos escasamente atractivos de los que el propietario quiere desprenderse. Esta lección tocó interiorizarla al comienzo de la crisis, cuando los promotores estaban deseosos por cerrar operaciones y se aferraban a cualquier venta generadora de ingresos, aunque en ese proceso su cash-flow terminara por desangrarse. Como por la otra parte los inversores tenían poco interés, el volumen de operaciones se contrajo muy deprisa. En esa misma línea, no deberíamos habernos desprendido de las propiedades de segundo nivel, ni intentado vendérselas con elevados descuentos incluso a inversores internacionales, lo que resultó todavía peor. La mejor opción para atraer a inversores chinos es ofrecerles productos de primera a precios de mercado.

Londres dispone de numerosas conexiones aéreas con Hong Kong y China continental (ventaja #3). He viajado desde Hong Kong por la ruta de Madrid unas diez veces en los últimos tres años, lo que equivale a un máster de tránsito por aeropuertos internacionales, incluidos los de Londres, París, Zúrich, Fráncfort o Doha, por citar algunos. Y no por gusto, sino porque no hay vuelos directos con España. Un defecto tan simple como éste está perjudicando las inversiones en España. Desalienta la compra de propiedades españolas, ya que antes de llegar aquí los inversores deben hacer escala en ciudades directamente competidoras. ¿Sería sensato que el Real Madrid intentara cerrar uno de sus fichajes llevando al jugador de ruta turística por las Ramblas antes de llevarlo al Bernabéu? Las cuestiones políticas sobre este asunto deberían orillarse, e impulsar las negociaciones con las compañías aéreas del Lejano Oriente hasta lograr acuerdos. La apertura de Barajas o del aeropuerto internacional de Barcelona a la rura asiática, junto a la apertura del mercado residencial para inversores foráneos, pueden ser factores decisivos de cambio para el mercado inmobiliario español.

A estas alturas del artículo, es muy probable que haya decepcionado del todo a quienes esperaban un sesudo repaso de las mejores razones para invertir en España. Lo cierto es que he pasado la mayor parte de mi vida profesional aquí, y he aprendido a amar el país, su cultura y a su gente. Estoy convencido de las muchas ventajas españolas, pero creo que les estaría haciendo un flaco favor si me centrase en todos esos aspectos maravillosos. He optado por resaltar aquello en lo que conviene mejorar, una filosofía que he tenido ocasión de aprender trabajando para inversores extranjeros en Hong Kong. Creo que es el mejor modo de intentar devolver a España parte de lo mucho que me ha aportado. También es el mejor servicio que puedo prestar a los muchos inversores extranjeros que han demostrado su interés por entrar en el mercado español. En adelante, seguiré estando muy coordinado con los equipos de CBRE en Hong Kong y China, y con nuestros demás departamentos interregionales, para asesorar a los inversores de allá sobre cómo y dónde invertir aquí. Estoy seguro de que los productos de calidad a su precio adecuado siempre encontrarán comprador.

Epílogo. Tienda delicatessen. Madrid. Interior, día. Enero de 2014.

Amable dependiente: ¡Edward, cuánto tiempo! ¿Qué tal va todo? ¿Qué va a ser?

Edward: ¿Qué pasa, Jose? Ponme doscientos gramos de chorizo, trescientos gramos de salchichón y ese pedazo de jamón ibérico, el que tienes a la espalda, el de Joselito, me lo llevo puesto.

Es una suerte haber vuelto.

"Artículo escrito por Edward Farelly y publicado en el informe inmobiliario Tendencias 2014 de CBRE"