Alquiler: ¿inscribo el contrato?

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos suscita posturas encontradas (ver www.inmobiliaria.elpais.com) sobre la conveniencia o no de que los contratos de alquiler se inscriban en el Registro de la Propiedad.

Para la exministra de Vivienda Beatriz Corredor, vocal de relaciones institucionales del Colegio de Registradores, la inscripción reporta importantes ventajas. Todo lo contrario sostiene el abogado Daniel Loscertales, presidente de la editorial jurídica Sepin y uno de los miembros de la comisión de expertos consultados en el proceso de elaboración de la ley.

Corredor considera que la inscripción es imprescindible para mejorar y favorecer el desarrollo del mercado del alquiler y la financiación de las empresas de arrendamiento. Se trata de que la protección de los derechos de propietario e inquilino, sin verse menoscabada, "no perjudique la agilidad del tráfico jurídico".

Antes, sostiene, los derechos de los inquilinos prevalecían frente a terceros de buena fe aunque su contrato de arrendamiento no constase en ningún Registro. Esto perturbaba la seguridad del tráfico jurídico y facilitaba el fraude en los casos de compra y de ejecución hipotecaria. Tal inseguridad encarecía el crédito y disminuía el valor de la casa ante el impago. Ahora, si el contrato no está registrado y un comprador inscribe la compra, no podrá ser perjudicado por un alquiler no inscrito.

El inquilino, si su contrato no está registrado, "tampoco podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente, salvo que demuestre que el comprador actuó de mala fe, pudiendo el nuevo propietario exigir que el inquilino abandone el inmueble en tres meses con independencia del plazo pactado", prosigue Corredor alegando que la inscripción permite agilizar los procedimientos de desahucio.

Loscertales considera que la inscripción producirá inseguridad jurídica: por ejemplo, "¿Qué culpa tiene el inquilino que cumple con sus obligaciones de que el arrendador no pague la hipoteca y se vea en la calle antes del término del plazo mínimo de tres años? Además, aunque hubiera inscrito, tampoco se libraría del desahucio por ser su inscripción posterior a la carga hipotecaria". Añade que, según los jueces, el porcentaje de fraude en caso de ejecuciones hipotecarias apenas alcanza el 1%.

El abogado considera que entidades financieras y fondos de inversión, a la hora de sacar al mercado sus viviendas, seguramente no querrán inscribir los alquileres porque les impediría vender con libertad.

En cuanto al propietario de la vivienda alquilada, si la casa no tiene carga, no le interesa inscribir, porque no obtendrá ningún crédito en esas condiciones.

Además, en opinión del abogado, hay inquietud entre los juristas porque no se especifica cómo se efectúa un requerimiento judicial cuando hay inscripción registral y existe una supuesta falta de pago y además, "la ley no aclara qué hace el registrador si el arrendatario supuestamente deudor contesta al requerimiento de pago indicando que no debe, ¿abre expediente y hace de juez, o se inhibe?". "¿Y si el arrendatario no recibe el requerimiento notarial?". En todo caso, prosigue, "aparte de poder anular la inscripción del alquiler ¿cómo se lanza al arrendatario de la vivienda? Pero, resulta que si el arrendamiento no está inscrito, el expediente no tiene lugar y nada de esto ocurriría, por lo que es evidente que no interesa inscribir" , concluye Loscertales, que añade que sería de gran ayuda conocer la respuesta del Ministerio de Justicia, que no dejó debatir estos extremos a la citada comisión.