El registro de la propiedad en los arrendamientos urbanos, una mala decisión

La verdad es que cada vez me cuesta más escribir o hablar sobre la Ley /2013, que reforma la Ley 29/94 sobre "arrendamientos urbanos", porque ya he hecho bastantes críticas que no siempre son compartidas, a la vez que he reconocido sus buenos propósitos y también sus aciertos. Pero si hay algo que realmente merezca la pena destacar, por su mal tratamiento para unos y otros, es la exigencia o conveniencia de la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Este tema no pudo ser discutido en la comisión nombrada al efecto y en la que yo tuve el honor de participar, porque se negó el Ministerio de Justicia, a quien, por mi parte, se le hizo constar todas las inconsecuencias de estos preceptos, sin obtener más que buenas palabras, pero sin ninguna modificación en el trámite parlamentario y en la redacción final de la Ley 4/2013.

Realmente siento estas críticas, pero es mi obligación como jurista decir (más bien repetir) las cosas que están mal hechas en una Ley que realmente afecta a la sociedad en algo tan esencial como la vivienda, sobre todo cuando no tiene sentido y perjudica a las dos partes, pero claramente más al arrendatario.

Lo primero que hay que señalar es que ya, antes de la nueva Ley 4/2013, los arrendamientos podían ser inscritos en el Registro de la Propiedad, pues las normas están contempladas en el Real Decreto 297/1996, como ordenaba la Disposición Adicional Segunda de la LAU 29/94, que reformó el art, 2, núm. 5, de la Ley Hipotecaria. La realidad social (que es lo que hay que contar siempre) es que, salvo algunos contratos de gran calado, sobre todo de locales muy importantes, no se han inscrito apenas arrendamientos en el Registro , y la verdad es que ello no ha dado problemas de ningún tipo a las partes. La realidad material y jurídica es que no hacía falta ninguna nueva reforma.

Pues bien, ahora la repetida Ley 4/2013, en la Disposición Final Segunda concede seis meses al Gobierno a efectos de reformar el Real Decreto mencionado en el párrafo anterior, para que se adapte a la nueva LAU, sobre todo en lo concerniente a las "condiciones de cancelación de las inscripciones y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables". Supongo, aunque es un tema fuera de mi competencia, que será para bajar y no para subir los mismos.

Aunque en un análisis resumido no cabe una explicación detallada, sí podemos decir con rotundidad que, salvo que la inscripción del arrendamiento sea la primera en el Registro, huelga la inscripción, porque siempre estará el arrendatario subordinado a lo que haga el titular de los asientos precedentes. Las más importantes reformas vienen en los artículos 7.2, 13, 14 y 27.4 de la nueva LAU, afortunadamente solo aplicables a los contratos posteriores al 6 de junio de 2013.

El artículo 7.2 hace una declaración de principios, indicando que para que el arrendamiento surta efecto ante terceros deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad. Pues bien, con esta premisa equivocada para los arrendamientos urbanos, vienen luego en consecuencia disposiciones realmente perjudiciales para el arrendatario, salvo que sea lo primero que conste en la finca registral. Y hay que indicar también que (en este caso con perjuicio para el arrendador) si existe tal inscripción preferente en el Registro puede olvidarse de conseguir un crédito y mucho menos una hipoteca, porque se negaran a su concesión empresas y entidades financieras.

A continuación, viene el artículo 13.1 que cambia completamente la protección al arrendatario, pues antes el arrendamiento se mantenía hasta el final del plazo oficial en los casos de "retracto convencional", "sustitución fidecomisaria", la "ejecución hipotecaria o sentencia judicial" o el ejercicio de "opción de compra". La nueva redacción lo cambia todo, en los contratos nuevos (posteriores al 6 junio 2013) el arrendamiento queda resuelto, sin ni siquiera esperar a cumplir el plazo mínimo, que ahora solo es de tres años.

Entonces las preguntas son: 1) En el supuesto de que el arrendatario compruebe en el Registro (gestión que no le corresponde) si hay una inscripción de las mencionadas, qué hace ¿renunciar a arrendar ese piso?. La contestación tendría que ser afirmativa, pero el problema es que la mayor parte de las viviendas tienen cargas de ese tipo. 2) La cuestión a plantear jurídicamente es ¿qué culpa tiene el arrendatario de que, por ejemplo, el arrendador y propietario no paguen la hipoteca, para que eso le repercuta directamente a él y se tenga de marchar de la casa, cuya renta y cuidado hace con toda puntualidad y pulcritud?. Alguien lo debería explicar, social y legalmente, pues realmente nadie lo entiende y desde luego yo no lo consigo, a pesar de mis muchos esfuerzos. Es total la incertidumbre para el arrendatario.

El artículo 14 solo obliga a un nuevo propietario a subrogarse en derechos y obligaciones si el arrendamiento está inscrito. ¿Y si no lo está?. Pues hay que entender que puede resolver el mismo, a pesar de lo que diga al respecto el artículo 25 en cuanto al derecho preferente del arrendatario, al que por otra parte puede renunciar (y así casi seguro que lo obligará el arrendador).

Finalmente, está el artículo 27.4, precepto que nadie sabe explicar, simplemente porque no hay profesional que lo entienda (incluyo a Registradores y Notarios) y el precepto es inconsecuente y con falta de rigor jurídico. Se pretende que el Registrador incoe un expediente por falta de pago que puede llevar a la resolución, pero no aclara cómo se hace un requerimiento "judicial"; qué pasa si el arrendatario contesta que no debe nada y, finalmente, quién ejecuta esta resolución registral. Yo creo, con buena intención, que se trata solo de la cancelación de la inscripción, porque de otra manera sería darle competencias superiores a la que tienen los jueces, algo que no es concebible y que tampoco está previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Pero estas consecuencias fuera de lugar no pueden producirse si el arrendamiento no está inscrito. Es decir, el que cumple la Ley tiene unos perjuicios que no alcanzan a los que no inscriban. !Pues vaya manera de animar a los arrendatarios para la inscripción del contrato!

Por lo que vemos, todo parece indicar que solo es conveniente -dentro de lo que cabe y según se ha dicho anteriormente al comentar el artículo 7.2- la inscripción registral del arrendamiento por el arrendatario (aunque conlleve gastos, presentación ante notario, etcétera), solo es aconsejable si es preferente por ser la primera anotación, algo que no es normal en las relaciones habituales entre particulares, salvo que ahora las entidades financieras que tienen muchas viviendas en su poder las lancen al arrendamiento absolutamente limpias de cargas. En todo caso, como hemos dicho en el artículo 27.4, el arrendatario que registre el contrato tiene el gran inconveniente de que podrá caer en un expediente registral que puede dar lugar a una resolución contractual, aunque, repito, nadie sabe en qué consiste y cuál es el alcance de dicho precepto. Y en cuanto al arrendador, se repite que si quiere pedir un crédito o hipoteca no lo conseguirá si en el Registro figura como anotación preferente un arrendamiento.

En definitiva, y como conclusión, mi recomendación es que, salvo casos especiales que hay que estudiar individualmente, en términos generales, no interesa inscribir ni al arrendador ni tampoco al arrendatario. Reconozco que es una triste conclusión, pero es lo que yo puedo recomendar al lector.

Daniel Loscertales Fuertes es abogado y presidente de la editorial jurídica SEPIN.