250.000 millones de deuda inmobiliaria buscan comprador

La sequía de crédito es, quizá, el mayor freno para que la economía española vuelva a despegar. Y sin duda el sector inmobiliario es uno de los más castigados. No solo porque no encuentran quién les financie nuevas operaciones sino porque el reloj sigue su cuenta atrás y un ingente volumen de préstamos caduca en los próximos años. La consultora DTZ estima que, a cierre de 2012, había en España deuda garantizada por propiedad comercial o terciaria (excluyendo la residencial) por valor de 250.000 millones de euros –en Europa alcanza los 900.000 millones–, a la que ir sumando los miles de millones que cada año vencen. De ahí que el sector inmobiliario mire con ojos golosos a un nuevo perfil de inversor. "En el sector inmobiliario español falta una pieza que es importante: los fondos de deuda. Están empezando a llegar", sostiene Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial.

¿Qué son? Ricardo Werth, director nacional de CBRE Real Estate Finance Spain, lo explica de una manera sencilla: "En Europa, la banca ha aportado, tradicionalmente, el 100% de la inversión inmobiliaria comercial, mientras que en Estados Unidos, entidades financieras suelen aportar el 40% y el resto, inversores institucionales como aseguradoras, fondos de pensiones o fondos soberanos". Con el estallido de la crisis, la financiación bancaria se esfumó y "las gestoras norteamericanas han visto una oportunidad en Europa, sobre todo en los mercados principales como Alemania, Reino Unido y Francia. Hay más de 26.000 millones para invertir en Europa a través de una treintena de fondos", añade este experto.

Este perfil de inversor, financia desde nuevas operaciones respaldadas hasta carteras de préstamos existentes. Dependiendo del riesgo –más seguro o más oportunista–, financia desde préstamos senior, no superando niveles de más de un 60% del valor total (LTV), principalmente para activos de gran calidad y ubicación, a por préstamos junior o mezzananine (un tipo de deuda subordinada), para alcanzar un LTV del 75- 80%, llegando incluso a la compra de carteras de préstamos morosos. Así, Axa Real Estate y Norges Bank Investment Management, gestor del fondo soberano noruego, lanzaron el pasado mes un fondo de deuda para el segmento inmobiliario comercial por 600 millones de euros para invertir en nuevos préstamos (préstamos senior), aunque sin descartar la posibilidad de adquirir carteras de deuda. En función de dichas estrategias, los fondos buscan unas rentabilidades que van desde 4-6% para los préstamos senior hasta el 15-20% para los préstamos morosos. Entre medias la deuda subordinada ofrece rentabilidades en torno al 10-12%.

Sin embargo, en Reino Unido o países del Norte de Europa los bancos están volviendo a dar dinero, "sobre todo para activos de primera calidad, lo que está complicando la capacidad de estos fondos para levantar capital, cuya rentabilidad no es tan atractiva como hace dos o tres años", explican desde Inrev –European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles–. De ahí que estos inversores hayan puesto su mirada en España. "Aunque todavía no hemos visto fondos que den préstamos aquí, creemos los fondos de deuda ayudarán a revitalizar mercados inmobiliarios secundarios como el español mientras que los bancos sigan resistiéndose a financiar", añade.

Una tendencia que comparten desde las oficinas londinenses de HIG: "Estamos viendo oportunidades. Para recuperar la rentabilidad de este tipo de fondos ya estamos mirando al Sur de Europa". Todos reconocen que la confianza está regresando y que hay mucho dinero sobrevolando el mercado aunque las operaciones se están cerrando lentamente. "Los fondos más tradicionales y seguros no van a financiar nuevas operaciones en mercados secundarios como España por el momento. O no lo esperamos así en los próximos doce meses", explica Nigel Almond, responsable global de Investigación Estratégica en DTZ. "Pero un perfil más oportunista, como Cerberus, Lonestar, Blacstone sí están estudiando refinanciaciones, tanto de deuda performing como morosa", confirma Pablo Kindelán, responsable de Consultoría e Investigación de esta consultora en España.

La reciente venta que Sareb ha hecho a Deutsche Bank de la cartera Abacus, que agrupa una treintena de préstamos a medianas promotoras con un valor nominal de 233 millones de euros –incluye colaterales activos de uso terciario– y la compra de un centro comercial en Asturias por parte de la firma británica Intu Propierties y del fondo Canada Pension Plan Investment Board evidencian que, por fin, algo se está moviendo.