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Inversión inmobiliaria: compra con el rumor y vende con la noticia

El dinero internacional está llegando al mercado español pero podría irse como sucedió en 2008

De izquierda a derecha, Alberto Prieto, de Knight Frank; Adolfo Ramírez-Escudero, de CBRE; Ricardo Martín-Fluxá, de ACI; Santiago Aguirre, de Aguirre Newman y Andrés Escarpenter, de Jones Lang Lasalle.
De izquierda a derecha, Alberto Prieto, de Knight Frank; Adolfo Ramírez-Escudero, de CBRE; Ricardo Martín-Fluxá, de ACI; Santiago Aguirre, de Aguirre Newman y Andrés Escarpenter, de Jones Lang Lasalle.

El ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, inauguró la jornada organizada el miércoles 6 por la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) aclarando que más que burbuja inmobiliaria había sido financiera e internacional. "Estamos en un punto de inflexión que anuncia recuperación y actividad en todos los sectores y también en el inmobiliario", explicó.

Los ponentes matizaron las buenas expectativas del ministro: "Se están haciendo bien los deberes de mejora de la competitividad pero no nos luce todavía", apuntó Pere Viñolas, de Colonial. Explicó que la alegría del dinero internacional afluyendo a España se enmarca en la abundante liquidez del sistema internacional más que en las bondades de nuestro mercado. "Seguimos con desequilibrios financieros muy importantes". Diagnóstico: "situación coyuntural con un punto de fragilidad pero grandes oportunidades de cambio de tendencia que hay que aprovechar".

Tras haber contactado hasta con 350 inversores desde enero, Juan Barba, director de Activos Inmobiliarios de Sareb, detecta un cambio de sentimiento. "Algunos están anclados en la mentalidad de 2012 cuando compraban o no por cuestión de precio; otros están viendo el cambio de ciclo y lejos de esperar que bajen más los precios trabajan de forma diferente firmando acuerdos". Prevé muchas alianzas provechosas con inversores internacionales; capítulo en el que se inscriben las FAB creadas por Sareb, "como vehículos de fiscalidad óptima para el inversor internacional".

Tras el calvario de segmentar y ordenar los activos traspasados a Sareb, al comienzo sin más documentación que un Excel, es optimista incluso en cuanto a la venta de suelo. Al cierre de la jornada, Alberto Prieto, director general de Knight Frank también habló de operaciones de venta de solares cerradas y de promociones iniciadas.

ACI registra en Madrid 2.200 viviendas en 285 promociones de obra nueva en marcha, de las que 105 están dentro de la M-30, donde se dijo que los precios ya han tocado suelo. Y hay que tener en cuenta que el sector residencial supone el 60% del volumen de negocio inmobiliario en España.

Y si Barba habló de sentimiento nuevo, Juan Pepa, director gerente de Lone Star Europe, constató el aumento de líneas de business class Londres-Madrid. Hay movimiento, pero atención, "tenemos una gran oportunidad como la que tuvimos en 2008, con dinero queriendo creer en España y ayudar a que se genere actividad y empleo y no debemos volver a desaprovechar la oportunidad.... Es un momento único. Hay mejores oportunidades que en Alemania, Reino Unido y Francia donde si quieres comprar un centro comercial tiene que ser en una ciudad secundaria que nadie conoce y en España puedes comprarlo de primera categoría al 7,5%, en lugar de al 4,5%".

Un momento único, pero también delicado. El director general de Magic Real Estate, Ismael Clemente, alude a una encrucijada: "o se establece una relación sostenible a largo plazo o podemos convertir estos meses de frenesí inversor en un nido de especuladores e intermediarios, intentado volver locos a los inversores internacionales".

Sareb ha entrevistado a 350 inversores. El precio ya no es lo decisivo. Con el precio que vende pisos la banca, se puede alquilar los pisos con un 7 % de rentabilidad. El 60 % del volumen de negocio inmobiliario es residencial.

En Madrid hay 2.200 viviendas en 285 promociones nuevas, de las que 105 están dentro de la M-30. El 90 % de las operaciones no se cierran por la rigidez, falta de diálogo e inseguridad normativa de banca y Administración. No hay socimis operativas aunque 13 han presentado solicitud.

A esa locura contribuye una normativa complejísima y cambiante contable y fiscal que crea incertidumbre y la falta de flexibilidad. "Además de cambiar normas locales como la contabilidad bancaria o la fiscalidad de los vehículos de inversión, la economía española debía ser más seria y amistosa con la inversión internacional. Convendría tener la posibilidad de que el inversor hablase directamente con el supervisor o la administración. En muchos casos, la contabilizaciónb o la fiscalidad impiden las operaciones", explicó Clemente.

Indicó que las Socimi son un vehículo aglutinador muy interesante y en unos 24 meses habrá unas 20. De momento ninguna está cotizando aunque 13 hayan presentado solicitud ante la Agencia Tributaria.

Aludió a problemas estructurales como la falta de oferta: "Si todos los inversores persiguen el 5% del mercado, que es el terciario de calidad, se producirá un calentamiento hasta que la prensa alerte de que la realidad no sustenta esos precios. Y los que han entrado con frenesí se volverán a ir... "

Parece coincidir Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial, para quien "todo pende de un hilo y la rentabilidad no debería basarse en que el mercado remonte sino en crear un buen activo". Parecidas imágenes las que dibuja Fernando Magnet, socio director de Guide Bridge Capital: "estamos al borde de una oportunidad que pende de un hilo. Los inversores quieren volver a entrar pero, todavía, es más percepción que realidad. Se dice que hay más de 200 fondos intentando hacer transacciones, pero solemos estar los mismos de siempre, que llevamos 12 o 24 meses intentando hacer operaciones. Hay mucho curioso y muchos con interés solamente porque España está de moda, pero no se cierran transacciones. O mejora la economía subyacente o el dinero se irá. Es también responsabilidad de los reguladores. Se necesita un marco estable".

"El crecimiento tardará en confirmarse de manera robusta en España. Si se crece todo es más fácil, pero los inversores no descuentan una recuperación temprana ni es necesaria. Tenemos valores corregidos, se han realizado operaciones de recapitalización, pasando de deuda antigua a nueva, hay nuevos proveedores de deuda y este marco nos permite hacer mucho y bien sin necesidad de crecimiento. Nunca deberíamos haber dejado de hacerlo", indicó Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE.

En la jornada de ACI, un solo representante de la banca, Alfredo Laffitte, director de Ventas e Inversiones del Banco Sabadell. Y habló del sector, que supone el 5% del PIB que "es donde debe estar. Con suerte llegaremos a las 50.000 viviendas este año, tras las 90.000 de 2012. La caída de precios de residencial la cifra en 30%-40% y no se ha terminado pero ya es sustancial, lo que permite cerrar más operaciones. Ha empezado a reducirse el stock en la costa, que es donde más se ha corregido el precio", comentó.

Con los precios a que vendemos las entidades, se puede alquiler la vivienda con retornos del 4-5%, pero pueden superar el 7%. Destaca mucho interés en la compra de paquetes de vivienda alquilados e indica que el stock se reduce. Que se lo digan a él. Uno a uno este año el Sabadell ha liquidado 16.000 pisos y 13.000, el anterior. Y entre permutas, aportación de socios o promoción directa, tiene 60 promociones en marcha con 2.200 viviendas.

Laffitte no coincidió en la mesa con algunos de los ponentes que se quejaron no de su entidad sino de la banca en general. "Lleva un lustro desprendiéndose del inmobiliario porque no es su actividad pero sin dar préstamos. Y cuando venden no financian para no tener que dar luego hipotecas. Todavía nos encontramos que la unidad de venta está separada de la que financia, no se hablan y se ponen pegas los unos a los otros...", se lamentaron.

Preguntado un consultor sobre si se ha reactivado la financiación respondió algo similar a lo que podría ser "poco", con muchas palabras: "Sí, se puede decir que hay mayor predisposición o interés en la financiación al comprador final de residencial".

Las cuatro consultoras

Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la asociación que agrupa a las cuatro consultoras que forman ACI, resumió las intervenciones de la jornada organizada por la asociación: "optimismo con matices pero cierto; necesidad de cambios normativos, nuevas vías de financiación; necesidad de flexibilidad en la banca, que no ha sido ágil en la concesión de crédito; ajuste de precios imprescindible que permite acercarse a la demanda; necesidad de revalorización de activos y reestructurar la oferta creando prime; mayor profesionalización y transparencia. Y un mensaje de esperanza: "Estamos en una dirección positiva".

Las cuatro consultoras suman 80.000 empleados en el mundo y 1.200 en España, donde gestionan más de 7 millones de metros cuadrados de terciario principalmente oficinas y centros comerciales.

Santiago Aguirre, presidente de Aguirre Newman; Alberto Prieto, director general de Knight Frank, Andrés Escarpenter, consejero delegado de Jones Lang Lasalle y Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE desgranaron su objetivo: mayor transparencia, necesidad de autorregulación y mejora de estándares; generar información que sirva de referencia para el inversor que quiere entrar en materia medioambiental, sostenibilidad o mediciones.

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