Los bancos hacen caja con sus gestoras inmobiliarias

Bankia se suma a la moda imperante de soltar lastre en la gestión inmobiliaria. Acaba de cerrar la cesión de su plataforma de gestión y comercialización de los activos inmobiliarios y préstamos al promotor por diez años a una empresa del fondo buitre Cerberus Capital Management —la titularidad de los inmuebles y de los créditos permanece en Bankia-—por entre 40 y los 90 millones de euros, según el grado de cumplimiento del plan de negocio de la actividad traspasada.

Poco antes, en pleno verano, CatalunyaCaixa anunciaba que vendía la suya —CatalunyaCaixa Inmobiliaria— al tándem de fondos internacionales Kennedy Wilson y Värde Partners. Aunque sin duda, la pionera fue Banesto, que en noviembre del pasado año traspasó al fondo de inversión Centerbridge la filial de recobro y gestión de impagados e inmobiliario, Aktua, por unos cien millones de dólares según fuentes del mercado. “El sector bancario se está reposicionando en su negocio tradicional y seguro que veremos más operaciones de este tipo”, señala Jordi Toboso, director de Jones Lang Lasalle en Cataluña.

Una impresión que confirman desde una gestora de fondos: “Hay una carrera de los fondos internacionales por comprar plataformas existentes. Interesan plataformas de gestión tanto de activos adjudicados como de préstamos al promotor como de participaciones en filiales inmobiliarias. Y quedan muchas”. Ahora los ojos están puestos en Servihabitat, de La Caixa, que está ultimando la entrada de un socio, y en el mercado se oyen rumores en torno a Altamira, la filial inmobiliaria del Santander —el banco ya vendió a Lindorff su firma de recobros en 2011—.

Por su parte, NGC Banco ha tenido que paralizar la venta de su Unidad de Gestión de Activos Singulares (UGAS) por órdenes del FROB para subastarla en el mismo paquete que la entidad, aunque candidatos no le han faltado.

¿Por qué tanto interés? Por un lado, las entidades financieras están presionadas por Bruselas para reducir plantilla y “a medida que el negocio temporal de estas plataformas tiende a reducirse, los bancos se acabarían quedando con unas estructuras sobredimensionadas en algo que no es su core business”, explica José Luis Marín, director de Red de Oficinas y Adjudicados de CBRE. Así, mediante la operación con Cerberus, el grupo Bankia consigue reducir en 457 su número de empleados —algunos de BankiaHabitat y otros de la propia entidad—.

Por su parte, CatalunyaCaixa está aún ultimando la letra pequeña tanto de las condiciones económicas de la venta de CXI como de la plantilla que llevará aparejada la operación —la plataforma cuenta con un equipo de unas doscientas personas—.

Otros bancos, como el Popular o entidades más pequeñas, han optado por subcontratar a terceros estas plataformas inmobiliarias, consultoras como CBRE prestan este servicio a terceros.

Para los fondos estas plataformas son sinónimos de conocimiento de mercado y capacidad de gestión. Suponen un equipo técnico y humano muy cualificado que manejan un ingente volumen de información. Conocidas como special servers ordenan, controlan y optimizan las carteras inmobiliarias de las entidades financieras. “Muchas veces la compra de estas plataformas va ligada a la venta de un paquete de activos o, por lo menos, a un contrato de gestión”, señala Marín.

Además, si los fondos adquieren a posteriori más activos, estas plataformas les sirven, primero, como asesores en la oferta de compra y, segundo, para la gestión sin incrementar los costes.

Desde HIG Bayside Capital lo tienen muy claro. “Hay dos formas de entrar en un mercado: comprando una plataforma local o uniéndose a una firma privada existente. Nosotros hemos elegido la segunda, porque que las hay muy buenas, pero estamos mirando, junto con nuestra oficina en Madrid —comandada por Jaime Bergel—, la posibilidad de adquirir la plataforma de un banco si encontramos una buena oportunidad que nos encaje. Claramente, el mercado inmobiliario se está desarrollando muy rápido en España con la venta de muchas de las plataformas de los bancos”, explica desde Londres Chris Zlatarev, responsable de las inversiones inmobiliarias y de la compra de carteras de préstamos del fondo norteamericano.

HIG ha elegido como socio local a la firma Monthisa para gestionar los activos Toro que acaba de comprar. Otros grandes fondos, como Apollo o Lone Star, han optado por abrir sus propias oficinas en Madrid: Lapithus y Hudson Advisors, respectivamente.

“El momento es bueno porque se está rematando el proceso de reestructuración bancaria y todavía queda mucho volumen —de activos y créditos— por digerir. Se empieza a tocar suelo con el precio lo que significa que en tres o cinco años, los fondos que han entrado lograrán la rentabilidad”, señalan desde una entidad financiera. Y algunos hablan de primas de rentabilidad muy jugosas, de hasta el 20%.