Los Ayuntamientos expropian en la ciudad sin necesidad

Los Ayuntamientos están expropiando solares privados en suelo urbano sin necesidad. Podrían obtenerlos gratis, siguiendo lo que dicta la vigente Ley del Suelo y el principio en que se basa el singular urbanismo español: el reparto de cargas y beneficios.

El dueño de un suelo urbano al que el Consistorio cambia su uso o le da mayor edificabilidad, y lo revaloriza, tendrá que ceder la parte proporcional de las nuevas cargas dotacionales que genera. Por ejemplo, un solar residencial al que para tapar una medianera que afea la ciudad se le permite levantar el doble de plantas o una nave industrial que se ha quedado obsoleta en el centro urbano y se cambia el uso a comercial o residencial, el propietario, antes de beneficiarse de esa revalorización edificando nuevas viviendas, tiene que ceder gratuitamentela parte proporcional de zona verde o dotaciones públicas para atender ese aumento de población, según explica el urbanista Gerardo Roger al destacar el interés de una reciente sentencia del Tribunal Supremo.

De esta sentencia, fruto de una demanda del Ayuntamiento de Valencia, se deduce indirectamente, según Roger que “no es necesario expropiar los suelos dotacionales dentro del suelo urbano de la ciudad porque hay técnicas jurídico-urbanísticas que permiten obtenerlo gratuitamente para el ayuntamiento”.

El Consistorio debe identificar y dibujar las parcelas para nuevas dotaciones dentro del barrio o lo más cerca posible a las parcelas que el plan les atribuye un incremento de aprovechamiento. Son las denominadas en la legislación estatal Actuaciones de Dotación y no se necesita la expropiación porque la ley, tanto la de 2007 como la de la de rehabilitación vincula la reserva de suelo dotacional a los incrementos de edificabilidad o cambios de uso, como el de industrial a comercio y vivienda, recalificaciones habituales en los centros urbanos.

No hay excusa para seguir expropiando, salvo en el caso de una remodelación en la que se destine la parcela privada a dotacional sin que haya ningún incremento del aprovechamiento, por ejemplo para absorción de déficits históricos en zonas urbanas ya colmatadas que impiden ampliación.

Concluye también el profesor Roger que “muchos Ayuntamientos siguen pensando que solo cabe la expropiación y no es necesaria. Es más, podría ser un fraude de ley expropiar dotaciones cuando se tienen que obtener gratuitamente, bien por modificación puntual o a través de la revisión del planeamiento”. Lo contrario supondría “la patrimonialización del beneficio y la socialización de la carga”.

Por otra parte, la sentencia reitera lo que contempla la normativa sobre cómo se debe valorar ese suelo urbano privado en el caso de que se vaya a expropiar. “El Tribunal Supremo ha reafirmado en julio lo que dice la Ley del Suelo de 2007, el texto refundido de 2008 y el Reglamento de Valoraciones y la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, aprobada en junio”, explica el urbanista Roger que, precisamente trabaja estos días en un texto sobre esta última norma, conocida como la de las tres erres.

En respuesta al Ayuntamiento de Valencia que impugnó la aprobación del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, el Supremo en la sentencia, explica Roger, consolida la forma de valorar un suelo urbano expropiado para destinarlo a dotación pública. Antes de la Ley del Suelo de 2007 se expropiaba y se empleaba para valorarlo fórmulas variopintas y que daban lugar a situaciones injustas. Ahora, se les atribuye un aprovechamiento análogo al que tienen las parcelas edificables de su entorno que no se destinen a dominio público