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ENTREVISTA

"Queremos dar credibilidad a las tasadoras"

José Manuel Gómez de Miguel, secretario de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV)

José M. Gómez de Miguel, secretario de la AEV
José M. Gómez de Miguel, secretario de la AEV

Proviene del Banco de España y ahora se afana en poner en marcha la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que cuenta con tasadoras que suman más del 60% del volumen tasado en España y que reivindica el buen nombre de una profesión técnica por definición que está en la diana de las críticas. “Pretendemos que el valor de tasación goce de mayor credibilidad al basarse en estándares profesionales más estrictos, completos y transparentes. Desde la AEV queremos dotar a las Sociedades de Tasación (ST) de credibilidad".

 Pregunta. ¿Es complementaria o alternativa a Atasa?

Respuesta. Ahora mismo es alternativa, pero nuestro objetivo es que las ST tengan un único representante e interlocutor profesional ante las instituciones nacionales e internacionales y ante la gente.

P. Pero los tasadores vienen diciendo que su actividad está controlada y sus reglas son claras.

"Vamos a proporcionar al INE y a Fomento 25 datos por tasación, con referencia catastral"

R. La transparencia que se introdujo en 2003 está en los informes individuales de tasación, pero no alcanza a las reglas y técnicas que aplican, con carácter general, las ST.

P. ¿La ley de protección al deudor de mayo replantea las ST?

R. Exige al Banco de España un informe sobre el sector en tres meses desde la publicación. Espero que contribuyan a su mejora porque es importante para el mercado hipotecario, que ocupa el 90% de la actividad tasadora.

Un mercado hipotecario  más prudente protegería mejor al ciudadano

P. ¿Tienen razón los ciudadanos cuando piensan que han sobretasado a petición de la banca?

R. Es probable que la sociedad, al ver tasas de morosidad en los préstamos al sector promotor del 30%, pueda pensar que las ST deberían haber previsto mejor lo que iba a pasar, pero no creo que si no acertaron sea por ser rehenes de los bancos; aunque pudieran sufrir alguna presión o incentivos para valorar al alza.

P. ¿Se ha estimulado la sobrevaloración?

R. En la fase expansiva del ciclo suele haber una tendencia a ser demasiado optimista y, por tanto, a contribuir a que los valores se inflen, pero el empuje a los precios proviene de la demanda y los analistas coinciden en que uno de los principales factores, si no el esencial, ha sido la disponibilidad de crédito; y en eso las tasadoras no intervienen. Es obvio que algunos operadores deberían haber sido más prudentes, pero también que muchos bancos y cajas sí lo fueron y de ahí que la tasa de morosidad en préstamos a particulares sea del 4%, tras cuatro años de la crisis más dura de las últimas décadas. De todos modos, todos somos, en alguna forma, corresponsables de lo que ha pasado y nuestra obligación es reflexionar sobre ello y corregir.

P. Pero las ST han sido muy dependientes de la banca. Y una de las creadoras de la AEV se identifica con una gran entidad...

R. Le tasan muchas entidades y, además, la independencia profesional es plenamente compatible con ser filial de una entidad. La mayor independencia del cliente se consigue con reglas profesionales más fuertes. La fuerza de la que queremos dotar a las ST pasa por reforzar la parte técnica de su actividad, con parámetros rigurosos, públicos y que sean ampliamente respetados; y por diversificar las fuentes de ingresos, que no presten solo su servicio en España o a los bancos españoles, ni solo en el mercado hipotecario. Además, el modelo de ST que había antes de la crisis ha desaparecido.

P. Por definición, ¿es imposible un valor estable a efecto hipotecario como dice la norma?

R. El objetivo de la tasación desde siempre fue identificar un valor sostenible del inmueble que se iba a hipotecar, pero es muy difícil prever cual va a ser el comportamiento de un ciclo inmobiliario y fijar precios a cinco o diez años vista. Ni se puede pedir ni lo pide la normativa, que fija una validez de pocos meses a los valores de tasación y solo trata de eliminar elementos especulativos que puedan inflar el precio.

P. El mercado hipotecario...

R. Ha servido para dar vivienda al 82% de la población, pero también ha contribuido a crear la crisis económica más fuerte de las sufridas por España. Seguramente las ST no cumplieron con todo rigor su papel de identificar la caída que iba a venir después, pero muy pocos lo hicieron. Sea como sea, estamos asumiendo la crisis de credibilidad en las tasaciones, pero, con toda humildad, creemos que la responsabilidad de las ST no es tanta como algunos sostienen.

P.<TH>¿La normativa no ha funcionado o no es ese el problema?

R.<TH>La normativa es sensata y apropiada, pero no es suficiente ni puede serlo. Hace falta una autorregulación del sector que asegure una práctica profesional rigurosa. Podemos aumentar la transparencia y credibilidad de una tasación si le añadimos, por ejemplo, una medida de incertidumbre. Cuando las transacciones casi han desaparecido, por ejemplo en suelos, la incertidumbre aumenta de manera exponencial. Pero hay muchas formas de mejorar esa práctica. Si los parámetros que se usan se hacen públicos, se contribuye a reducir su grado de dispersión. Haciendo las tasaciones más comparables se acaban normalizando. De hecho, en la Orden Ministerial de 2003 que regula la actividad de las tasadoras ya se preveía que el Banco de España recogiera los parámetros técnicos que la ST aplicaba y que se hicieran públicos.

P. ¿Somos el único país en que pasa eso con las valoraciones?

R. Somos uno de los pocos que tienen ST profesionales. En otros el banco decide atribuir un valor a las garantías inmobiliarias por el procedimiento que considere oportuno. Por otra parte, en los mercados hipotecarios de otros países predominan los bonos, en lugar de las cédulas.

P. ¿Cuál es la diferencia?

R. En los bonos se sabe el préstamo que está detrás y se puede valorar el pasivo teniendo en cuenta el activo específico que lo respalda y es el banco, responsable de ese préstamo, el que debe justificar ante los inversores la calidad de ese activo. Si lo que respalda a los pasivos es el conjunto de una cartera que cambia continuamente es mucho más difícil controlar la calidad de los pasivos. De hecho la última reforma del mercado hipotecario de 2007 fomenta la creación de bonos, que son menos perjudiciales para los intereses de los depositantes.

P. ¿El problema del mercado hipotecario trasciende a las ST?

R. Sin duda. Habría que pensar en cómo corregir las deficiencias y evitar que se reprodujeran los excesos. Ahora se fija para los préstamos un máximo del 80% del valor, pero no ofrece iguales garantías la vivienda habitual que la vacacional; acabada o en construcción; a tipo de interés variable o fijo... A lo mejor hay que hacer un mercado más prudente, con menos riesgo y de más seguridad para los inversores. Nos va a costar mucho recuperar su confianza.

P. ¿Más prudente?

R. Préstamos más prudentes con menos cantidad de títulos hipotecarios por unidad de préstamo. Y con mayor transparencia. Si el que va a comprar los títulos puede saber cuál es el respaldo e identificar correctamente el riesgo que asume, el propio mercado cobrará más por la financiación de préstamos más arriesgados. Y esta será más barata cuando menor riesgo se asuma, lo que contribuye a un mercado de bajo riesgo.

P. ¿El bajo riesgo sería la mejor protección para el deudor?

R. Sí. Crea incentivos a la prudencia en todos los interesados. Además, un mercado hipotecario de menos riesgo favorecería la estabilidad financiera sin dañar el acceso a la vivienda. Y la idea de AEV es contribuir a ese mercado.

P. Y eso sería preventivo de que se repitiera lo ocurrido...

R. Sin duda. El mercado hipotecario nació de bajo riesgo, pero con el paso del tiempo los aspectos comerciales y de creación de préstamos más fácilmente movilizables generó un mayor riesgo.

P. ¿Y las estadísticas?

R. Vamos a proporcionar al INE y a Fomento datos mucho más amplios y gratuitamente. Daremos hasta 25 campos con variables de cada tasación de viviendas y locales comerciales que hagan nuestros socios; los métodos que se aplican y el referente catastral para que puedan conectar nuestra base de datos con la de notarios y registradores.

 

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