Las otras daciones en pago

Dicen que las prisas son malas consejeras, pero a veces no queda otra. La suerte de grandes inmobiliarias españolas, atrapadas entre la espada de los bancos y la pared de sus deudas y sus números rojos, vuelve a estar estos días en el alero. Metrovacesa espera la luz verde para abandonar después de 40 años el parqué. A Reyal Urbis, en preconcurso de acreedores desde hace cuatro meses, se le agota la prorroga y debe cerrar este mes un acuerdo con quienes le han prestado 3.600 millones. Realia cuenta con algo más de tiempo de descuento, hasta el 27 de marzo, para renegociar un crédito de 847 millones. Y otros muchos van a seguir su senda.

La puesta en marcha de la Sareb, el banco malo que va a asumir activos tóxicos de la banca, abre otro escenario y acelera los cambios en el maltrecho negocio del ladrillo (las ocho mayores inmobiliarias, que ultiman estos días los datos de cierre de su ejercicio 2012, acumularon entre enero y septiembre, en conjunto, 955 millones en pérdidas y 21.739 millones en deuda).

La titularidad de la banca de parte del capital de estas sociedades, fruto del canje de deuda por acciones en los últimos años para evitar su quiebra, y el escaso capital flotante que les resta en Bolsa facilita estas operaciones.

Metrovacesa. Tiene el 95% del capital en manos de la banca y está a la espera de la autorización de la CNMV para poner en marcha una opa de exclusión de la Bolsa solicitada por cuatro de sus cinco grandes propietarios: Santander, BBVA, Sabadell y Popular (BFA apoya la operación, pero no la financia).

Crean filiales con los activos de promoción que allanen una cesión al banco malo

Estas entidades, que controlan la empresa desde que en febrero de 2009 ejecutaron la deuda de su entonces socio de control, la familia Sanahuja, justifican la opa en la necesidad de ahorrar los costes que supone su cotización. Algunos analistas, sin embargo, creen que la operación puede adelantar y facilitar un posible traspaso de activos de Metrovacesa a la Sareb (cesión que permitiría a los bancos accionistas sacar de su balance los créditos que tienen con ella). Esta inmobiliaria, además, en los nueve primeros meses de 2012 y respecto a igual periodo de 2011, multiplicó por 13 sus pérdidas, redujo en un 36,5% sus ingresos y situó su deuda neta en 5.102 millones de euros.

Reyal Urbis. Lo tiene más difícil. Si no llega en unas semanas a un acuerdo con la banca va a protagonizar el segundo mayor concurso de acreedores en el sector inmobiliario español (4.000 millones). Negocia estos días un canje de activos por deuda.

El plan pasa por segregar a una nueva filial activos y promociones vinculados al grueso de la deuda, y un préstamo participativo de unos 2.300 millones. Esta filial se encargaría de poner en valor los activos o de venderlos para lograr recursos con que afrontar la deuda. No obstante, los bancos acreedores —Santander, BBVA, BFA y Sabadell— tendrían también la opción de quedarse con los activos en pago de las deudas. Reyal seguiría cotizando tras la segregación y mantendría algunos activos y pasivos para seguir funcionando.

Reyal Urbis y Realia renegocian en tiempo de prórroga sus elevadas deudas

La solución propuesta, en el fondo, es una suerte de dación en pago, posible hoy al estar inmersa la inmobiliaria en preconcurso de acreedores, que pasaría por deshacerse de Castellana 200, el proyecto estrella de Reyal, pero que puede llega a lesionar, apuntan algunos expertos, los intereses de los accionistas minoritarios.

Reyal, en los nueve primeros meses de 2012 y respecto a igual periodo de 2011, casi duplicó sus pérdidas (258 millones), redujo en un 58% su cifra de negocio (107,5 millones) y situó su deuda neta en 3.614 millones.

Colonial. Su situación es parecida a la de Metrovacesa, según algún analista, al tener el 90% de su capital en manos de entidades financieras, pero tiene más complicado un posible traspaso de activos al banco malo debido a que el 80% de sus acciones lo controlan entidades extranjeras (RBS, Crédit Agricole y Goldman Sachs, entre otras). Tiene además transferidos sus activos de promoción y suelo, que ya no considera estratégicos, a una filial (Asentia).

Precisamente a los malos resultados de esta filial ha atribuido Colonial el registro hasta septiembre de unas pérdidas de 201 millones, frente a 24 millones de beneficio en 2011. La inmobiliaria ha indicado a la CNMV que la financiación de la filial prevé que a partir de una cierta ratio de apalancamiento el préstamo participativo del Grupo Asentia, que a 30 de septiembre de 2012 asciende a 60 millones, pueda ser convertido a voluntad de los bancos en acciones de la propia Asentia. En caso de que los bancos ejerciten esta opción, Colonial diluiría su participación en Asentia, que podría incluso llegar a no formar parte de su perímetro de consolidación.

Realia. Tiene el 30% de su capital en manos de FCC y el 27,6% en las del Sareb (a través de Bankia) y afronta en este primer trimestre un proceso de refinanciación del 35% de su deuda. Los analistas de Banco Sabadell consideran que estas negociaciones de Realia llegarán a buen puerto y “que el riesgo de venta de activos y/o ampliación de capital (en cualquiera de sus formas) es alto”. Ven más probable “un canje de deuda por activos y/o equity”. Esta inmobiliaria, en los nueve primeros meses de 2012, registró unas pérdidas de 14,4 millones y situó su endeudamiento en 2.169 millones.

Renta Corporación. Sus agobios hoy son comparativamente menores. Ganó 41,1 millones en los nueve primeros meses de 2012 y durante el periodo dos entidades financieras han ejercido su derecho a amortizar sus posiciones acreedoras en el grupo mediante la dación en pago de un activo, a través del mecanismo de las ventanas de salida fijado en el acuerdo de refinanciación de la deuda alcanzado en 2011. Canje que le ha supuesto una importante disminución de la deuda y una significativa aportación al resultado neto. Sus ingresos hasta septiembre cayeron un 65% y su deuda (159,6 millones), un 18%.

EMartinsa Fadesa, dos años después de superar la mayor suspensión de pagos de la historia, ha abonado a sus acreedores 18 millones de euros correspondientes al segundo pago de deuda fijado en el convenio.

A cierre de septiembre, la compañía soportaba una deuda de unos 3.800 millones, frente al pasivo de 7.000 millones de euros con que en julio de 2008 se declaró en concurso. La disminución deriva principalmente de la venta de activos y la entrega de viviendas. La inmobiliaria perdió en los nueve primeros meses 341 millones de euros.

Quabit cerró hace un año su tercera refinanciación de deuda por un importe de 1.300 millones de euros, pero su principal accionista, Rayet, está desde mediados de diciembre en concurso voluntario de acreedores. La inmobiliaria redujo a la mitad sus pérdidas (29 millones) en los nueve primeros meses de 2012, en un contexto de fuerte crisis de la vivienda en España y de entregas de activos a la banca para cancelar deuda. La deuda neta del grupo, a 30 de septiembre, se situó en 1.001 millones, equivalente al 62% del valor bruto de sus activos

Sacyr, por último, mantiene conversaciones con la banca acreedora para buscar una solución para su inmobiliaria Vallehermoso, que ya no considera un negocio estratégico. Plantea la cesión de activos (suelo y viviendas) a la banca acreedora a cambio de liquidar deuda de la inmobiliaria, que al cierre del tercer trimestre de 2012 ascendía a 1.300 millones. Sacyr también ha seguido avanzando en los últimos meses en la refinanciación de su filial patrimonialista Testa, que a 30 de septiembre acumulaba 2.375 millones de deuda.