Vivienda e IRPF: qué hacer antes de que acabe el año para ahorrar

Un mes y acaba 2012. Treinta días, por tanto, para ajustar la próxima declaración de la renta que habrá que presentar en mayo de 2013. Sobre la vivienda y sus múltiples aspectos colaterales pivota una gran parte de ese posible ajuste que lleve, dentro de la legalidad, a pagar menos impuestos. Ahora e incluso en el futuro.

El punto más importante, por el número de personas a las que afecta, es la hipoteca.

En primer lugar, hay que tener claro que, en relación con la declaración de 2012, no hay cambios en lo relativo a la desgravación hipotecaria general -se aplica una reducción en la cuota del IRPF del 15% sobre un máximo de 9.040 euros por persona y año- y, lo que es más relevante, que no los habrá para los contribuyentes que adquieran vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y para financiarla recurran a las entidades de crédito.

Dado que se puede llegar a obtener por persona y año hasta 1.356 euros de ahorro en impuestos vía hipoteca (15% sobre 9.040 euros), si las cuotas mensuales que el particular ha ido abonando son inferiores a 753,33 euros siempre le queda la posibilidad de amortizar anticipadamente (reducir la deuda) una parte de su préstamo. Por cada 600 euros de amortización adicional, todos los contribuyentes rebajarán sus impuestos en 90 euros.

Una precisión es importante: en esos 9.040 euros pueden y deben también incluirse cualesquiera otros gastos en los que se haya incurrido por adquirir una vivienda habitual y recurrir a una hipoteca: gastos de notaría, registro o primas de seguros, entre otros.

Es necesaria otra aclaración: quienes firmaron su hipoteca sobre vivienda habitual antes del 20 de enero de 2006 gozaban hasta ahora de una compensación fiscal. Podían aplicar un 20% sobre los primeros 4.507,59 euros. Esta ha sido eliminada con carácter retroactivo. No se podrá, por tanto, aplicar esta compensación al IRPF 2012.

Si todas estas cuestiones son significativas a corto plazo, aún lo son más a largo plazo.

- En segundo lugar, quien se hipoteque en 2013 no tendrá derecho a deducción alguna en el IRPF. Adiós a los posibles hasta 1.356 euros de desgravación por persona y año. A esta ya fiscalmente potente razón hay que unir otras dos, tal y como explican desde el Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF), para justificar la siguiente recomendación: "Si está pensando en adquirir una vivienda habitual, este año, más que nunca, le interesa realizar la inversión antes de que termine 2012".

- El primero de los argumentos que se añaden es que, a partir del 1 de enero de 2013 el IVA que se aplica en las nuevas viviendas dejará de ser el 4% para situarse en el 10%. El segundo es que, si se adquieren inmuebles urbanos en 2012 (en este caso, no importa si es primera o segunda residencia), los beneficios que en el futuro se obtengan con su venta estarán exentos de pagar impuestos en un 50%.

Para asegurarse el derecho a deducir vía hipoteca en 2013 y siguientes, el REAF aclara que si se adquiere la vivienda ya construida, la entrega de la misma se debe producir en 2012, sin que sirva, a estos efectos, haber dado solo una señal. Si se satisfacen cantidades para la construcción, basta con la entrega en 2012 de una cantidad al promotor para adquirir el inmueble. Existe un plazo de hasta cuatro años para que la vivienda se termine y entregue.

- En tercer lugar, desde la perspectiva de la venta de un inmueble, es conveniente tener en cuenta que si se tienen cerca de 65 años y se ha decidido transmitir la vivienda habitual, es preferible llegar a esa edad, dado que en ese caso, las posibles ganancias que se obtengan estarán exentas de pagar impuestos.

Tampoco hay que dejar pasar el hecho de que si ya se ha vendido la vivienda habitual y se han obtenido ganancias, estas también quedarán libres de impuestos si, en el plazo de dos años, se adquiere otra.

En materia de vivienda aún hay más asuntos fiscales interesantes.

- Existe una deducción especial a la que se tiene derecho por llevar a cabo obras de mejora (eficiencia energética, protección medio ambiente o sustitución de instalaciones) en su vivienda (habitual, alquilada, segunda residencia, o en el edificio en el que se ubique cualquiera de ellas).

Para las que se realicen hasta el 31 de diciembre de este año (ver cuadro adjunto), la deducción es del 20% del importe satisfecho, sobre un límite anual máximo de 6.750 euros (aunque se puede llegar en cuatro años hasta los 20.000 euros).

- La deducción por vivienda no solo se aplica a la adquisición; también, a la rehabilitación. En general, se puede deducir el 15% de las cantidades invertidas en el año para la rehabilitación de vivienda habitual (reconstrucción de la vivienda mediante consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas...) hasta un máximo de 9.040 euros anuales (con o sin financiación ajena).

- Aquellas personas que realicen, antes del 31 de diciembre de este año, obras e instalaciones de adecuación de su vivienda habitual por razones de discapacidad -hay que tener acreditado un grado de minusvalía igual o superior al 33%- podrán deducirse en su próxima declaración de renta un 20% de las cantidades abonadas en la mejora sobre un máximo de 12.080 euros. Se pueden beneficiar de estas ayudas propietarios e inquilinos.

Por lo extraordinario de sus cambios y, especialmente, por sus implicaciones fiscales -tal vez haya que devolverle dinero a Hacienda- es importante analizar al detalle la situación de las cuentas-vivienda.

- A partir del 1 de enero de 2013 desaparece la deducción del 15% sobre las cantidades depositadas (hasta 9.040 euros al año por persona) en cuentas viviendas. Se abren (ver cuadro adjunto) dos alternativas para quienes no ha vencido el plazo de cuatro años desde su apertura hasta la fecha de compra.

Por último, a la hora de preparar la próxima declaración de renta, desde el REAF se hace hincapié en los asuntos relacionados con los alquileres.

- La tarifa general de IRPF que teóricamente se va a elevar solo para los años 2012 y 2013 (desde Economía, ya se habla de mantenerla más tiempo), podría resultar adecuado, según el REAF, retrasar el cobro de los alquileres (el momento de exigírselos a los inquilinos) a 2014, siempre que esté en los tipos impositivos más altos.

Si se tiene un inmueble alquilado a una persona de entre 18 y 30 años (o entre 18 y 35 años si el contrato se firmó en 2010 o anteriores), para aprovechar la reducción del 100% del rendimiento neto en 2012 (no se pagarían impuestos sobre estos alquileres), el propietario tiene que conseguir del inquilino (o al menos probar que lo intentó) una comunicación, antes de 31 de marzo de 2013, con la identificación del piso, del inquilino, su edad, sus ingresos...

Si el inquilino no cumple los requisitos exigidos y, por tanto, el propietario no tiene derecho a deducirse ese 100%, le interesará adelantar a 2012 los gastos que tenga que realizar en el inmueble. Tendrá menos ingresos por los que tributar.

- Por último, el inquilino debe tener en cuenta que, si sus rentas fueron en 2012 inferiores a 24.107 euros, podrá aplicarse una deducción del 10,05% sobre los importes que abonó vía alquiler, con una base máxima de 9.040 euros.