PROPIEDADES

Lo injusto para los desahucios no es la ley hipotecaria, sino la de enjuiciamiento civil

La comisión PP-PSOE ha afinado posturas y el debate está abierto en el Parlamento Revisar el procedimiento de ejecución hipotecaria es una demanda unánime

“El mercado hipotecario es un encaje delicadísimo. Hay varias leyes que lo configuran y tiene que tratarse con enorme delicadeza porque ha funcionado satisfactoriamente hasta ahora”, sostiene Ignacio Navas Olóriz, el notario que ha sido un miembro técnico de la comisión del PSOE-PP que buscaba consenso para afrontar el drama social de los desahucios.

Pero ¿cómo se puede decir que funciona satisfactoriamente un mercado que ha dejado en la calle varios cientos de miles de familias hipotecadas? “La ley hipotecaria de 1946 es una buena ley que ha sido mal calificada de injusta. Lo que sí es injusto es el procedimiento diseñado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta, aprobada en 2000, fue diseñada para quienes no querían pagar y actúa como una apisonadora”.

Del resultado de las reuniones mantenidas entre PP y PSOE dice que "podría haber sido un buen desacuerdo el obtenido porque en el proceso de discusión se han logrado buenos acuerdos parciales”. Explica el desencuentro porque la preocupación del Partido Popular por los hipotecados “está matizada por un sentido institucional de la responsabilidad que teme poner el riesgo al sistema financiero español. Pero lo cierto es que las exigencias del PSOE, -contenidas en la propuesta de ley de medidas contra el desahucio, el sobreendeudamiento y la insolvencia y que se debatirá en el Parlamento- lejos de acabar con él, lo potencia. Introduce transparencia y lo europeíza. De todas maneras, tiene la virtud de dejar el debate parlamentario abierto”, aclara.

El procedimiento de ejecución hipotecaria no se diseñó para estados de necesidad sino para quien se negaba a pagar

No parece difícil que se acabe por coincidir con modificaciones como las que propone desde la Defensora del Pueblo hasta las instancias europeas. “Kokott, abogada general europea del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en respuesta a un juez de Barcelona nos marca el sendero para tratar de corregir situaciones que yo calificaría de abusivas”, sostiene el notario.

Desde hace años Navas Olóriz viene pidiendo lo mismo que el tribunal europeo: que los jueces no se vean forzados a aplicar de forma automática la ejecución forzosa sin poder dar audiencia al afectado. “Es posible que la situación de impago familiar se haya producido por las existencia de cláusulas abusivas que serían nulas pero la familia se queda sin techo”.

Otra de las situaciones que se denuncian dentro y fuera de España son los excesivos intereses de mora por las cuotas que no se han pagado y que pueden llegar al 29% de interés. Además de elevados, se pagan a lo largo de todo el proceso de ejecución hipotecaria que puede prolongarse más de un año. “Ayer mismo se iba a ejecutar una hipoteca de 700.000 euros, con unos intereses de mora del 20%. El juzgado decidió posponerla y, con suerte, el siguiente señalamiento será para dentro de dos o tres meses, lo que quiere decir que al ciudadano este retraso le va a costar 36.000 euros más cada mes”.

El proceso de ejecución es lento y caro: los intereses de demora pueden llegar al 29%

El hipotecado moroso tiene, además. que soportar las elevadas costas procesales que cobran desde los abogados de las entidades financieras que demandan, los procuradores, recibos impagados y los tribunales.

Y a los fiadores o avalistas no se les notifica que ha empezado al procedimiento de ejecución, con lo que cuando se enteran y se les reclama el pago de la deuda esta puede haberse multiplicado por cinco, según alerta el notario.

También denuncia como presuntamente abusivo el vencimiento anticipado y unilateral de la hipoteca. “Basta con que se deje de pagar el IBI o los gastos de comunidad para que la entidad financiera pueda dar por resuelto el contrato hipotecario y reclame la totalidad de lo prestado”, aclara Navas.

El banco unilateralmente puede pedir que se pague toda la deuda pendiente simplemente por no abonarse un recibo del IBI

¿Qué hacer? Una vía de solución es que se trate a las familias como a las sociedades en el procedimiento concursal. “Si un comerciante tiene el local hipotecado y no paga esta ni las otras deudas, se declara en concurso y hasta que no se aprueba el convenio queda paralizada la ejecución hipotecaria, incluidos, los intereses de demora. “Hagamos lo mismo con el padre de familia y sus fiadores”, defiende Navas quien recuerda que la Disposición Adicional Única del decreto regulador que reformó la Ley concursal establecía la obligación por parte del Gobierno de elevar un informe para estudiar la ampliación de esos efectos a las familias.

El convenio es el que recoge cómo pagar a los diversos acreedores y una quita de la deuda y debe estar tasado por ley. Ha requisitos a cumplir y siempre, en todo momento, la comisión y el notario  se refiere exclusivamente a la vivienda habitual.

Y hay un tercer procedimiento alternativo al de la vía judicial y la concursal propuesta que se basa en la presencia de un conciliador, que en la proposición de ley socialista sería el notario. Esta mediación entre los bancos y los hipotecados se podría incluir en una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil y supondría que España dejara de ser el único país de su entorno que carece de una ley de insolvencia o de segunda oportunidad.

El impago puede deberse a cláusulas abusivas y, por tanto, nulas pero el juez se ve obligado a ejecutar la hipoteca sin escuchar al interesado

A las protestas han desbordado juzgados, alcaldías, calles y fronteras, en dos o tres meses puede sumarse una segunda sentencia condenatoria del tribunal europeo, tras la de junio de este año que ya condenó al banco español por los intereses de mora y vencimiento anticipado.

Recapitulando,  la respuestas necesarias pasan, según el notario, por las reformas de la ley hipotecaria, que solo afecta a seis artículos, la de la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo lo que hace referencia a los procedimientos de ejecución "que son manifiestamente injustos e incluso abusivos"  y la de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario. Esta debería establecer el criterio de prudencia en la concesión de préstamos hipotecarios para evitar el sobrendeudamiento: que nunca se puede conceder un préstamo que tenga una garantía hipotecaria que sirva de apoyo a la emisión de cedulas hipotecarias por un valor superior al 80% de la tasación y que las tasadoras actúen con independencia y se responsabilicen de sus tasaciones.

Además de las disfunciones reseñadas, se suman otras como la existencia de dos tasaciones, la que la entidad tiene en cuenta para valorar el bien cuando concede el préstamo por ejemplo, para un valor de 200.000 euros concede una hipoteca por 160.000 y otra distinta a efecto de subasta que puede fijar libremente, por ejemplo, en 40.000 euros para quedársela en su momento por menor precio.

Y que si la subasta se queda desierta el banco se adjudica por el 60% del valor la casa. Hasta la última reforma legal era el 50% y hecha la ley, hecha la trampa: Adrià Alemany, abogado de la Plataforma Hipotecaria de Afectados, ha explicado están pujando las propias inmobiliarias de la banca para adjudicarsela por el 50% del valor. Y mientras, las cifras de lanzamiento -echar a la familia de la vivienda incluso por la fuerza- van incrementándose a medida que se cierran los procedimientos de ejecución.

Viva la garantía hipotecaria

Cuando se habla de hipotecas hay que tener en cuenta que “se habla también de cédulas hipotecarias que no solo se refieren a la vivienda habitual. Y sería potencialmente peligroso modificar la norma si no se aborda con cuidado. Podría darse al traste con un mercado que ha funcionando bien y sostiene el notario José Ignacio Navas Olóriz.

La garantía hipotecaria es un mecanismo esencial para la movilidad territorial y la riqueza. Tiene que ser ágil, eficaz y muy garantista. Tal  garantía hipotecaria que contempla la ley española es similar a la del resto de los países modernos, es extarordinariamente eficaz. Lo que falta en España es que el procedimiento de ejecución en caso de morosidad sea rápido pero, además, equilibrado. Para Navas, “es necesario que las normas se apliquen teniendo en cuenta la realidad social e incorporando el sentido ético que es imprescindible para que la norma judicial tenga legitimidad".

"El Derecho ha quedado subordinado a la economía y a la política. Y tiene que recuperar su papel pacificador y vertebrador de la sociedad”. Esta es la tesis que ha sostenido en varios de sus libros.

La garantía hipotecaria es un mecanismo esencial para la movilidad territorial y la riqueza. Tiene que ser ágil, eficaz y muy garantista pero también los procedimientos de ejecución tienen que ser equilibrados.

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