El ladrillo del Santander

Ya se sabe que el Santander, incluido Banesto, fue la entidad financiera que mejor parada salió del análisis efectuado por Oliver Wyman, con un ratio de capital que, incluso en el peor de los escenarios, se iría hasta el 10,8% en diciembre de 2014, porcentaje equivalente a 57.147 millones.

Pero, más allá de los grandes números, los activos inmobiliarios siguen siendo para el grupo presidido por Emilio Botín, como para el resto del sistema financiero español, un objetivo a vigilar muy de cerca, toda vez que su gestión está sujeta a que promotores y particulares devuelvan los créditos concedidos. Una tarea que está resultando cada vez más complicada.

Los números vienen a decir que, hasta el pasado 30 de junio, el crédito promotor del Santander se reducía a 19.874 millones de euros brutos (un 21,6% menos que en 2011), cubierto con provisiones al 43,6% por una morosidad imparable que se incrementaba un 88% respecto a la existente un año antes.

Reducción apreciable tanto en la financiación destinada a edificios ya terminados o en construcción, pero no en la del suelo. En este caso, no solo no se reduce el crédito, sino que aumenta en casi un 28%, de 4.601 millones a 5.871 millones de euros, tanto en solares urbanizados como en los que no lo están, a pesar de su estrategia de restringir la financiación al “restablecimiento del adecuado nivel de cobertura o el aumento de las garantías”, según afirma la entidad.

El crédito al promotor se redujo en un 22% en un año a pesar de una morosidad que aumentó en un 88%

El suelo es también protagonista del único aumento de activos adjudicados respecto a un año antes, además del proveniente de los edificios terminados no destinados a vivienda. Oficinas, hoteles u otros activos cuya presencia en el balance se ha visto notablemente incrementada en los últimos meses tras daciones y ejecuciones hipotecarias a promotores en apuros. Contabilizaban 506 millones de euros en junio de 2011 y alcanzaban los 907 millones de euros un año después, un 79,2% más.

A partir de aquí, Altamira y Promodomus son las dos sociedades a través de las que el Santander gestiona los activos inmobiliarios, y buena parte de ellos están expuestos en un apartado destinado al inversor dentro del portal www.altamirasantander.com.

Todo en venta. Suelos finalistas para 15.600 viviendas, más de 13,5 millones de metros cuadrados de terrenos rústicos, viviendas y activos terciarios alquilados temporalmente para cubrir gastos, y promociones, tanto en construcción como paradas.

“Hacemos un estudio de viabilidad para ver qué tipo de inmuebles pueden encajar y una vez que ya está detallado se realiza el proyecto”, comentan responsables de la gestión acerca del motivo sobre el que asientan la decisión de que unas promociones se lleven a cabo y otras no. Al final, como siempre es una cuestión de rentabilidad.

Es la razón por la que, por ejemplo, se decide tirar hacia delante con el proyecto en la calle de Trafalgar, 33, en pleno corazón del distrito madrileño de Chamberí, y no hacerlo con la rehabilitación del de la calle de Ayala, 63, en el barrio de Salamanca.

Seguramente porque, en este último caso, los 11 millones con los que el banco financió, en noviembre de 2006, a la inmobiliaria Ibosa para la compra del edificio, se antojan ahora excesivos.

Si a la compra del suelo le añadimos el coste que supondría la reforma, difícilmente saldrían las cuentas toda vez que el inmueble cuenta con una superficie construida de 1.863 metros cuadrados, unos 15 pisos grandes o bien 25 más pequeños.

En cambio, los números sí deben salir en el solar dejado vacante tras demoler la corrala de Chamberí, a pesar de que los precios resulten un tanto elevados. Estudios de 50 metros cuadrados con precios entre 220.000 y 270.000 euros; pisos de dos dormitorios, de 115 a 123 metros, entre 455.000 y 550.000 euros, y los de cuatro, de 293 metros, por encima de 1,3 millones de euros. Ha vendido dos en los diez meses que lleva la promoción en venta. Uno de ellos, el ático, de tres dormitorios y 173 metros, que se ofrecía entonces por 1,14 millones.

Además de los inmuebles adjudicados, el Santander tiene unos edificios singulares cuya gestión no está resultando fácil. Inmuebles como el Edificio España o el conjunto de la manzana de Canalejas, que no quiso o no pudo vender por unos 600 millones de euros. En pleno centro histórico de Madrid, tienen un valor de mercado conjunto inferior a 400 millones.

Ahí esta la mole del Edificio España, coronando la plaza de España y cerrada a cal y canto, que acumula un progresivo deterioro desde que, hace casi siete años, el Santander, a través de su fondo de inversión inmobiliaria, se lo comprara a Metrovacesa por 277 millones de euros. Son 28 plantas, 117 metros de altura, 4.600 metros de planta y 32 ascensores.

Todo en desuso y vigilado para que, como ha sucedido en otros inmuebles vecinos, no se produzcan ocupaciones. “No hay novedad alguna, ni ofertas ni nada. Se sigue estudiando el proyecto”, es el escueto comentario desde el Santander sobre los planes para el inmueble.

Más movimiento existe en torno al conjunto de edificios de la manzana de Canalejas, junto a la Puerta del Sol. Por las antiguas sedes de los bancos Santander, Banesto y Central Hispano, acumuladas tras las sucesivas fusiones, hay una opción de compra, confirmada por el banco, por la que el grupo OHL, presidido por Juan Miguel Villar Mir, se haría con 52.000 metros cuadrados repartidos en siete edificios para promover viviendas, espacios comerciales y un hotel de lujo, que gestionaría Four Seasons, la cadena de la que son propietarios Bill Gates y el príncipe Walid bin Talal de Arabia Saudí.

El remate de esta operación vendría a cerrar un proceso anunciado como finiquitado en varias ocasiones, pero que nunca llegó a concretarse, como ocurrió con el grupo inversor vasco R&A Palace Gestión, incapaz de encontrar los 350 millones que ofertó.