Para hacer las Américas

Con 45 años de media y en su mayoría emprendedores, los alumnos del máster de Ciencias Inmobiliarias se preocupan por la estrategia a seguir para invertir fuera. Y ese fue el tema que varios expertos abordaron en la conferencia inaugural de la cuarta edición. Su director, Fernando Conde, destaca algunas notas: para empezar, nada tienen que ver los perfiles de un pequeño constructor, una gran compañía o un family office . En este último caso, se trata de proteger el patrimonio preservando el capital, por lo que la recomendación es, sin duda, zonas core , en castizo, "pata negra" en Europa. Concretamente, oficinas en Londres, París, Múnich y Hamburgo.

La gran compañía, por el contrario, tiene que jugar con diferentes ciclos, países y productos. Así, quien apostó por Brasil, perdiendo dinero, en plena bonanza española, recoge ahora los frutos, explica Conde, director del máster de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC).

O rentabilidad baja, pero asegurada, o emoción. "En Hamburgo, aquella puede ser del 4,75% y de un 5% en Múnich. En el otro extremo podría estar Moscú para los amantes del riesgo", indica Conde. Y para quien apuesta por el largo plazo, los expertos proponen China o Sidney.

Decisivo: hay que ver las barreras de entrada y salida. En Argentina es fácil entrar a invertir, pero no se puede sacar el dinero, aunque se puede conservar en dólares en lugar de en pesos si se negocia. Suiza es un país con difícil barrera de entrada, mientras que en España es fácil salir y entrar. Y en el vecino del sur, Marruecos, es fácil entrar, pero no sacar los beneficios generados a menos que se pacte muy claramente al inicio.

Las oficinas en el cenro de París, Londres, Múnich y Hamburgo permiten una rentabilidad asegurada

Cambia la perspectiva si quien se plantea salir a otro mercado lo hace como patrimonialista o para uso propio, en cuyo caso circunstancias como la devaluación de la moneda, como las experimentadas en Reino Unido con la libra, no son tan decisivas como para el inversor.

En América hay países dolarizados y estables políticamente entre los que Conde destaca Colombia, "aunque quede un vestigio de las FARC es un gran país que funciona muy bien".

Precisamente, en la próxima edición del Barcelona Meeting Point, el alcalde mayor de Bogotá, Gustavo Petro, presentará los planes para su ciudad que engloba bajo el nombre "Bogotá Humana". Incluye la necesidad de 70.000 viviendas sociales en cinco años más 140.000 por rehabilitar en una ciudad de siete millones de habitantes que supone el 16% de la población y el 30% del PIB del país. Este creció en 2011 un 5,9% y para 2012 Colombia espera repetir cifra. Y si el inversor prefiere el sector terciario, hay dos proyectos: la Estación Central y el Centro Internacional de Comercio Mayorista San Victorino (250 y 110 millones de euros de inversión, respectivamente).

En Venezuela, por el contrario, "hay que andar con guardaespaldas", se lamentaban los expertos.

En Marruecos y Argentina es fácil entrar pero no así sacar los beneficios generados a menos que se pacte

México también está en la lista de los destinos interesantes para la inversión inmobiliaria mientras que Brasil despierta inquietud a la hora de instalarse. No así a empresas como Vía Célere, con varias promociones en marcha. Una anécdota subraya cierto desequilibrio en el mercado: "Alojarse en un hotel de la cadena Hyatt cuesta en Río de Janeiro cuatro veces más que en Berlín o París, y no se justifica ni por nivel de vida ni por capacidad productiva, y lo mismo sucede con el precio del metro cuadrado de oficinas. Falta transparencia", aclara Conde.

Además de la demanda hipotética de vivienda social cifrada en unos 20 millones para 2015, hay mucha oferta en las amplias zonas costeras para viviendas vacacionales y a precios bajos, pero la incertidumbre es si habrá suficiente demanda dada la distancia.

Para todos es común el problema: la necesidad de aportar previamente financiación que no es fácil encontrar.

En el máster de la UOC, los alumnos abordan el estudio previo antes de decidir una inversión. "Puedes partir de rentabilidades del 57% en un plato de la balanza, pero hay que ponderarla y poner en el otro factores como la estabilidad política, la estructura económica, la inversión directa extranjera, la existencia o no de moneda propia, un análisis histórico de la devaluación, y la prima de riesgo resultante se multiplica por la rentabilidad. Y del 57% inicial puede reducirse a un 4%..., ¿conclusión? Para eso me quedo en Barcelona", explica Conde.

En São Paulo y Brasilia hay una gran seguridad registral, al igual que en Perú

Entre otras fuentes para evaluar los riesgos del país sugiere no el Instituto de Comercio Exterior español, sino la web de la CIA. Sí, la Agencia Central de Inteligencia americana donde cualquiera puede conocer peligros.