Cuánto vale un piso en Madrid

Todos de acuerdo: los precios de la vivienda están bajando. ¿Pero cuánto? y, sobre todo, ¿seguirán bajando en Madrid? A la primera pregunta responde Tasaciones Hipotecarias (TH), de BNP Paribas Real Estate: un 4,2%.

Tal disminución se ha producido en los últimos siete meses. En octubre de 2011 TH calculó para Propiedades cuánto costaba en 33 barrios de Madrid una vivienda tipo de 100 metros cuadrados, situada en la primera planta, con calidades medias, dos baños y ascensor, pero sin garaje ni trastero.

En esta ocasión, para buscar mayor solidez, ha ampliado la muestra hasta los 368 inmuebles "se ha variado solamente la ubicación y se han distribuido de forma aleatoria y uniforme en los 21 distritos", explica Antonio Roldán, responsable de Nuevos Desarrollos. Ha utilizado el sistema de valoración TH-AVM diseñado en su web para particulares.

En el gráfico de precios se diferencia claramente el norte donde abundan los precios de 250.000 a 350.000 euros, del sur, que parte de 200.000 euros. Y se ve que los distritos con precios más elevados están en el corazón del área que dibuja el anillo de la M-30: Salamanca, Chamberí, Chamartín, Retiro y Centro.

En Madrid el precio de la vivienda ha bajado un 4,2% durante los últimos siete meses

Hay una diferencia del 245% entre el precio del distrito más caro y el más barato para ese piso estándar de 100 metros y calidades medias. Oscila entre 4.230 euros el metro cuadrado del distrito de Salamanca y los 1.660 euros del de Villaverde. La distancia sería aún mayor si se comparase el piso medio en esos dos distritos en lugar del de superficie y calidades tipo.

"La diferencia entre los precios que suben más o menos, es de un 6%, una cifra poco relevante que responde a oscilaciones propias del mercado. El dato fiable y estable es ese descenso del 4,2%, similar al que apuntan otras fuentes, desde las oficiales a los portales inmobiliarios", aclara Roldán, que destaca que la bajada es generalizada, lo que descarta indicios de que haya recuperación o se haya tocado techo en el descenso de precios.

Gustavo Saiz Robres, director de TH, da por hecho que los precios van a seguir bajando. Buen momento para tratar de vender, malo para comprar. "El comprador está esperando mayores rebajas. A lo que se añade la dificultad para conseguir crédito y las múltiples circunstancias negativas que afectan al valor de los inmuebles y a la salud financiera de la familia. No creo que se haya tocado fondo por más que se intente estabilizar esa tendencia a la baja", indica. Y añade que tal tendencia no es uniforme, "los precios se comportan de forma más estable en distritos como los de Salamanca o Retiro donde hay demanda, que en algunos de los grandes crecimientos de la ciudad".

Salamanca, Chamberí, Chamartín y Retiro son los distritos más caros

En la presentación del índice de mercados locales que elabora la tasadora Tinsa, su director de Desarrollo, Raúl García, coincidió en que el descenso de precios no ha acabado. "Con carácter general la situación es de repunte a la baja, sobre todo desde que ha empezado el año. El entorno económico disuade de emprender inversiones. Hipotecas y compraventas están bajando". Y cita el Indicador mensual de Confianza del Consumidor, elaborado por el Centro de Investigaciones Sociológicas, que anticipa el comportamiento del consumo. En abril ha bajado 13 puntos respecto a marzo: en un mes desciende nueve puntos en cuanto al momento actual y 18 en cuanto a las expectativas.

Tinsa detecta una variación interanual de los precios en la Comunidad de Madrid de casi un 12% en el primer trimestre. Su director de Desarrollo puntualiza que en la zona norte de Madrid, con menos stock de segunda mano, no bajan tanto los precios, aunque, no obstante, la escasez de transacciones puede permitir negociar a la baja.

Dentro de la región, el mayor descenso de precios se ha producido en la vivienda de segunda mano y baja calidad: interiores, bajos o altos sin ascensor -elemento que deprecia hasta un 40%-. Por el contrario, los pisos de segunda mano con ascensor y las viviendas de obra nueva han bajado de forma similar. La excepción son los pisos de grandes áreas promovidas durante los primeros años de la crisis.

Los precios seguirán bajando pero hay verdaderas oportunidades en el mercado

¿Compro ahora o espero? En las horas bajas tiene la misma respuesta que en los mejores momentos: sí en caso de tener suficiente solvencia y si el inmueble se ajusta a sus gustos y necesidades. Viene al caso el informe presentado por PwC España, Medidas para la transformación del sector inmobiliario. En el plan de acción que propone la última medida es la de "activar planes de formación y educación de la demanda tanto del usuario final como del inversor: identificar el activo inmobiliario como activo con uso finalista de vivienda, oficina... Mitigar el uso del suelo y la promoción para transacciones sin sentido económico y social".

Según Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, "sin demanda, financiación, ni recuperación del empleo y con tipos muy bajos, lo probable es que los precios sigan bajando. Pero una cosa es la tendencia bajista, y otra la oportunidad. Y hay verdaderas oportunidades, si se tiene ahorro y capacidad de pago para comprar una vivienda, ya sea para vivir o bien para destinarla al alquiler en el caso de que sea de calidad media alta y esté en el centro de una ciudad para garantizar que haya rotación".