Quién lo desenladrillará

El sector inmobiliario está a punto de celebrar (es un decir) cuatro años de infortunio. Si 2011 ha sido para este negocio el peor ejercicio de su historia reciente, el actual, con una inminente recaída en la recesión de la economía española, con el grifo del crédito cerrado y con el vaticinio de 600.000 nuevos parados, no pinta mejor.

Pese a las nuevas operaciones de apuntalamiento —una reforma financiera con mayores exigencias de provisión de fondos para cubrir el riesgo de estos activos a bancos y cajas, el mantenimiento de un tipo de IVA superreducido al 4% para la adquisición de vivienda nueva y la recuperación de las desgravaciones en IRPF por compra de vivienda habitual—, el edificio sigue amenazando con venirse abajo y llevarse por delante lo que halle a su paso.

El año 2012, con recesión y 600.000 parados más, no pinta mejor para el inmobiliario

Los últimos resultados de las inmobiliarias cotizadas también parecen indicarlo. Su deuda conjunta se mantuvo estable en 2011 —en el entorno de los 30.000 millones de euros—, aunque la atribuible a las seis mayores (Metrovacesa, Colonial, Reyal Urbis, Martinsa Fadesa, Realia y Quabit) se redujo en un 7,3% en el ejercicio. La facturación, sin embargo, cayó el pasado año un 45% y todas las compañías tienen que afrontar elevados gastos financieros a corto plazo. Además, tres de las citadas (Martinsa Fadesa, Metrovacesa y Quabit) terminaron 2011 con un resultado operativo negativo.

Desde el estallido de la crisis, en el verano de 2008, hasta el cierre de 2011 han sucumbido una de cada cuatro compañías dedicadas a la construcción de edificios (134.000 han desaparecido), según un estudio de la escuela de negocios Esade realizado por la profesora Anna Laborda a partir de datos extraídos del Directorio de Empresas (DIRCE). El pasado ejercicio, según datos del Instituto Nacional de Estadística, fue récord también en número de concurso de acreedores (antiguas suspensiones de pagos). Se presentaron 6.755, y un tercio de ellas correspondió a firmas de construcción y promoción inmobiliaria.

La vivienda ha perdido una cuarta parte de su valor desde que empezó la crisis

El rosario de suspensiones de pagos no ha cesado desde el inicio de la crisis y ha alcanzado a inmobiliarias de gran tamaño. La palma se la lleva Martín Fadesa: con 7.000 millones de deuda, protagonizó en julio de 2008 el mayor concurso de acreedores de España (casi tres años después, en marzo de 2011, aprobó un convenio de acreedores). Tras ella, por cuantía, figuran los concursos de Habitat y Sacresa, que se declararon con más de 2.000 millones de deuda, y los de Noriega, Tremón y Alfos, que superaron los 1.000 millones, y los de Nozar, Llanera y Lábaro con unos 700 millones.

En todo caso, las suspensiones son solo una de las múltiples caras de la crisis. La actividad sufre un parón sin precedentes. No se vende lo que está construido (solo una mínima parte encuentra comprador). El dato de visados de proyectos para obras lo confirma: en 2011 se contabilizaron visados solo para 78.286 viviendas, y no todas serán ejecutadas (solo las que logren financiación y precontratos de compra que hagan viable el proyecto), frente a los 865.000 visados de 2006 o incluso los 91.662 de 2010. La venta de viviendas cayó casi un 30% en 2011, según datos del Ministerio de Fomento.

Los bancos son desde 2008 remedio y enfermedad para las inmobiliarias

El precio de la vivienda sigue cayendo, pero no lo suficiente como para reanimar la demanda en un escenario como el actual y con la expectativa de que estos activos sigan depreciándose a lo largo de este año. Los precios registraron un descenso del 6,6% en tasa interanual en enero frente a la caída del 8,1% de diciembre, y en febrero cayeron un 9,5%, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) que publica la tasadora Tinsa. El retroceso acumulado desde los máximos registrados en 2007 aumentó hasta situarse en el 27%, es decir, que las viviendas han perdido ya más de la cuarta parte de su valor.

No obstante, el Gobierno, en el código de buenas prácticas sobre desahucios que está preparando el Ministerio de Economía, estima en hasta un 30% la sobretasación de los inmuebles cuando fueron hipotecados en los años del boom. Y no sobra recordar que en apenas una década, en los años previos a la crisis, los precios de la vivienda en España subieron un 250%; que en varios ejercicios se han construido en España más viviendas que las realizadas en conjunto por todos los demás grandes países europeos, y que en 2007 casi un tercio del dinero prestado por bancos y cajas al sector privado fue a parar a promotoras inmobiliarias.

Quabit acaba de ganar cinco años de prórroga para su problema de deuda

Como explica Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, en La reestructuración financiera de las promotoras inmobiliarias (www.irea.es), “al inicio de la crisis, las reestructuraciones se planteaban bajo varias premisas que hoy no serían válidas. Los empresarios inmobiliarios trataban de ganar tiempo en la devolución de sus deudas, confiando en el cumplimiento de sus planes de negocio que básicamente consistían en la venta de las viviendas terminadas, la continuidad de sus promociones en curso y el inicio de nuevas promociones que entonces parecían viables. Algún despistado también incluía en dichos planes la venta de importantes carteras de suelo”.

A cambio, los bancos lograron garantías hipotecarias para sus créditos, elevaron sus márgenes en las novaciones de sus instrumentos, presionaron al límite para liquidar el máximo posible de sus préstamos y, ya de paso, agrega Echavarren, “se negaron a subrogar sus préstamos a los compradores finales de viviendas, en una acción que el tiempo ha demostrado que fue suicida”. El resultado fue “la imposibilidad de cumplir los planes de negocio, por la huida de los clientes, la paralización de promociones, la denegación de préstamos promotores apalabrados y el estrangulamiento financiero y operativo de los promotores”.

Martinsa-Fadesa duda que pueda afrontar pagos de deuda acordados

Muchas de las citadas inmobiliarias han cambiado en los últimos cuatro años de manos —es el caso de Rayet, que tuvo que hacerse cargo de Astroc, la empresa que en su día la había comprado, y lucha aún por mantenerla a flote rebautizada como Quabit— o se han visto obligadas a canjear deuda por acciones y dar entrada a los bancos acreedores en su capital y a veces en su gestión, como ha ocurrido en Colonial, Metrovacesa y Reyal. Con las refinanciaciones sucesivas en el mejor de los casos, y en su defecto con los concursos de acreedores, las inmobiliarias han logrado una especie de tiempo muerto (ampliar la fecha de vencimiento del crédito principal y retrasar la amortización del primer pago de la deuda) que aplaza, pero no resuelve, sus problemas.

Y en esa estamos aún. Quabit, por ejemplo, acaba de ganar cinco años con la firma, a mediados de enero, de un acuerdo con sus entidades financieras para refinanciar su deuda de 1.300 millones y demorar un lustro el pago del principal y los intereses. El pacto conlleva además una reducción en 360 millones (un 25%) de la deuda, mediante operaciones de compraventa de activos con los bancos implicados.

Colonial ha logrado beneficios por primera vez desde el inicio de la crisis

Pero si no se hubiera cambiado la legislación hace dos años, y extendido la vigencia de las medidas de carácter temporal que suspenden la aplicación del artículo 26 de la Ley de Sociedades Anónimas, inmobiliarias como Metrovacesa habrían tenido probablemente que disolverse. El artículo citado, que regula las causas de disolución de una compañía, señala, entre otras, el que sus pérdidas dejen reducido el patrimonio a una cantidad inferior a la mitad del capital social.

De aquellos barros, estos lodos. Bancos y cajas están asfixiados por los activos inmobiliarios, el suelo, los créditos a promotores y las acciones en inmobiliarias tomadas como canje de deudas, que han ido a parar a sus balances por la crisis. Y están acuciados además por la reciente exigencia que les ha impuesto por decreto el Gobierno para que aumenten sus provisiones de riesgo por los activos vinculados al ladrillo (en unos 52.000 millones de euros ha estimado el saneamiento necesario, con datos a 31 de diciembre de 2011, el ministro de Economía y Competitividad). Unas exigencias que incentivan el que la banca valore a precios de mercado estos activos, asumiendo su depreciación, y adoptando políticas agresivas para desprenderse cuanto antes, con los descuentos que sean necesarios, de pisos e inmuebles en su poder.

La banca reduce el valor de sus títulos en Metrovacesa de 57 a 2,9 euros

Este último aspecto preocupa a los promotores. No quieren que se tiren abajo excesivamente los precios de venta por parte de los bancos, ni tampoco que discriminen a la hora de conceder créditos hipotecarios a quienes no pretendan adquirirles a ellos los inmuebles. Y eso, pese a que la reestructuración financiera cuenta con el beneplácito del lobby inmobiliario, el denominado G-14. El secretario de Estado de Economía, Fernando Jiménez Latorre, en una reciente entrevista en Cinco Días, estimaba que “la banca tardará cinco años en vender su stock de casas”.

La situación de las inmobiliarias en este escenario, que para algunos analistas propicia una reordenación del mapa sectorial con fusiones y adquisiciones como consecuencia de la salida de la banca y la atonía del mercado, es a grandes rasgos la siguiente:

Martinsa-Fadesa. Ha reducido sus pérdidas un 30% en 2011, pero también sus ingresos en un 60,2%, con un beneficio bruto de explotación negativo de 110 millones de euros. Contabilizó en el pasado ejercicio 338 millones por amortizaciones y provisiones por deterioro de activos, frente a los 255 millones registrados en 2010. Además, las últimas cuentas anuales atribuyen 175 millones a gastos financieros devengados por la deuda concursal, compensados por 188 millones de euros por el efecto de sustitución de la deuda antigua por la nueva pactada en el convenio de acreedores.

Martinsa concluyó 2011 con una elevada deuda (4.260 millones) y con unos activos valorados en 4.220 millones. La inmobiliaria, en cualquier caso, lo tiene bastante crudo. Su presidente, Fernando Martín, acaba de perder un pleito en el que reclamaba una indemnización de 1.576 millones de euros a Manuel Jove, y la firma de auditoría Ernst&Young señala sobre sus cuentas que “la capacidad del grupo para continuar su actividad, realizar sus activos y liquidar sus pasivos está condicionada fundamentalmente a la aprobación definitiva del nuevo convenio de acreedores [que está recurrido por un banco japonés y un fondo de inversión alegando que no se les puede obligar a canjear deuda por acciones], al cumplimiento del plan de pagos incluido en dicho convenio, al del plan de viabilidad y a la obtención de la financiación necesaria”.

La propia Martinsa-Fadesa reconoce que “dado que la capacidad del grupo para atender la deuda está condicionada al valor de los activos y su posterior venta, las actuales condiciones del mercado podrían afectar de forma negativa al cumplimiento de los compromisos contraídos”.

Colonial. Registró beneficios en 2011 (15 millones) por primera vez desde el inicio de la crisis. Sus ingresos por rentas alcanzaron los 229 millones, con un incremento anual del 3,2%. Dos terceras partes de esos ingresos los aportó SFL, su filial francesa.

A 31 de diciembre la deuda neta de Colonial ascendía a 3.359 millones y el valor de sus activos patrimoniales se situó en 5.102 millones, un 2,1% superior al de 2010. Sobre las últimas cuentas de esta inmobiliaria, la firma de auditoría Deloitte señala, sin embargo, que Colonial mantiene “registrados impuestos diferidos de activo y de pasivo por 785 y 189 millones, respectivamente”.

Reyal-Urbis. Registró unas pérdidas netas de 374,4 millones en 2011 (cinco millones menos que en 2010) y una caída del 65% en su cifra neta de negocios.

Esta inmobiliaria abrió en junio un proceso para reestructurar por tercera vez su deuda, actualmente de 3.654 millones de euros, que no se ha cerrado y hay desconfianza por parte de algunos acreedores. Sobre sus últimas cuentas, los auditores de Deloitte advierten que la capacidad del grupo para hacer frente a sus pasivos “está sujeta al éxito de sus operaciones futuras”.

Metrovacesa. Ha aumentado en un 60% sus números rojos en 2011, ha registrado unos gastos financieros de 236 millones en el ejercicio y sus activos experimentaron una depreciación del valor de mercado de 137 millones. Su cifra de negocio cayó un 36% y tuvo un resultado bruto de explotación negativo de 25,2 millones.

A cierre de 2011, los activos de Metrovacesa presentaban un valor de 7.592,5 millones, lo que arroja una depreciación del 3,3% en comparación con 2010. Destaca la caída del 10,5% que se anotó en el valor de su cartera de suelo y la del 25,4% experimentada por su stock de viviendas, consecuencia de la venta de activos y la bajada de su valoración.

La inmobiliaria redujo su deuda neta en el ejercicio hasta 5.033 millones, gracias sobre todo a la ampliación de capital por la que sus seis bancos accionistas (Santander, BBVA, Banesto, Banco Sabadell, Banco Popular y Bankia) canjearon deuda por acciones. Las seis entidades citadas, que controlan el 95,6% de Metrovacesa, han reducido en sus últimas cuentas de resultados en un 86% el valor al que tienen registradas sus respectivas participaciones en el capital de la inmobiliaria en el último año. A cierre de 2011 valoraban sus títulos en la compañía a 2,90 euros por acción, precio que contrasta con el de 57 euros por acción que se fijó en febrero de 2009, cuando los bancos se hicieron con el control de Metrovacesa al ejecutar la deuda de la familia Sanahuja, entonces primer accionista de la inmobiliaria.

Realia. Ha elevado un 10,9% su beneficio en 2011, pero con un descenso de casi el 12% en su cifra de negocios. Ha reducido también en un 4,3% el valor de sus activos (4.286 millones) y ha incrementado en un 2,3% su deuda (2.175 millones). La empresa se enfrenta al vencimiento, a fin de año, de un crédito sindicado para promoción, de 754 millones.

Renta Corporación. Ha vuelto a beneficios en 2011 tras tres años de pérdidas. El pasado año incrementó también en un 156% sus ingresos, pero el grueso de esa partida corresponde a ventas realizadas a entidades financieras en el marco de los acuerdos de refinanciación que ha suscrito.

Quabit. Redujo sustancialmente sus pérdidas (un 17%) en 2011 e incrementó sus ingresos (un 16,6%), pero sigue con un resultado de explotación negativo. Ha renegociado su deuda hace unas semanas.