El precio de la vivienda en 2011 cayó al mayor ritmo desde el fin de la burbuja

El Instituto Nacional de Estadística confirmó este jueves que 2011 será recordado como el año más negro —hasta ahora— del sector inmobiliario. Ya se sabía que había marcado récords negativos en cuanto al número de viviendas iniciadas, a las ventas y a las hipotecas concedidas. Solo faltaban los precios. Y la magnitud del descenso sorprendió incluso a los expertos: en el último trimestre, las viviendas perdieron un 11,2% del valor respecto al mismo periodo del año anterior. Se trata de la mayor caída desde el estallido de la burbuja que se ha llevado por delante tantas cosas en los últimos años.

Los motivos que explican el deterioro se pueden dividir en dos grupos. El primero es la comparación con 2010, un año que resultó relativamente bueno para el sector. La retirada de los estímulos fiscales (supresión de la desgravación fiscal y subida del IVA a mitad del año) animó las ventas y moderó las caídas de precios. “También hay que tener en cuenta que hubo mucha gente que adelantó la decisión de compra porque vencía el plazo de las cuentas ahorro vivienda de 2008, 2009 y 2010 por la prórroga aprobada por el Gobierno en 2008”, explica Julio Gil, experto inmobiliario y socio director de Horizone.

¡Ya era hora de que viéramos descensos de dos dígitos!”  Ángel Serrano, de Aguirre Newman

Pero la pérdida de valor no se explica solo por el efecto estadístico de un buen 2010. También influyeron las malas noticias que llegaron en 2011. La atonía del consumo, el desequilibrio entre una oferta cada vez mayor y una demanda rezagada, y las expectativas de mayores caídas de precios se aliaron con un entorno económico de mayor desempleo y recesión. Si el sector inmobiliario en general ha recibido un golpe, más duro aún fue para el segmento de la segunda mano, que en el último trimestre de 2011 cayó un 13,7% respecto al mismo periodo del año anterior. La bajada en la vivienda nueva, aunque importante, fue más moderada: del 8,5%. El sector encadena ya cuatro años consecutivos de descensos de precios. La mayoría de expertos cree además que este año continuará la depreciación de aquello que durante los años de bonanza parecía que siempre iba a seguir subiendo.

Uno de los factores que puede presionar los precios a la baja el refuerzo de las necesidades de provisión de la banca que ha establecido el Gobierno. Según dijo el ministro Luis de Guindos, con estas medidas las entidades financieras sacarían al mercado stock que tenían acumulado, y lo harían a precios más bajos.

“¡Ya era hora de que viéramos descensos de dos dígitos!”, exclama Ángel Serrano, de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, que considera que las caídas tienen que ir mucho más allá. “De 1996 a 2006 la vivienda se revalorizó un 160%, y desde entonces solo ha perdido un 20%. Estimamos que tiene que haber un descenso adicional del 30%, aunque siempre hay que tener en cuenta que el mercado de vivienda es poliédrico y que en algunas zonas bajará mucho y en otras, nada”, asegura el director de negocio de Aguirre. Serrano señala su sorpresa por que en España los precios aún no hayan descendido tanto como en otros países, como Irlanda o Reino Unido, que vivieron burbujas similares a la española.

Hay que tener en cuenta que hubo mucha gente que adelantó la decisión de compra por el plazo de las cuentas ahorro vivienda"

Otra de las sorpresas que deparó la estadística publicada es que las mayores caídas se produjeron en las comunidades autónomas donde el stock de viviendas es menor. Como Madrid, que, con un descenso superior al 15%, fue la más deflacionista. Serrano busca argumentos que justifiquen esta paradoja. “Asistimos a un comportamiento de la demanda desigual. Los compradores activos se dedican a negociar, por lo que en esos casos hay un ajuste importante entre el precio de salida y al que se cierra la operación. La demanda pasiva, en cambio, espera para decidirse a comprar a que haya un ajuste aún más brusco”, asegura. Así se explica, en cierto modo, que el ajuste según el INE —que usa los datos de precios de transacciones reales— haya sido mucho mayor que el 6,8% que dio el Ministerio de Fomento para el último trimestre de 2011. El Gobierno elabora esta estadística con la valoración de las tasadoras.

Además de Madrid, Cataluña, La Rioja, Aragón, País Vasco, Cantabria, así como Ceuta y Melilla, también experimentaron bajadas por encima de la media. Los ajustes más moderados se dieron en Murcia, Canarias y Galicia, todos por debajo del 8%.

El presidente del G-14, el lobby de las grandes inmobiliarias, Fernando Rodríguez-Avial, admitió ayer que el camino para sanear el sector será “difícil” y “lamentablemente largo”. Pero también afirmó que cuando la situación mejore, el mercado será más sano, más pequeño, más profesional y más transparente.

Julio Gil, que codirige un máster inmobiliario en la UNED, señala un problema adicional: la escasa calidad estadística. “Me parece cuando menos preocupante que mientras el INE arroja una caída del 11%, Fomento dé un descenso del 6,8%. ¿En cuál de los dos datos deberá fijarse un inversor extranjero interesado en España?”, se pregunta.