Viviendas nuevas en el corazón de Madrid

No se pueden contar con los dedos de una mano, pero casi. En los tiempos que corren y con un stock todavía muy abultado, hay promotores que se atreven a poner en marcha nuevas promociones en el corazón de Madrid.

El Ayuntamiento ha concedido 1.615 licencias para viviendas nuevas entre enero y julio de este año, 1.041 protegidas y 574 de precio libre. De seguir esta tendencia, se habrán iniciado 3.500 viviendas, a una media de 10 por día, seis veces menos que en 2005 en pleno boom. Eso sí, las promociones salen con precios muy ajustados; un 40% inferiores a los de entonces.

"Iniciamos la obra y la comercialización hace cuatro meses y solo nos queda una vivienda por vender de las 24 que estamos construyendo", comenta César Rodríguez, director comercial de Marobisa, la empresa promotora de la rehabilitación del antiguo cine Tívoli, en el número 8 de la calle de Antonio Acuña, junto al parque del Retiro. "El cine cerró sus puertas en 2006 y nosotros lo compramos a principios de 2010", apunta Rodríguez.

"Hay que echarle mucha imaginación. Dar un poco más de ti y reducir al máximo los costes, porque si no es imposible. Además, hay que ampliar un poco el abanico, con otros caminos de comercialización que posibiliten acceder a productos exclusivos a más gente", comenta Rodríguez al describir los condicionantes que deben tenerse en cuenta para iniciar nuevos desarrollos.

"Así está el mercado. El agua está estancada y hay que moverla para que no se pudra". A partir de esta filosofía, y con el respaldo financiero garantizado, la promotora tomó los datos de una tasación realizada el pasado mes de abril para aplicar una rebaja media del 14%.

El descuento ha permitido vender la promoción casi en su totalidad. La vivienda más barata, un estudio de 55 metros cuadrados, se vendió en 370.000 euros, y la más cara, un piso de 140 metros en la última planta ?"no ático", subraya el director comercial de Marobisa?, por 785.000 euros. "El que nos queda disponible es uno de un dormitorio. Tiene 83 metros y sale por 490.000 euros". El precio medio del metro construido supera ligeramente los 6.000 euros, prácticamente un 40% menos que hace tres años en la misma zona.

La plaza de garaje, dentro de un aparcamiento robotizado, tiene un coste adicional de 85.000 euros, pero su compra no está vinculada, con lo que podría venderse sin problemas en el futuro de forma independiente. "El 75% de los compradores son de fuera de Madrid. Clientes de otras provincias, como Granada o Albacete, que habitualmente suele venir a visitar a sus hijos estudiantes. También un inversor italiano", explican desde la promotora.

No es fácil toparse en la capital con otras promotoras que, como Marobisa, hayan iniciado obra nueva. Univers lo ha hecho. "Trabajar el triple para ganar un tercio de lo que se ganaba y, sobre todo, entender, como hicimos nosotros hace 24 meses, que el entorno no iba a cambiar, que no se iba a volver a lo de antes y que había que adaptarse", explica Francisco Llavero, director gerente de Univers Proyectos.

Tenemos una promoción a punto de acabar y dos más que vamos a poner en marcha a principios de 2011". Todas en Tetuán. Una zona de la capital "específica, con poca oferta y con precios rebajados un 35% respecto a hace tres años, mucho más competitivos de los que tienen los bancos en zonas limítrofes", cuenta Llavero.

Pero, más allá del precio, el éxito de una promoción pasa por saber vender un producto equilibrado. "No solo espacio, como solía hacerse, sino también diseño de interiores, buenas calidades y un servicio posventa", explica. El cotizado Grupo Inmobiliaria del Sur (Insur) también ha dado el paso. "En un par de meses terminamos una promoción en Pozuelo, junto a Aravaca, en donde en un año hemos vendido la mitad de las 24 viviendas y ahora estamos arrancando otra obra en la avenida de Daroca", señala Enrique Ayala, director territorial en Madrid.

"El mercado sigue muy difícil, pero creemos que hay demanda para determinados productos en zonas concretas. En este sentido, recibimos muchas llamadas, pero en lo que va de año solo hemos vendido cuatro pisos en avenida de Daroca", dice Ayala, quien confía en cerrar más operaciones a medida que la obra avance.