Demasiadas sucursales

El sector financiero se ha convertido en protagonista del mercado inmobiliario. Aunque todo el mundo habla de su papel clave en el segmento residencial, dada la ingente cartera de pisos adjudicados por impagos, lo cierto es que el de oficinas tampoco escapa a la influencia bancaria, donde han protagonizado las mayores operaciones mediante la fórmula de sale and lease back (venta del local y seguir de inquilino).

Adolfo Ramírez-Escudero, director de Capital Markets de CB Richard Ellis (CBRE), explica que en la actualidad es necesario "vender activos" para obtener financiación y por la presión regulatoria del Banco de España de que dichas entidades tengan circulante, por lo que se impone "soltar lastre" en el sector.

Una de las vías es la enajenación de sucursales y sedes. Esto es lo que está pasando y lo que se avecina en el futuro, por lo que se prevé que "habrá un mercado secundario" con este tipo de locales, que en un primer momento las compañías financieras han vendido por paquetes y ahora colocan en el mercado minorista, aunque el experto de CBRE augura que se les dará salida de una manera ordenada para no tirar. los precios.

La tendencia de la banca de vender es inevitable. Los números son elocuentes. Desde 2007, y según las consultoras Aguirre Newman y Cushman & Wakefield, bancos y cajas han captado 7.300 millones en operaciones con inmuebles corporativos; 3.000 millones de ellos entre 2009 y los nueve primeros meses de este año.

Este tipo de transacciones comenzó en 2007 de la mano del Banco Santander. Continuó con las oficinas y 10 edificios del Popular, y siguió en 2008 con la venta del porfolio del Pastor, 250 sucursales y 13 edificios, al que siguieron las oficinas e inmuebles del Banesto. Finalmente, este año se sumaron a la fiebre vendedora BBVA, Sabadell y Barclays.

Como destaca el director de Aguirre Newman, Jaime Pascual, la inversión en activos, en los que los bancos se quedan de inquilinos, "es uno de los sectores más dinámicos". La consultora tiene una cartera de 700 demandantes interesados en estos productos.

José Miguel Setién, director de oficinas de Jones Lang LaSalle, no descarta que se sigan produciendo en los próximos meses operaciones similares, dado el interés que despiertan en los fondos extranjeros, especialmente los alemanes y los family office españoles, por la seguridad que ofrecen sus inquilinos y unas rentabilidades que han descendido hasta situarse entre el 6,5% y el 5,5% en los mejores locales.

Y ¿qué salida tienen estos inmuebles para los fondos? Pues ponerlos a la venta, para tratar de obtener plusvalías, o dejarlos en su patrimonio, a la espera de que mejore la situación económica.

Ismael Clemente, responsable de RREEF, la división inmobiliaria del Deutsche Bank, compró 1.100 sucursales y ocho sedes regionales del BBVA (500.000 metros) por 1.550 millones que no tienen intención de sacar en bloque a la venta.

Eso no quiere decir que no vaya a vender sucursales puntuales a particulares, dado que son operaciones de bajo riesgo ya que tienen al BBVA como inquilino. De momento ya tienen ofertas de clientes "que nos demandan oficinas concretas", aunque no se ha cerrado ninguna operación. Sin embargo, el británico Moorepark Capital Partners, que adquirió 378 del Sabadell por 403 millones, no se lo está pensando tanto. Hace unas tres semanas encargó a Cushman y Aguirre Newman la venta de 50 sucursales, la mitad de ellas en Madrid. El representante de esta última consultora reconoce que hay transacciones en marcha, sobre todo las ubicadas en la capital. Otros bancos como el Barclays también han decidido vender 55 sucursales, que comercializa CBRE desde hace unas semanas.

Pero el mercado también tiene sus ojos puestos en la reordenación del sector de las cajas de ahorros. José Luis Guillermo, socio de Knight Frank, considera que las fusiones y alianzas en las que están inmersas provocarán duplicidades en el caso de entidades que compartan ámbito geográfico, lo que obligará a deshacerse de sucursales sobrantes. El ex consejero delegado del BBVA, José Ignacio Goirigolzarri, estima que sobran entre un 20% y un 30%.

El experto de Knight Frank señala que es razonable que aumenten las ventas de patrimonio por las fusiones. También por la exigencia del Banco de España y la devolución de las ayudas del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, al que en junio, según el gobernador, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, las cajas habían pedido prestado unos 10.000 millones de euros.

Valor de la localización

Puede producirse el fenómeno contrario, que adquieran oficinas donde no las tienen, como ha ocurrido con Banca Cívica (Caja Navarra, Canarias y Burgos), que ha alquilado 2.000 metros en el paseo de Recoletos de Madrid, como recalca José Miguel Setién.

Sin embargo, el portavoz de Jones Lang LaSalle reconoce que hay que mirar con cautela estos movimientos, ya que darán prioridad a inmuebles peor situados, cuando los inversores solo se interesan por los mejor ubicados en las grandes capitales. Para las sucursales que se vendan vacías, el responsable de RREEF considera que serán absorbidas por el propio sector financiero nacional o por la banca extranjera que quiera implantarse en nuestro país.

La conclusión es que aunque las cajas, por su naturaleza más política que la de los bancos, sean más reacias a desprenderse de su patrimonio, antes o después acabarán optimizando espacio, igual que hicieron otros sectores.

Sobreoferta de sucursales

Roger Cook, consejero delegado de Cushamn & Wakefield, señala que en España hay una sobreoferta de 12.000 sucursales y que habrá una reducción de las mismas, "como pasó en Inglaterra hace 10 años", ya que la ratio per cápita es muy elevada: a primeros de año se situaba en 0,94 oficinas por cada 1.000 habitantes. Según el Banco de España, a cierre de junio había 43.637 sucursales, 23.903 de cajas y 14.715 bancarias, junto a las 5.019 de las cooperativas crediticias. Pero dos años atrás, el organismo regulador contabilizaba 45.624, por lo que se han cerrado 1.987 desde que empezó la crisis, de ellas 1.122 solo entre junio del año pasado y el mismo mes de este ejercicio, una posibilidad que el gobernador, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, había incentivado al sector para reducir los costes de explotación y evitar males mayores.

En cuanto al mercado de oficinas, el precio de alquiler ha vuelto a caer entre julio y septiembre, aunque de manera más moderada, mientras la contratación supera a todo 2009, según los últimos informes sobre el sector. Pero Ilan Dalva, de BNP Paribas Real Estate, no cree que las consultoras echen las campanas al vuelo. Las operaciones han sido pequeñas y se han hecho para ahorrar costes, por lo que continúa habiendo mucha oficina vacía, entre el 10,2% y el 13,3% del mercado.