Los promotores se apuntan a las rebajas

Esa norma no escrita de que los precios de la vivienda nunca bajan se resquebraja. De momento, no de forma generalizada, pero sí con los ejemplos suficientes para marcar una nueva tendencia. Por mucho que se hable de ajuste o desaceleración, si hace unos meses una casa de nueva construcción se vendía por un precio y ahora éste es inferior, eso es una bajada en toda regla.Y empieza a tener su lógica, aunque la mayoría de los promotores no quieran ni oír hablar del tema. "Eso es lo último", dice más de uno en privado. Será lo último, pero más vale vender algo que nada.

El recorte de ventas del 50% lleva a los promotores a bajar hasta un 15% los precios de ciertas casas

Como alternativa, ahí siguen las ofertas y los trajes a medida del cliente, como el regalo de plazas de garaje o el pago del primer año de hipoteca, aunque no parece que hayan tenido el empuje suficiente. Son ofertas que, en el fondo, no representan más que "bajadas encubiertas, pero bajadas al fin y al cabo", afirma Carlos Ferrer-Bonsoms, director del Área Residencial de Jones Lang LaSalle.

Sin embargo, en ciertos residenciales, algunas inmobiliarias como Metrovacesa, Vallehermoso, Fadesa, Reyal Urbis, Alcalá 70, Nozar, Urbalia o Larcovi están recortando los precios directamente. Una circunstancia que suele provocar un efecto dominó. "Cuando algún promotor rebaja precios en alguna zona con mucha oferta, otras inmobiliarias empiezan a hacer lo mismo para poder competir", señala Raúl García, director general de Grupo i. En Madrid está pasando, por ejemplo, en el PAU de Vallecas y en Arroyomolinos.

No es una situación generalizada. "El actual es un buen momento para adquirir una vivienda" o "no es prudente dejar pasar mucho tiempo para comprar" siguen siendo mensajes lanzados por las empresas, pero la realidad impone unas cuotas hipotecarias que empiezan a resultar inaccesibles para la mayoría de las familias, al

5,3% con diferencial incluido, como poco. Esa mayoría de familias que han visto cómo el pago mensual de la hipoteca ha aumentado cerca del 40% en dos años. Lejos quedan los 1.000 euros que se pagaban a finales de 2005 por un crédito de 250.000. Hoy, por esa misma hipoteca, hay que abonar más de 1.400 euros, lo que como mínimo tendrá que pagar quien ahora compre idéntico piso.

Un coste excesivo cuyas consecuencias sobre la comercialización de las viviendas de obra nueva empiezan a resultar alarmantes. Un par de ellas, una o ninguna. Es el pobre balance mensual de ventas desde hace dos o tres meses en algunas promociones de, por ejemplo, Reyal Urbis y Metrovacesa en la Comunidad de Madrid. Pero eso no es lo peor.

Los productos disponibles en no pocos residenciales, lejos de reducirse, van en aumento como consecuencia de las bajas que se están produciendo en las preventas. Los inversores abandonan el barco, y los bancos, mientras, niegan los créditos a quien realmente quiere comprar. Hay casos en que esas hipotecas no se conceden ni avalándolas con un piso en la calle de Serrano de Madrid. O dinero o nada. Un lastre añadido con el que no se contaba, y que amenaza con engordar a corto y medio plazo.

Aguantar el chaparrón

Ante esta situación, los responsables de las inmobiliarias "achuchan a sus mandos intermedios para que se les ocurran medidas a tomar. Pero tampoco hay muchas. O se aguanta el chaparrón -hay quien se aferra a que ese fatídico Euríbor coja una tendencia a la baja sostenida para que la demanda se active en unos meses- o se bajan los precios. Alternativa ésta de la que nadie quiere ni hablar, pero que algunos ya se han visto obligados a aplicar.

Si las leyes de la oferta y la demanda eran válidas hace tres o cuatro años para respaldar encarecimientos casi semanales, cuando los pisos se vendían como rosquillas sobre plano, también deberían serlo ahora en sentido contrario. Si no se venden porque los precios resultan inasumibles, lo lógico sería recortarlos. Es la misma ley del mercado. La que ya se está dando en la vivienda usada, con rebajas que superan, en algunos casos, los dos dígitos.

¿Por qué entonces, ante la caída de ventas y la perspectiva a corto plazo de que la tendencia no cambie, la mayoría de los promotores se resiste? "Es que compramos el suelo muy caro y no tenemos margen de maniobra. No nos salen las cuentas". Es el argumento al que se aferran. Pero se trata de cuentas previstas para obtener un beneficio del 10% o 15%, o incluso superior si los terrenos se adquirieron hace años. Si se les propone que ganen la mitad, se niegan arguyendo que "ya está contabilizado en nuestros balances, y no podemos rebajar los precios". Pongamos el ejemplo de una inmobiliaria con un proyecto en el barrio de Chamberí, donde los gastos totales alcanzaron 17 millones de euros, con 2,7 millones de beneficios, casi el 15%. ¿Pasaría algo porque ese resultado fuera de 1,5 millones? Seguramente, no.

Algunos parecen haberlo entendido, y, muy a su pesar, ya han bajado los precios. Un hecho cuya constatación y, sobre todo, cuantificación, no resulta fácil. Como mucho, se reconoce que algunos precios se han ajustado. Para llegar a conocer el alcance real del recorte no queda más remedio que realizar la comprobación de precios sobre un mismo producto entre un periodo de tiempo y otro. Este ejercicio arroja conclusiones como que Vallehermoso y Metrovacesa han abaratado entre un 1% y casi un 13% algunas promociones. Más llamativo es el recorte de Alcalá 70 en Vallecas, del 15%.