Reportaje:Empresas & sectores

Martinsa ve sombras al final del túnel

El juez va a definir, dos años después del concurso, los acreedores reales de la empresa

En atriles sobre las mesas del Juzgado de lo Mercantil número uno de A Coruña, que tramita el concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa, asoma un calendario improvisado a mano que cuenta los días por las resoluciones de los incidentes judiciales presentados por los acreedores de la inmobiliaria. Son más de un millar las impugnaciones que ha tenido que resolver su titular, Pablo González-Carreró Fojón, solo para definir la lista real de lo que se entiende por masa pasiva. Dos años habrán pasado -se cumplen el 15 de julio- desde que la inmobiliaria presentó la mayor suspensión de pagos de la historia de España. Para entonces se da por hecho que habrá terminado la fase común, según fuentes judiciales, y se abrirá una nueva etapa, previsiblemente ya en septiembre, que tramitará, solo en teoría, la propuesta de convenio anticipado presentada por la compañía presidida por Fernando Martín a finales de 2008.

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Definir a quién y cuánto corresponde de un pasivo superior a los 7.000 millones de euros es lo que más tiempo ha llevado al titular del juzgado. Martinsa llegará este jueves a su junta general de accionistas con ese respiro, que solo es aparente, ya que se abren tantas incógnitas como pasos tienen previsto dar los acreedores. "Hay muchos factores que invalidan la propuesta anticipada de convenio que hizo la compañía, entre ellos el brutal cambio sufrido por el mercado inmobiliario y su práctica parálisis hoy, y la situación de las entidades financieras que hace dos años firmaron su adhesión a la propuesta como una carta de intenciones", dicen fuentes judiciales.

Martinsa pone buena cara al mal tiempo y asegura que el convenio anticipado, que contempla el pago íntegro de la deuda en ocho años, sin quitas, tiene plena vigencia. Lo sostiene, incluso, pese al revés que le supuso no poder afrontar los primeros pagos que fijaba ese convenio, al no haber sido aprobado aún. La hoja de ruta trazada en diciembre de 2008 fijaba el comienzo del pago de una deuda inicial de 7.005 millones el pasado 31 de mayo. En esa fecha, según el calendario establecido, debería estar abonado el 2% del principal de los créditos, con los intereses fijados, una cantidad superior a los 140 millones. "El plazo empezará a contar a los seis meses de la aprobación del convenio", arguyen en la inmobiliaria.

Las cuentas que presenta ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) también vienen a ser un espejismo. Los intereses de la deuda devengados desde que Martinsa-Fadesa presentó suspensión de pagos, en julio de 2008, hasta el 31 de diciembre pasado, ascienden a nada menos que 212 millones. Ese importe no fue incorporado a los resultados de 2009 que presentó la inmobiliaria, de los que se desprenden unos ingresos consolidados de 510 millones, un 18% por debajo del ejercicio precedente, y unas pérdidas netas de 714 millones, con una mejora del 71% sobre el cierre de 2008.

La compañía reconoce una deuda bancaria de unos 5.400 millones, a la que se suman acreedores comerciales por más de 1.300 millones. Del total, el préstamo sindicado para la adquisición de Fadesa por parte de Fernando Martín se eleva a 3.741 millones. A cierre de 2009, el patrimonio neto negativo de la inmobiliaria superaba los 1.400 millones.

Ante tamañas deudas, no es extraño escuchar al titular del juzgado que tramita el concurso que "la empresa es hoy de sus acreedores". Y todo parece indicar que serán ellos, sobre todo los que suscribieron el préstamo sindicado para la compra de Fadesa a Manuel Jove, quienes impulsarán el nuevo convenio, ya que la inmobiliaria no puede presentar otro. "A estas alturas es preferible cobrar menos, con quitas, y antes, sobre certezas, que esperar y hacerlo frente a unos plazos que se prolongarán hasta 2018", dicen en el juzgado.

Así parecen haberlo entendido los grandes bancos, entre ellos Banesto y

Santander, que han instado ya varias ejecuciones hipotecarias sobre filiales en concurso de Martinsa. Jafemafe y Town Planning Consultores han visto en las últimas semanas cómo el juez dictaba providencias convocando subastas de bienes de la inmobiliaria repartidos por Tres Cantos y Móstoles, entre otras localidades. Papel mojado semeja también a estas alturas el plan de viabilidad que acompañó a la propuesta de convenio que pasaba por convertir a la compañía a medio plazo en una operadora de suelo. Cuando se presentó el plan de negocio elaborado por Deloitte, establecía que en 2011 llegaría la recuperación del mercado inmobiliario, cuando la vivienda libre pesaría alrededor de un 65% en las ventas de Martinsa, llegando a obtener un flujo de caja positivo de 1.474 millones en 2014. Una recuperación del sector que no llega, un calendario que no se ha cumplido, un nuevo convenio de acreedores, intereses de la deuda que ponen patas arriba las cuentas y las primeras ejecuciones hipotecarias. Demasiadas sombras al final del túnel. -

Urbanización de Fadesa en Miño (A Coruña).
Urbanización de Fadesa en Miño (A Coruña).GABRIEL TIZÓN

Falta de liquidez como gran amenaza

Martinsa-Fadesa se retrata en el informe que acompaña a la convocatoria de la junta general. Un riesgo latente, la falta de liquidez, le llevará a plantear una ampliación de capital de 2,7 millones a ejecutar en un año.

Para mitigar ese riesgo, dice Martinsa, en 2009 se hizo un profundo ajuste de gastos estructurales para redimensionar el grupo a las necesidades del mercado actual. Empero, derivados de procesos judiciales, podrían reconocerse créditos contra la masa que obligarían al grupo "a realizar desembolsos no previstos". Y no es la única amenaza.

Desembolsos no previstos, según el grupo, "podrían derivarse de la resolución de contratos de clientes con obligación de devolución de los anticipos recibidos", como ha sucedido ya este año tras varias decisiones judiciales. A mayores, la compañía alude al "cumplimiento de hitos urbanísticos con obligación de pagos aplazados a los proveedores de suelo".

Esos "hitos urbanísticos" se corresponden, según fuentes jurídicas, con los abonos pendientes por suelo adquirido cuyo pago estaba condicionado a cambios en su calificación por parte de los Ayuntamientos. Es decir, la inmobiliaria de Fernando Martín todavía está pagando por suelo que no ha podido desarrollar. Y lo que es todavía peor, no está en su mano poder hacerlo. -

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