España baila con la más fea

Coparon titulares, subieron como la espuma en los mercados de valores, protagonizaron las operaciones de mayor relumbrón de España y gozaron de plusvalías de lujo. Hoy todo eso queda atrás, muy atrás. Los que fueron los ricos del ladrillo, que escalaban año tras año posiciones en la lista Forbes, atraviesan el peor momento jamás conocido. Las restricciones crediticias han provocado una aguda recesión de los sectores inmobiliario y de la construcción en todo el mundo. Pero España lidera el declive, junto a Estados Unidos, Irlanda y Reino Unido.

En verano de 2007 todos los indicadores apuntaban ya a un descenso de la actividad inmobiliaria. Por entonces, no obstante, la palabra crisis era más que un tabú. Se hablaba de "aterrizaje suave". "Era más un rezo o un deseo, una forma de mantener la confianza de la demanda, porque a finales de 2006 y comienzos de 2007 ya se advertían signos de deterioro", explica el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren.

La crisis de las 'subprime' mató las esperanzas de un "aterrizaje suave"

España es el país de la OCDE que sufrió el mayor desplome de pisos iniciados

En efecto, en 2007 había demasiados síntomas para advertir que lo que venía no era un simple resfriado: el concurso de acreedores de la valenciana Llanera, el imparable descenso del valor de Astroc, la salida de Luis Portillo de Colonial tras pasar serios apuros y el principio de la agonía de Habitat. Todo ello ocurría cuando en Estados Unidos acababa de estallar la crisis de las hipotecas subprime y cuando allí las ventas ya estaban cediendo un 10% desde abril. Las patronales y el Gobierno aseguraban que la tormenta estadounidense no tendría apenas efectos en España, pero el sector no aguantó el cierre del grifo del crédito.

La tormenta financiera atacó de forma especialmente virulenta a Irlanda, Reino Unido y los países del este de Europa, que también experimentaron su boom. En general, las consultoras calculan que la inversión inmobiliaria se desplomó alrededor del 60% en todo el mundo.

Los números de España asustan. Las compraventas cayeron alrededor del 30%, aunque con una gran disparidad territorial (en la costa mediterránea descendieron más de un 40%); la inversión en oficinas y comercios bajó un 50%, y los precios cayeron por primera vez desde 1993, un 3,2% según el Ministerio de Vivienda y entre un 20% y un 30%, de acuerdo con el sector.

España es el país de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) que sufrió el mayor desplome en el inicio de viviendas. Según el informe de la OCDE, los visados descendieron un 60%. Le siguieron Nueva Zelanda y Estados Unidos con bajadas de poco más del 35%. La recuperación en la construcción de pisos vendrá a medida que se vaya reduciendo el stock, que los promotores cifran en más de 600.000 y otras fuentes en más de un millón de viviendas.

El director general de Aguirre Newman, Ángel Serrano, sostiene que una de las diferencias de España con el resto de los mercados de la Unión Europea es que éstos "reconocieron más rápidamente las pérdidas y corrigieron valores enseguida". "Veníamos de unos desequilibrios importantísimos. Por ejemplo, la falta de aproximación entre oferta y demanda. Y los vendedores se aferraron a los valores marcados. Y a eso se unió la falta de financiación para proyectos", explica.

La construcción acumula, además, el mayor volumen de concursos de acreedores. Según el Banco de España, el parón de la vivienda se tradujo en 1.122 procesos, el 39% del total. El sector se vio definitivamente herido con los concursos de dos de las cinco primeras inmobiliarias del país:

Martinsa Fadesa, con un pasivo a cierre de 2008 de 7.666 millones de euros, y

Habitat, con una deuda de 2.807 millones. Metrovacesa y

Colonial acabaron en manos de la banca. A su vez, el desplome en las transacciones se llevó por delante a más de la mitad de las empresas de intermediación que nacieron al calor del boom.

Las entidades financieras, además, han ido adquiriendo activos inmobiliarios a cambio de cancelar deudas, a través de la figura de la dación de pago. Tal ha sido el volumen de pisos que se fueron quedando en 2008 que fueron reconstituyendo sus antiguas divisiones inmobiliarias, que pusieron en el mercado los inmuebles con descuentos que en muchas ocasiones rondan en 30%. Los promotores están enojados y han tachado en varias ocasiones a la banca de "competencia desleal".

La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), la mayor organización internacional del sector, empieza a ver síntomas de esperanza en Estados Unidos, donde los precios podrían haber tocado fondo tras una caída del 19%, y en Reino Unido, donde se está produciendo una recuperación en las hipotecas concedidas, aunque todavía modesta. Sin embargo, RICS mantiene la perspectiva negativa para España. El aumento del paro, el continuo descenso del valor de los pisos y la subida de la morosidad implican que para este año también pinten bastos.