Preparados para la caída

Hasta hace escasos meses, pocos en España creían que el precio de las viviendas caería alguna vez. El reciente auge -los precios medios se han triplicado en una década- no se produjo después del estallido de una burbuja. Pero ese mito ha quedado destruido ahora que los precios empiezan a bajar. En el tercer trimestre su valor nominal cayó sólo un 1,3%, de acuerdo con el índice principal del Gobierno, pero todos los factores indican que se producirá una corrección significativa.

Las ventas de casas eran un tercio más bajas en noviembre de 2008 que el mismo mes del año pasado. Varias empresas inmobiliarias, como Martinsa Fadesa y Habitat, han quebrado. De las afueras de Madrid desaparecen las grúas. Y el desempleo aumenta con rapidez.

¿Cuánto caerán los precios? El FMI es relativamente optimista. Este organismo internacional afirma que las casas en España tienen una sobrevaloración del 10-20%. Credit Suisse prevé una pérdida mayor: hasta un 30% del valor real.

El porcentaje más elevado parece completamente verosímil. En 2007 el pago de la hipoteca suponía de media el 44% de los ingresos netos de las familias medias españolas. Es razonable esperar que se vuelva a la media a largo plazo, situada en torno al 30%.

Además, los bancos van a ser menos generosos en cuanto al porcentaje del precio de la vivienda financiado. La razón préstamo-valor ha caído del 80% al 60-70%, según los cálculos de los analistas.

Por otra parte, los tipos de interés están cayendo, lo que hace más asequibles las hipotecas. Los tipos de interés hipotecarios españoles se establecen anualmente sumando un margen al tipo de interés interbancario establecido en cada momento. Es de esperar que descienda del 4% actual al 3%.

Si unimos los tres elementos (menor proporción de la renta, menor razón préstamo-valor y tipos más bajos) la caída del precio medio de la vivienda sería del 30%. Los riesgos siguen siendo el inconveniente, porque probablemente los tipos de interés no se mantendrán indefinidamente en el 3%. Con un 2% de inflación, sería concebible que los tipos vuelvan a subir al 4 o el 5%.

Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España, afirma que si los precios bajan más del 30% le entregará las llaves al banco. Otros como él ya lo han hecho. La morosidad está aumentando rápido. Los bancos españoles han comprado en los últimos meses inmuebles por valor de 5.000 millones de euros, según cálculos de Credit Suisse. Es probable que la cifra siga subiendo. -