Llegan las nuevas sociedades de alquiler cotizadas

En la presentación de su plan de refinanciación, el presidente de Colonial, Juan José Brugera, se expresó así ante la pregunta de si estaría interesado en que la empresa se acogiera a la figura del REIT. "¡Hombre...!", afirmó con la expresión de un sí rotundo. Porque los mercados de valores españoles la tendrán previsiblemente a partir del año que viene. Los REIT (del inglés real estate investment trust) llegan a España bajo el nombre de Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Se trata de un instrumento financiero materializado en sociedades cotizadas que poseen y gestionan inmuebles en alquiler. Además cuentan con una fiscalidad muy ventajosa: están exentos del impuesto de sociedades, puesto que es el accionista quien tributa. Colonial encaja en este perfil: el 80% de su patrimonio lo constituyen oficinas en alquiler.

Sólo el 11% de los inmuebles de todo el mundo están titulizados

El primer informe que ha presentado el vicepresidente económico, Pedro Solbes, al Gobierno ha sido acogido con satisfacción por el sector, que temía que el Ejecutivo impusiera cuotas de inversión en vivienda -como en los fondos inmobiliarios- que los hiciera demasiado rígidos. Pero los requisitos que constaban en el informe no distan demasiado del resto de sociedades de alquiler europeas.

Los primeros REIT nacieron en 1960 en Estados Unidos para dar mayor liquidez y transparencia a las transacciones de inmuebles. Puesto que estas sociedades cotizan, las compraventas de acciones pueden ser diarias, lo cual no es factible con un edificio. Sólo en los cinco mayores mercados donde operan (EE UU, Australia, Japón, Canadá y Francia), la cotización de los REIT sumaba a finales de 2007 más de 600.000 millones de euros, según

PricewaterhouseCoopers (PwC). EE UU suponía más de la mitad.

La legislación de las sociedades españolas estará a medio camino entre la francesa y la alemana. Su activo deberá estar invertido en un 75% de edificios urbanos de propiedad destinados al alquiler, pero sin restricciones acerca del segmento. Podrán ser viviendas, locales comerciales, residencias para mayores o de estudiantes, oficinas, hoteles o garajes. Como en Francia, estarán obligadas a cotizar en Bolsa, deberán tener un capital mínimo de 15 millones de euros y distribuirán como dividendo al menos el 90% de los rendimientos y de las plusvalías.

La duda está en si es buena idea lanzarlos en plena crisis inmobiliaria. "Sin duda, el éxito que pueden tener no es el mismo que en pleno boom. Siempre suben más al calor de lo que sucede. Pero si el precio es atractivo, puede ser un instrumento estupendo", afirma la analista de Atlas Capital Marta Díaz-Bajo.

La pérdida de capitalización bursátil de las inmobiliarias, de alrededor de un 35% este año, también es un obstáculo. El director de Capital Markets de CB Richard Ellis, Adolfo Ramírez-Escudero, explica que el descuento con el que cotizan las inmobiliarias ya se come por sí solo la rebaja en el impuesto de sociedades. "Si se suman otros gastos, como el cambio de estructura, para algunos no será buen momento", afirma.

Pero los analistas coinciden en que España no puede permitirse desechar estas sociedades, más cuando varias empresas y asociaciones están planteando en Europa la creación de una legislación común para REIT. Hasta ahora, el capital español había acudido a Francia. El primer REIT galo, allí denominado SIIC, salió a Bolsa en 2003. Enseguida fueron las empresas españolas, atraídas por su fiscalidad.

Las grandes inmobiliarias se lanzaron a por SIIC. Colonial adquirió Société Foncière Lyonnaise,

Metrovacesa se hizo con Gecina y Sacyr Vallehermoso, con Eiffage. Luego tuvieron que desinvertir porque Francia legisló para que ningún inversor tuviera más de un 60% de una SIIC. "Fue una norma con sabor español. Lo hicieron porque el dividendo de los accionistas no tributaba allí", sostiene el profesor de IESE, José Luis Suárez.

"Cuando Francia sacó estas sociedades el precio de los activos estaba en alza, y ahora estamos en una situación contraria, pero es una cuestión de oportunidad. Si no tenemos estos instrumentos, quedan limitadas posibles operaciones de inversión extranjeras", sostiene Santiago Barrenechea, socio de PwC.

Antes de la crisis, el potencial de los REIT era muy amplio. Sólo el 11% de los inmuebles globales está titulizado, mientras que el resto está en manos de privados, estima Atlas Capital. Se calcula, además, que el crecimiento de este mercado debe ser de un 10% cada cinco años, por lo que podría superar el billón de euros en 2010.

Su introducción en España fue planteada por el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, como un revulsivo para el maltrecho mercado inmobiliario. Fuentes del sector coinciden en que puede ser una oportunidad para que una sociedad se haga con inmuebles de viviendas que están sin vender y que quiera sacar al mercado de alquiler. Sin embargo, Ramírez-Escudero advierte de que los interesados en sacar a Bolsa una sociedad de alquiler deberán cuidar que sea atractiva. "No podrán lanzar cualquier producto. No podrán ser pisos, deberán definir un perímetro de activos de edificios enteros", asegura.

Todavía falta por ver varios detalles. Por ejemplo, cuál será el máximo de participaciones que podrá tener el principal accionista o la forma por la cual sociedades patrimonialistas ya existentes (como Testa o Colonial) podrían acogerse al régimen REIT. Según el Gobierno, la respuesta llegará antes de final de año, cuando se presentará al Congreso su regulación como proyecto de ley. El sector espera que el Ejecutivo avance de acuerdo con el primer borrador para que los REIT españoles sean flexibles. Es decir, que puedan invertir en lo que quieran, sin las cuotas por segmentos que no han permitido despuntar a los fondos inmobiliarios.