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Tribuna:

Si bajan los precios, se acorta el ajuste

El inicio de la gestión del nuevo Gobierno, tras las elecciones generales de marzo de 2008, ha coincidido con la realidad de una situación de evidente exceso de oferta en el mercado de vivienda. Persiste, además, el problema del acceso a la vivienda para una amplia proporción de los nuevos hogares que pueden formarse en España.

La menor demanda está provocando un amplio descenso de las viviendas iniciadas. Ello repercutirá a la baja sobre la inversión en vivienda (básicamente obra construida) y sobre el empleo en la construcción. Por otra parte, a pesar de la efectiva puesta en marcha entre 2004 y 2008 de las actuaciones de política de vivienda previstas en el programa electoral socialista de 2004, aún les resulta complicado el acceso a la vivienda a los jóvenes. Esta situación obliga a repasar los aspectos de dicha política más necesitados de actualización en un contexto de demanda debilitada.

Debe mantenerse la vivienda protegida de diseño estatal junto con las actuaciones autonómicas

Conviene avanzar en la equiparación fiscal entre vivienda en propiedad y en alquiler

Tras haberse registrado en España durante la década que terminó en 2007 un volumen medio de más de 600.000 viviendas iniciadas cada año, así como un aumento medio anual de los precios de venta del 11,5% y de una aportación media de la inversión en vivienda al crecimiento del PIB de casi un punto porcentual en dicho periodo, la situación ha cambiado de forma espectacular en 2008.

El aumento registrado entre 2005 y 2008 de los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda en unos dos puntos y medio porcentuales, el fin de las expectativas de revalorización continua de la vivienda, con la desaparición del adquirente inversor; la realidad de unos precios de venta lejanos respecto de los niveles de ingresos de los hogares, y el notable ajuste crediticio posterior al verano de 2007, explican el descenso de las compras de vivienda.

Sin entrar a analizar el alcance de la sobrevaloración media de los precios de venta de las viviendas en España en 2008, el proceso de ajuste se acortaría en el tiempo y la actividad constructora tardaría menos en alcanzar niveles normales de tener lugar un descenso significativo de los precios. De lo contrario, el ajuste se prolongará más tiempo, con mayores consecuencias sobre la inversión en vivienda y sobre el crecimiento de la economía.

Las actuaciones públicas orientadas a conseguir un crecimiento más entonado de la economía española deberán estar, pues, atentas al mantenimiento de la actividad constructora en el segmento de vivienda asequible. El carácter de inmuebles de las viviendas permite la simultaneidad de situaciones de claro exceso de oferta con situaciones diferentes en las áreas metropolitanas más dinámicas. Una vez normalizada la situación de las entidades financieras, se tardará en retornar a situaciones expansivas del mercado de vivienda, a la vista de la sequía del ahorro procedente del resto del mundo.

Las Administraciones públicas no deben favorecer que se construyan viviendas en volúmenes superiores a lo que el mercado es capaz de absorber. El apoyo del Gobierno al crecimiento basado en actividades alternativas a la construcción residencial debería llevar a los ayuntamientos a limitar las importantes superficies de suelo calificadas como de urbanizable residencial. El logro de una mayor diversificación de la actividad productiva es un auténtico reto para la economía española.

Entre 2004 y 2008, el Gobierno aplicó las actuaciones previstas en el detallado programa electoral socialista sobre vivienda de 2004. El nuevo plan estatal de vivienda 2005-08, la creación de la Sociedad para el Alquiler, la nueva Ley del Suelo de 2007, la reintroducción de la desgravación fiscal al acceso a la vivienda en alquiler, la creación de la subvención a los arrendatarios jóvenes de niveles bajos de ingresos y la reforma de la ley hipotecaria fueron los hitos más trascendentes introducidos a partir del programa electoral de 2004.

Sin embargo, los ritmos de implantación de dichas medidas resultaron menos rápidos de lo previsto; en especial, la implantación del nuevo plan estatal y su negociación con las autonomías. La nueva Ley del Suelo, aprobada al final de la legislatura, al establecer que se debe urbanizar sólo el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, puede contribuir al objetivo de diversificación económica citado. En 2008 importa conseguir la implantación efectiva de la ley citada en todas las autonomías, cuyo contenido racionalizaría la práctica urbanística de los ayuntamientos.

En la etapa final del periodo de Gobierno 2004-08 se ha apreciado una fuerte orientación del Ejecutivo hacia el reforzamiento del mercado de alquiler. Dicha actuación parece estar produciendo un mayor número de contratos de arrendamiento de viviendas, lo que es positivo. Es posible extender dichas ayudas a otros intervalos de edad. Sin embargo, en este momento resulta trascendente garantizar la financiación crediticia al programa 2008 del Plan 2005- 2008, a la vista del endurecimiento general de las condiciones de financiación presente en este ejercicio. La cobertura financiera de las nuevas actuaciones protegidas previstas para 2008 requiere de unos 8.000 millones de euros en nuevos préstamos convenidos.

Un nuevo Plan Estatal de Vivienda, a implantar desde 2009, debe de simplificar el número de actuaciones protegidas, manteniendo la vivienda protegida de diseño estatal. Se debe avanzar más en la equiparación fiscal entre la propiedad y el alquiler. El refuerzo del alquiler debe realizarse manteniendo el núcleo básico de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.

Las viviendas de precio accesible disminuyeron durante la década citada de intenso crecimiento inmobiliario. El posible descenso de los precios convertirá numerosas viviendas en más accesibles. La actual crisis, que puede impulsar una nueva regulación financiera, también debería servir para actualizar la política de vivienda. Esta última no debe de perder de vista el objetivo básico de hacer más asequible el acceso a la vivienda, en propiedad o en alquiler, mediante vivienda nueva o mediante vivienda usada.

La situación del mercado de la vivienda y la crisis financiera están en el origen de la acusada desaceleración del crecimiento de la economía española en 2008. La desaceleración se debe corregir poniendo en marcha actuaciones de signo netamente expansivo sobre la producción interna, a la vez que se actualiza el contenido de los principales componentes de la política de vivienda. Es importante no perder de vista la consecución de un cumplimiento razonable del último ejercicio del Plan de Vivienda todavía vigente, lo que pasa por garantizar la correspondiente financiación crediticia.

Julio Rodríguez López es gerente de la Universidad de Alcalá y ex presidente del Banco Hipotecario de España.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 11 de mayo de 2008