El cambio de ciclo del mercado de vivienda: el retorno de los jabalies

Algunos países europeos (España, Irlanda, Reino Unido) están experimentando en 2008 un cambio significativo en el mercado de vivienda. La experiencia de EE UU después de 2005 salta a la vista. La debilidad del mercado de la vivienda afecta al crecimiento del conjunto de la economía, a través del descenso de la construcción residencial y de la incidencia negativa sobre el consumo de unos precios de vivienda que no crecerán en este año.

2008 será un ejercicio menos positivo en cuanto a crecimiento que los anteriores. El Fondo Monetario Internacional, en sus Previsiones Económicas del otoño de 2007 ("What risks do housing markets pose to global growth?", páginas 72-75), señaló que las restricciones crediticias iniciadas en el verano de 2007 afectan a los hogares, frenan la demanda de vivienda y el aumento de los precios. Los países más afectados por el cambio del ciclo de la vivienda, según el estudio, pueden ser los que tienen un mayor peso de la inversión en vivienda dentro del PIB y también aquellos en los que el componente especulativo haya ejercido más influencia sobre los aumentos de precios de vivienda registrados en el periodo de auge.

"La ayuda pública debe de encaminarse a reforzar actividades competitivas y no contribuir a que salgan al mercado viviendas que tardarán en venderse"

En EE UU los impagos de hipotecas subprime han ocasionado muchas subastas de los pisos empleados como garantía, puesto que allí la ejecución de préstamos morosos se realiza con notable celeridad. En 2008 la sombra de nuevas subastas se extiende sobre numerosos hogares. "No hacer nada no es la única alternativa a rescatar a las partes que nos metieron en este embrollo. Digamos no a los rescates, pero ayudemos a los prestatarios a conseguir un arreglo". Paúl Krugman (New York Times, 17-08-2008)

Se han puesto en marcha en EE UU programas gubernamentales para ayudar a los prestatarios con riesgos de que sus viviendas se subasten, junto a ayudas fiscales más generalizadas. Las actuaciones públicas previstas, que elevan la solvencia de los prestatarios, refuerzan los niveles de capital de los bancos más afectados por la mayor morosidad del crédito destinado a compra de vivienda.

Llama la atención lo inadecuado del diagnóstico de lo sucedido en España cuando se analiza la evolución del mercado de vivienda entre 1998 y 2007. Se buscan las culpas en supuestas restricciones al uso del suelo, cuando es evidente que en ese periodo el crédito bancario pasó por una etapa de exceso. Junto al intenso endeudamiento derivado de la promoción inmobiliaria, numerosas promotoras adquirieron empresas apelando al crédito bancario, que también ha permitido efectuar compras masivas de suelo. No ha habido, en general, restricción de oferta. Lo sucedido responde de lleno a una inflación de demanda facilitada por el barato y abundante crédito bancario.

El auge inmobiliario estuvo, pues, muy vinculado "con el incremento sin precedentes en la oferta de liquidez por parte de los principales bancos centrales, que crearon un contexto de amplios recursos prestables y de bajos tipos de interés" (Daniel Gros, "¿el próximo es el mercado inmobiliario de Europa?", Expansión, 12-2-2008).

¿Cómo puede hablarse en serio de restricciones a la oferta de vivienda en España cuando sólo en el trienio 2005-2007 (sólo se dispone de datos de los nueve primeros meses de este último año) se terminaron 1.720.400 viviendas (datos del Ministerio de Vivienda) en España mientras que las ventas de viviendas de nueva construcción (datos de los Registros de la Propiedad) ascendieron en el mismo periodo a algo menos de 1.100.000? Se construyó en dicho periodo un 58% más de lo vendido, proporción que fue de 3,3 veces en Castilla-La Mancha y de 2,2 veces en Murcia.

En cifras absolutas, la oferta de viviendas superó a la demanda en más de 111.000 viviendas en la Comunidad Valenciana y en casi 100.000 en Madrid durante el trienio en cuestión. La costa mediterránea y la proximidad de Madrid han sido los mayores focos de construcción de nuevas viviendas en España. Quedó una zona intermedia entre ambas localizaciones en la que el volumen de construcción efectuado fue menos intenso, pero en el que la oferta de nuevas viviendas también superó ampliamente a la demanda.

Los momentos precedentes más destacados de cambio de signo en el mercado de vivienda en España en los últimos años fueron los de 1974, consecuente con el brutal aumento de los precios del petróleo en diciembre de 1973 y el de 1990, tras la evidencia de que iba a ser precisa una guerra para desalojar a Irak de Kuwait, tras la invasión del emirato por las tropas de Sadam Husseim. El ciclo actual se parece mucho más al de 1990 en cuanto a intensidad y duración previsible, pero tiene un aspecto común con el de 1974, y es la destacada sobreoferta generada de nuevas viviendas, como lo confirma el que la cifra de las iniciadas en España en 1973 tardó unos 30 años en superarse.

A pesar de la sobreoferta de viviendas parece querer mantenerse en España un nivel intenso de actividad constructora residencial. Dicho talante se advierte sobre todo en la constante proliferación de nuevos planes locales de urbanismo donde se anticipan aumentos de población a todas luces exagerados. Frente a tan abundante voluntad municipal de oferta, el adquirente inversor ha desaparecido de la demanda. Los nuevos hogares que se dice se crearán cada año no son una previsión rigurosa. No basta con tener la edad para crear un hogar. Es imprescindible tener un empleo para decidirse a adquirir o a alquilar una vivienda.

En este contexto, y en línea con la posición del Ministro de Economía y Hacienda, las ayudas públicas deben de encaminarse más a reforzar actividades competitivas y no a contribuir a que salgan al mercado nuevas viviendas que tardarán en venderse, sin perder de vista la situación de los hogares más endeudados. En este contexto destaca el anuncio en Francia, por parte del presidente Sarkosy, de la creación de un fondo de reindustrialización para apoyar la implantación de empresas en territorios afectados por la deslocalización industrial.

Ante el cambio de signo del ciclo de la vivienda, se han dejado de cultivar en España importantes extensiones de suelo, sin que esté previsto edificar sobre ellas en mucho tiempo. De ese modo, la hierba y la maleza cubren tierras que hasta hace poco se destinaron a cultivos que aún podrían ser rentables. Los jabalíes han vuelto a las vegas más próximas a las montañas, ante lo abundante de los pastos aparecidos. Dicha circunstancia no se producía desde hace muchos años en lo que queda de vegas litorales y en muchos puntos de España, no sólo de la costa mediterránea. Parece evidente que esos terrenos merecen un destino más productivo que el que ahora se ofrece.

Julio Rodríguez López es economista y estadístico. Gerente de la Universidad de Alcalá.