"Tenemos 3.420 millones en activos y muy poca deuda"

Hemos alumbrado una compañía muy solvente, que queremos que destaque por su transparencia, dedicada al negocio inmobiliario integral y con grandes perspectivas de crecimiento dentro y fuera de España". Así se expresa el presidente de Afirma Grupo Inmobiliario, Félix Abánades, la nueva compañía resultante de la proyectada fusión de Rayet Promoción, Lanscape y Astroc, y otras dieciséis sociedades, refrendada el jueves por la junta general de accionistas de Astroc. La junta aprobó también una ampliación de capital de 842 millones que permitirá capitalizar el préstamo participativo de 431 millones y la participación en la ampliación de todos los accionistas de Astroc que lo deseen. El precio de emisión será en torno a cinco euros por acción (en cualquier caso siempre con prima para el inversor) y se hará, previsiblemente, en el segundo trimestre.

"La nueva inmobiliaria tiene presencia en todas las líneas de actividad: promoción, patrimonio, gestión de suelo y urbanización"

"Los ingresos de Afirma rondarán los 1.200 millones de euros en 2012 y el resultado operativo bruto superará los 240 millones de euros"

"No nos entendimos con Bañuelos, queríamos irnos, y en marzo pactamos venderle el 5% de Astroc a un precio muy inferior al de cotización"

Para la fusión, pendiente aún de la pertinente autorización de la CNMV, Rayet se acoge a una de las exenciones previstas a la obligación de formular una OPA por la totalidad del capital de Astroc. Rayet no cree que vaya a tener problemas en la CNMV, pero si los hubiese reduciría su participación al límite legal -por debajo del 30%- para no lanzar la OPA y seguiría adelante con la fusión.

Félix Abánades, presidente y dueño del Grupo Rayet, que va a ser el socio mayoritario de Afirma con el 40,3% del capital (Nozar va tener un 17,9% y CV Capital, sociedad del expresidente y fundador de Astroc, un 17%), es un empresario que acaba de cumplir 45 años y que ha levantado un potente grupo industrial en pocos años desde una constructora de Guadalajara, pequeña y en crisis, a la que se incorporó en su día como consultor.

Pregunta. ¿Qué es Afirma?

Respuesta. Una de las inmobiliarias de referencia en el mercado con unos activos de 3.420 millones de euros, de los que el suelo aporta 2.500 millones, y uno de los ratios de endeudamiento más bajos del sector. Pero antes de hablar de cifras, me gustaría comentar tres rasgos que van a caracterizarla: transparencia, modelo de negocio y estructura de balance.

La transparencia la hemos empezado ya a demostrar al incorporar al consejo relevantes profesionales independientes y confiarles la presidencia y el control de las comisiones de auditoria y nombramientos. Afirma va a trasladar al mercado permanentemente sus datos para que se la pueda valorar.

P. ¿Y el modelo de negocio?

R. El de una inmobiliaria integral. Afirma va a estar presente en todas las líneas de actividad: promoción (residencial, industrial y terciaria), patrimonio; y, por supuesto, gestión de suelo y urbanización, destinada básicamente a proveer de producto a la compañía. La venta de suelo queremos que alcance en el 2012 el 20% de la facturación. El 60% vendrá del área de promoción residencial y el resto será patrimonio de alquiler y otros productos inmobiliarios (terciario, industriales, oficinas...).

P. Estructura del balance.

R. Afirma va a ser muy solvente desde el primer día. Así, ya en 2008, está previsto que cierre el balance, con las ampliaciones de capital aprobadas, las plusvalías que depara la propia fusión de las compañías y los fondos propios que aportan las empresas fusionadas, con un ratio de fondos propios sobre deuda del 0,9%, de deuda financiera neta. Creo que no hay ninguna compañía, incluso cotizada, que tenga esos ratios. La deuda se va a situar entre el 40% y el 45% del valor de los activos.

Para 2008 tenemos ya preventas que garantizan los números que hemos presentado: El 90% de los activos de suelo es de carácter urbano y finalista, casi todo primera vivienda; hay 1.200.000 metros cuadrados de carácter industrial y terciario; y casi 4.000 viviendas protegidas para ejecutar. Afirma es una gran compañía y una plataforma para crecer.

P. Puede especificar más.

R. Hemos elaborado un plan de negocio en el que estimamos que los ingresos de Afirma en 2012 rondarán los 1.200 millones, de los que un 25% se espera que provengan del exterior, y que el resultado operativo bruto supere los 240 millones. Se van a invertir mil millones a partir de 2010.

P. Bien está lo que bien acaba, pero da la impresión de que cuando se asociaron hace 15 meses con Enrique Bañuelos dando entrada a Astroc en su inmobiliaria Rayet Promoción y tomando ustedes a su vez un 5% de la citada Astroc no sabían dónde se metían ni con quién se jugaban los cuartos. Ítem más, en marzo pactaron la venta de su participación en Astroc y al mes siguiente no sólo no cierran la transacción sino que toman más capital y más riesgo en Astroc.

R. Las cosas no han sido como en principio se preveían. Con Enrique Bañuelos llegamos a un acuerdo de venta de Rayet Promoción en el que se contemplaba la posibilidad de que saliéramos de la compañía en un tiempo determinado. Teníamos una put para poder venderle el resto del capital bien en efectivo, en dinero, o bien, en diciembre, segregando parte de los activos inmobiliarios. Es verdad que inicialmente consideramos la posibilidad de ser socios y también la posibilidad de salir de la compañía. Y que al tiempo compramos un 5% de Astroc porque queríamos convivir en esta compañía un tiempo y ver la posibilidad de hacer cosas juntos.

P. Y al final van a hacer cosas junto a Astroc, pero sin Bañuelos en el timón y llevando las riendas.

R. Inicialmente no teníamos la percepción de que los acuerdos terminarían siendo una compra en dos plazos. Lo cierto es que no hubo entendimiento casi desde el principio y que en marzo decidimos proponerle a Bañuelos que nos comprara el 5% de Astroc. Firmamos un contrato con varios hitos de pago, a un precio por acción que estaba en aquel momento bastante por debajo del precio de cotización, pero nosotros lo que queríamos era marcharnos.

P. Un contrato incumplido.

R. El repentino desplome de la cotización de Astroc le hizo imposible o muy difícil a Bañuelos el cumplirlo. A partir de ahí nosotros sólo teníamos dos salidas. Ejecutar el contrato con lo que agravábamos la situación de Astroc. O, y eso es lo que al final hicimos, explorar la posibilidad de involucrarnos más en el capital y la gestión de Astroc. Tomamos un 5% más de la compañía y yo entré en su Consejo de Administración a finales de junio. A partir de ahí las cosas empezaron a cambiar.

P. De la mano de Nozar.

R. Nozar tomó el 24,5%, nosotros asumimos el 10%. Pero el primer paso lo dio Rayet. La idea no fue otra que comprometernos todos los socios en la tarea de remontar la compañía y sacarla a flote de una situación muy complicada en la que ya empezaba a estar.

P. ¿Cuándo se enteran de que buena parte de los resultados y la facturación de Astroc en 2006 respondía a operaciones de compraventa entre la inmobiliaria y la sociedad patrimonial de su presidente y mayor accionista?

R. Nosotros entramos ahí en el Consejo de Administración de Astroc a final de junio, después de la Junta General de Accionistas, y a partir de ahí tuvimos conocimiento de una serie de operaciones que se habían caído, de contratos de compraventa firmados y declarados en 2006 pero que se tenían que retrotraer porque el comprador no las había ejercicio. Las operaciones a las que se refiere fueron del ejercicio 2006. Creo que se hicieron públicas como hechos relevantes y que constaban en la memoria de 2006. Pero le contesto. Nos enteramos casi a la vez que el público en general cuando se difundió el informe de auditoría.