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Reportaje:ANTE EL NUEVO AÑO

La burbuja inmobiliaria se desinfla

La deuda y las caídas en la demanda y en el valor de sus activos castigan a las compañías

El lobo, como en la fábula de Esopo pero en forma de pinchazo de la burbuja, finalmente, ha llegado al mercado inmobiliario y se ha llevado en dos bocados potenciales plusvalías de muchos inversores que habían confiado en algunas de las compañías del sector, buena parte del valor de sus activos -que están siendo revisados a la baja por consultoras como CB Richard Ellis y por buena parte de la banca-, y ha puesto en riesgo la supervivencia de algunas de ellas por esas heridas y por la enorme deuda que han acumulado hasta hace unos meses alentadas por unos bajos tipos de interés y la demanda de vivienda.

Un escenario que ha cambiado radicalmente. Las inmobiliarias españolas que el año pasado protagonizaron el 40% de las salidas al parqué (Renta Corporación, Parquesol, Riofisa y Astroc), varias OPA y fusiones (Inmocaral sobre Colonial, Martinsa sobre Fadesa, San José sobre Parquesol y Reyal sobre Urbis), varias ampliaciones de capital (Inmocaral y Urbas, entre otras) y grandes adquisiciones, han comenzado a purgar los excesos.

Martinsa Fadesa y Colonial se aprestan a vender activos y buscan nuevos socios para aliviar el peso de la deuda en sus balances

Las inmobiliarias coparon el año pasado el 40% de las salidas a Bolsa, pero en 2007 únicamente Realia se ha incorporado al parqué

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En 2007 solo Realia, la inmobiliaria cuyo control comparten FCC y Caja Madrid, ha salido a Bolsa -Tremón ha protagonizado dos gatillazos en su anunciado desembarco en el parqué- y además es la única entre las grandes que no registra grandes pérdidas en su cotización.

Peor le ha ido a la catalana Habitat, que se hizo hace ahora un año con la división inmobiliaria de Ferrovial por 2.200 millones de euros (incluidos 600 millones de deuda). El jueves, en junta extraordinaria de accionistas y con la espada de Damocles del inicio de un proceso concursal, logró arrancar un compromiso in extremis con los bancos, que en su día le concedieron un crédito de 1.745 millones, que le da un pequeño respiro, hasta enero, con vistas al cumplimiento de sus obligaciones financieras. Un camino, el del proceso concursal, ya ha recorrido la valenciana Llanera que lo solicitó en octubre ante la negativa de la banca a reestructurar su deuda.

El primer aviso de lo que se venía encima, aunque muchos lo tomaron a la ligera con el argumento de que era un hecho aislado, lo protagonizó la también inmobiliaria valenciana Astroc a mediados de abril. Su cotización cayó un 42% en un día al trascender una auditoría que reveló las maniobras de su fundador, Enrique Bañuelos, para maquillar el balance. Desde entonces no levanta cabeza y baraja, incluso, un cambio de nombre. CV Capital, una sociedad de Bañuelos, posee el 30% de Astroc, pero esa participación se reducirá al 17% tras el proceso de fusión con Rayet. Félix Abánades, presidente de Rayet, se convertirá con el 40% en su primer accionista.

La epidemia, en mayor o menor medida, afecta al grueso de las inmobiliarias. Sus gestores se aprestan a enajenar activos para aliviar el peso del endeudamiento financiero en sus balances, que según algunos expertos puede superar los 280.000 millones de euros y de esa cantidad el 40% es sobreendeudamiento.

Colonial, una de las compañías con mayor nivel de endeudamiento sobre activos (66%), cerró en abril la refinanciación de su deuda a largo plazo por 7.200 millones con varios bancos internacionales. Ese crédito incluía toda la deuda refinanciable y 2.000 millones de euros necesarios para la adquisición de Riofisa, con un plazo de amortización de cinco años. El endurecimiento de las condiciones crediticias, tras el estallido de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, ha llevado a su presidente, Luis Portillo, a barajar la posible entrada de otros socios (Joaquín Rivero y Gecina) y la venta de activos.

Tres cuartos de lo mismo le ocurre a Martinsa Fadesa. La promotora de Fernando Martín ha puesto a la venta activos por valor de 1.000 millones de euros y se ha desprendido del 50% de su filial Fadesa Maroc.

El endurecimiento del escenario crediticio y de actividad, y las seguridades exigidas por el regulador francés del mercado bursátil, ha reabierto la guerra entre Rivero y la familia Sanahuja con acusaciones mutuas de incumplimiento del divorcio pactado de la matriz española Metrovacesa y su filial francesa Gecina.

Las constructoras plantan sus cimientos en Estados Unidos

Las constructoras, que llevan años diversificando actividades y mercados en prevención del fin del boom inmobiliario y de una caída de las inversiones públicas en España, han pisado el acelerador en 2007.

OHL se ha convertido en el mayor operador de autopistas de Brasil, en un operador relevante en México y está buscando en EE UU, donde cuenta desde 2006 son dos constructoras y ha ganado varios contratos de obra civil, la compra de una tercera constructora.

ACS entró en marzo en la alemana Hochtief, tercera constructora mundial, y se convirtió con una inversión de 1.264 millones en accionista de referencia. Con esta compra, ACS busca aprovecharse de su presencia en EE UU y Asia.

La apuesta de FCC por EE UU en los mercados de mobiliario urbano, concesiones de infraestructuras y construcción también ha dado un paso de gigante en 2007.

Ferrovial, dueña del operador aeroportuario británico BAA, donde tiene problemas tarifarios con las autoridades, ha retrasado a 2008 la refinanciación de la deuda contraída (13.000 millones de euros) por la compra de dicho grupo, pero ha reforzado al tiempo su expansión en las islas Británicas y en EE UU a través de sus filiales Amey (servicios) y Cintra (autopistas).

Acciona ha seguido la misma ruta en su diversificación geográfica, pero se ha centrado más este año en el ámbito de la energía.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 30 de diciembre de 2007

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