El precio de una vivienda digna y protegida

En pleno hundimiento del boom inmobiliario y con claros síntomas de agotamiento de un mercado de vivienda con precios por las nubes, el anteproyecto de ley del Derecho a la Vivienda aprobado la pasada semana por la Junta ha reabierto el debate del precio de los pisos y sobre todo ha reactivado al sector que construye la llamada VPO, la Vivienda de Protección Oficial.

Emvisesa y Dolmen son dos claros ejemplos de eficiencia en la gestión y construcción de VPO. Uno desde el sector público y otro desde el privado. Ambos señalan un único culpable de la brutal especulación en la que se han movido en los últimos años los precios de las viviendas libres: el precio del suelo. Pero ambas, afirman que es posible construir viviendas más que dignas a precios que van desde los 700 a los 1.700 euros el metro cuadrado útil construido.

La futura ley garantizará que la administración andaluza facilitará a sus ciudadanos el acceso a la vivienda a unos precios fijos para unos determinados niveles de renta (5,5 veces el IPREM, unos 3.000 euros mensuales) y con unos determinados requisitos. Con ello, los andaluces no tendrán que destinar más de un tercio de su salario a la compra de su vivienda o del 25% en el caso del alquiler.

En el cuadro adjunto se muestra un ejemplo tipo de lo que cuesta, según la zona o municipio de que se trate, el acceso de una VPO en Andalucía, así como las ayudas e hipotecas subsidiadas a las que los ciudadanos pueden acogerse.

Los actuales gestores de Emvisesa, la empresa municipal de vivieda de Sevilla, explican cómo han conseguido en menos de cuatro años convertir una empresa en quiebra técnica en 2003 a ser líder entre las públicas de Andalucía en construcción y gestión de VPO. Y además lograr beneficios superiores a 3,5 millones de euros, reinvertidos en capitalizar la sociedad y en la construcción de equipamientos públicos. Juan Carlos de León Carrillo, director gerente de Emvisesa, señala que el plan municipal para 2003-2007 ha logrado la promoción y construcción de 15.453 viviendas, de las cuales la empresa pública ha promovido directamente más de 6.700. El resto, mediante concursos de venta de suelo de patrimonio municipal, las ha promovido el sector privado.

El secreto, según Juan Carlos León, fue diseñar un proceso de gestión integral "de principio a fin en cada obra". Para ello, Emvisesa creo un registro valorado de arquitectos, con más de 70 equipos, a los que van otorgando los proyectos y a los que somenten a un control de seguimiento en cada fase del proceso de construcción de las viviendas. Además, las adjudicaciones realizadas a constructoras por concurso, tienen un precio cerrado, y se mantiene hasta el final un seguimiento del proceso de construcción para evitar demoras y desvíos presupuestarios.

Así, el gerente de Emvisesa, cuya empresa lleva invertidos más de 500 millones de euros en la promoción pública desde 2004, afirma que el coste de construcción del metro cuadrado útil se sitúa en los 1.000 euros a los que hay que sumar otros 100 euros de costes operativos. León reconoce que en su caso, el disponer de suelo de propiedad municipal permite un mejor precio, aunque al mismo tiempo presume de que sus viviendas disponen de mejores calidades.

Para el nuevo plan 2008-2011, Envisesa tiene previsto construir inicialmente otras 18.000 viviendas de VPO, más otras 4.000 aún no programadas en terrenos que se pretenden liberalizar. El PGOU de Sevilla ha previsto una reserva de suelo destinado a VPO del 41,2%, muy por encima del límite legal establecido en el 30% por la nueva normativa autonómica.

Desde la perspectiva privada, Antonio González Lara, director general de Dolmen, el principal problema de la VPO es el encarecimiento del precio del suelo público. Dolmen lleva más de ocho años construyendo exclusivamente viviedas protegidas, y además con una orientación hacia las comarcas alejadas de las grandes áreas metropolitanas y hacia el régimen especial, es decir las viviendas dirigidas a las rentas más bajas. En 2007 acabarán 3.800 viviendas (el 60% en Andalucía) y su cartera de proyectos supera las 10.500. Para 2007 tienen prevista una facturación de 320 millones de euros, con 23% de crecimiento.

González explica que Dolmen ha conseguido una gran eficacia en la construcción de VPO a base de la integración de todos los procesos: desde la determinación del suelo a construir hasta la entrega de llaves. "Hemos conseguido, si puede decirse así, lograr la construcción de viviendas en serie".

El director de Dolmen afirma que el precio del suelo es el que determina, en este tipo de vivienda, la rentabilidad o no del negocio, y es el motivo por el que la iniciativa privada no está volcado. Así, explica que muchas administraciones y municipios sacan al mercado suelo para construir VPO y acaban especulando. Pese a que por ley este precio de venta no puede repercutir en más de un 15% sobre el precio final de la viviendas, los municipios amplian la capacidad de edificación para por ejemplo hacer más aparcamientos, que se pueden vender libremente, o para locales comerciales, y así elevan el precio final del suelo.

No obstante, González que aún no conoce a fondo el anteproyecto de ley cree que puede ser beneficioso para el sector, porque "si el precio del suelo es razonable, hay capacidad para hacer VPO".