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Negocio urbanístico en el Manzanares

Adiós al Calderón

El último proyecto para derribar el estadio incluye cinco torres que albergarán 1.600 pisos

El Atlético de Madrid se queda sin referentes. Primero fue la marcha al Liverpool de Fernando Torres. Ahora la venta del Calderón. La dirección del club ha presentado al Ayuntamiento tres proyectos para vender el estadio. El último de ellos, en el que ahora se trabaja tras el rechazo de los dos primeros, contempla la construcción de cinco torres, la más alta de 17 pisos. La primera versión del proyecto incluía dos torres de pisos de 30 plantas, otras tres de 19 y la desaparición de un instituto. La cervecera Mahou, vecina del club, y éste exigían una edificabilidad a sus 92.297 metros, pero el municipio consideró que así no quedaba garantizada una "adecuada calidad y correcta integración en el entorno urbano". La idea original era levantar 2.200 pisos. Ahora se barajan unos 1.600.

La deuda del club asciende a 440 millones y el proyecto actual le reportaría 120

La pelota está en el tejado del alcalde, Alberto Ruiz-Gallardón, y de Pilar Martínez. La concejal de Gobierno de Urbanismo, Vivienda e Infraestructuras recibió el 6 de noviembre de 2006 un fax firmado por Miguel Ángel Gil Marín, consejero delegado y máximo accionista del Atlético, y Juan Gervás, presidente de la Mahou, donde le adelantaban las personas que se encargarían de la "presentación de propuestas urbanísticas de la posible reordenación del ámbito Mahou-Calderón, los arquitectos doña Begoña Díaz-Urgorri Emparanza y don León Benacerraf", recogía el escrito.

El club, sin embargo, sostiene que no presentó ningún plan hasta hace 10 días. "No lo hicimos en noviembre porque estábamos a pocos meses de las elecciones", afirman desde el Atlético. Pese a lo afirmado por el club, fuentes cercanas a Urbanismo confirman que "han sido tres los planos presentados por el club desde entonces". Los tres pueden ser vistos en la imagen.

El Ayuntamiento no tiene prisa en sacar adelante el proyecto. "Si hay un momento en que llegamos a un acuerdo, bien. Pero, como dijo el alcalde, lo que tienen que hacer es pedir la recalificación de la zona", precisa un portavoz. Lo que éste no quiere aclarar es si habrá quórum antes o después de las vacaciones de agosto. "Igual es el lunes que viene, o igual en unos meses", esquiva. Una cosa está clara: las tres propuestas versan sobre el futuro de la conexión del centro de la ciudad con el Proyecto Madrid Río, desde la glorieta de la Puerta de Toledo por el paseo de Pontones hasta la plaza de Francisco Morano.

Las elecciones autonómicas y municipales del pasado mayo paralizaron el futuro inmediato del Calderón. Eso sí, en el Consistorio se resisten a aprobar el plan original de los interesados, con un coeficiente de edificabilidad de 2,15 metros por metro cuadrado. Para los profanos, el resultado sería la construcción de 2.200 viviendas y unos beneficios limpios que rondarían los 500 millones de euros. "La intención es lograr las plusvalías suficientes para costear, si ése es el caso, el futuro estadio, que sería en propiedad. Eso seguro", confían en el club del Manzanares, donde calculan que las obras de mejora de La Peineta costarían unos 170 millones de euros.

Pero las intenciones iniciales que manejaron en los despachos del Calderón (una superficie de 31.046 metros cuadrados) y la cervecera (61.251 metros cuadrados) fueron muy pretenciosas. Demasiado ambiciosas. "Incluía la desaparición del actual IES Gran Capitán, situado en el paseo de los Pontones", afirman fuentes cercanas a Urbanismo. Como contraprestación, se planteaba "una dotación escolar colindante con el colegio público Tomás Bretón, en una parcela de 10.000 metros cuadrados". Es decir, la fusión de los dos centros educativos.

Algo "inaceptable" e "inviable" según los expertos del Ayuntamiento. Según las conclusiones del informe del proyecto original, el IES Gran Capitán "quedará excluido del ámbito de ordenación, manteniéndose en su ubicación actual".

El Atlético y Mahou -habría que recalificar sus terrenos, de uso industrial- también apostaban por una superficie "de dos plantas junto al río y la M-30 como gran superficie comercial". No gustó. Según el primer vistazo de Urbanismo, produciría "una difícil integración con los usos residenciales". Por no hablar de las seis torres -dos de 30 alturas- que transformarían el paisaje urbano de la zona. "Daría lugar a viviendas de tamaño medio alto o a viviendas mínimas en una sola orientación", advertía el estudio.

Así que, en un segundo intento, la entidad deportiva y la empresa de bebidas rebajaron las expectativas. Muy poco. Se contentaban con un coeficiente de edificabilidad a dos metros por metro cuadrado, lo que daba una superficie para edificar de 184.749 metros cuadrados.

De dos torres de 30 pisos, tres de 19 y una de 15 limaron una planta a las construcciones intermedias. Tampoco cuajó. Al final, la última opción, presentada en febrero, es la más aceptable. Según Urbanismo, aunque plantea "cuestiones que se consideran deficientemente resueltas y que obligan a su reconsideración, reúne condiciones básicas". En este caso, sólo hay un edificio de 17 alturas y cuatro de 14. En total, unas 1.600 viviendas.

Aunque supongan una rebaja notable del plan original, los números son de cuidado: el Madrid obtuvo hace seis años 1,49 metros cuadrados de edificabilidad en los 105.677 metros cuadrados de la ciudad deportiva de Chamartín. Donde antes se entrenaba la Quinta del Buitre ahora se alzan cuatro rascacielos, de más de 200 metros y 52 plantas cada uno. La operación supuso para el club, que presidía Florentino Pérez -el regidor era José María Álvarez del Manzano- unos 480 millones de euros.

Mahou se llevaría unos 245 millones en la operación. El Atlético, con una deuda de 440 millones a 30 de junio de 2006, de los que 180 son al fisco, obtendría poco más de 120 millones. Una cantidad por debajo del valor que se le supone al Calderón. Según el último balance del equipo, ascendería, dentro de las "participaciones en entidades del grupo", a 226.184.790 euros. El cálculo del edificio, de 40 años de antigüedad, es a 2.477 euros el metro cuadrado. "Tenemos que disminuir nuestra deuda", se limitan a decir en el equipo madrileño.

Sus dirigentes lo tienen claro. A cambio de los terrenos, en una zona al alza tras el soterramiento de la M-30, el Atlético reclama "un estadio en propiedad, con aparcamientos, de fácil acceso y bien comunicado". La mudanza a La Peineta está en marcha.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Jueves, 19 de julio de 2007